不動産で富を生み出してみる 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エンジニアの頃につくづく感じていたのは、

「世の中は結局、仕掛けをつくる者が強い」

ということでした。

プログラマーだった当時にシステムを組んでクライアントに納品するものの、クライアントとしては私(佐藤)が組んだプログラムの中でしか操作は出来ません。

もしあなたがこのブログを読むのに使用しているOSが

ウィンドウズであればマイクロソフトの技術者

macOSであればアップルの技術者

アンドロイドであればグーグルの技術者

達がプログラムした範囲内でしか操作は出来ないわけです。

こんなことは普段意識せずにパソコンなりスマートフォンなりを使用していますが、よく考えると結構重要なポイントなのです。

そしてプログラムの世界以前に、金融資本主義の世界でもその仕組みを仕掛ける側の人々がいます。

ここもまた各種OSと同様に、日常では全くといっていいほど意識しないレベルの世界。

言い換えるとOSであれ金融資本であれ、私(佐藤)を含む99%以上の人々は仕掛ける側にはなれませんから、意識したところで仕掛けを変えようがないのは事実です。

ところが、そんな仕掛ける者と仕掛けられる者がいる世界にあっても切り口を少し変えてみると、

「仕組みを知っている人と知らないままの人」

という分け方も出来るかもしれません。

OSをプログラミングする側になれないにせよ、OSの仕組みを大まかにでも知ることでOSを上手に使いこなす(使い分ける)人々は数多くいます。

金融資本主義の世界でも同様に仕組みをつくる側にはなれなかったとしても、その仕組みを知ることでお金を上手に回す人々は数多くいるのです。

実際、私(佐藤)のところにアメリカ不動産投資のコンサルティングをご依頼くださる方々の中にも、桁違いの数字を回していらっしゃる方々もおられます(汗)。

これらの方々にすべからく共通するのは、金融資本主義の仕組みをよく理解してかつその仕組みを使いこなしているという点なのです。

そして仕組みさえ知ってしまえば、その応用方法は数多くあります。

結局のところ今の時代でいう経済格差というのは、簡単にいえば「仕組みを知って活用するか否かの違い」といえるかもしれません。

この辺りをあまり話し過ぎると本項の焦点がズレてしまいますのでここで止めますが、お伝えしたいのは

「不動産投資もまた金融資本主義の世界で富を殖やす方法の一つ」

であり、かつ不動産投資は何も

物件を購入する ⇒ 賃貸収入を得る

という単純な方法のみならず、不動産投資にカテゴリー分けされる富を殖やし続けられる方法は他にもある、ということです。

不動産投資の本質とその種類を十分に学び、そしてそれらを組み合わせられたとしたら、元々流動性の低い不動産投資の場合はより手堅く富を殖やしていくことが出来ます。

そこで今日から不動産投資にカテゴリー分けされる手法の中でもゼロから富を産み出すという、中級レベル程度の手法についてお伝えさせて頂きます。

フリップという仕組み

フリップ物件という言葉をご存じの方は多いと思います。

「flip(フリップ)」という単語には様々な意味がありますが、不動産の世界でいうフリップとは「ひっくり返る」という意味がニュアンス的に正解です。

すなわち、

1.それなりに築年の経過した手直しが必要な中古物件を安く購入する

2.お金をかけて修繕し、すぐにでも入居できる状態にする(物件の価値が上がる)

3.売却する

という、手直しが必要な中古物件をすぐに使える状態にひっくり返すことを「flip(フリップ)」と表現します。

そして市場に出すまでには価値が上がっているわけですから、「1」で購入した価格と「2」でかけた修繕費の合計と、「3」で売却した価格の差額が利益になるわけです。

利益 = 3 – (1 + 2)

ですね。

ちなみに、この不動産業界でいう「flip(フリップ)」と呼ばれる手法で利益を出す行為は過去も現在も違法行為ではありません。

その物件を購入する方々の利に適う以上は真っ当な商売であり、1~3の過程では修繕費のみならずそこに多少の儲けを上乗せすることも手間と時間がかかる意味では当たり前なのです(度が過ぎる価格の上乗せはよくありませんが)。

私(佐藤)の良く知るフリップ業者さんたちは、概ね1万~2万程度の儲けを上乗せしているようです。

そこで不動産におけるフリップという仕組み、これもまた今の金融資本主義の世界における不動産の位置づけを上手に利用した富の産み出し方の一つといえます。

そして、このフリップ仕組みはよく考えてみると誰にでも出来ることなのです。

すなわち前述の、

1.それなりに築年の経過した手直しが必要な中古物件を安く購入する

2.お金をかけて修繕し、すぐにでも入居できる状態にする(物件の価値が上がる)

3.売却する

という流れを自分自身で行い、儲けを出していく方法です。

特に「1」の過程で狙うべきはオークションにかけられている物件になります。

残念ながら現在の持ち主が住宅ローンの返済を継続できず、債務不履行となった為に差し押さえられた物件が市場に出てきてオークションにかけられます。

家主としては差し押さえらえた物件が少しでも高値で売れた方が助かるわけですから、積極的に購入してあげたほうが家主も助かるのです。

そこでオークション物件を安く購入した場合は本来あるべき市場価格よりも安い状態ですから、修繕後に本来の市場価格で売りに出すとそれだけ儲けが大きいことになります。

つい先週あるフリップ業者の方と別件で打ち合わせをしていたのですが、彼の場合はアパート物件をフリップして出し過去最大の利益がなんと数千万円です(価値の上昇により)。

その為、アメリカではこの仕組みを知る個人でもフリップに取り組んで儲けを出す人々が多いわけです。

ただし、ここまで読んで普通に考えれば疑問が出てきますね。

「話は分かるけれど、そもそも中古物件購入と修繕を行う資金がないのですが??」

不動産物件を安く買って修繕し高く売れば利益が出るにしても、そもそもその資金がないという話。

ところが方法はあるのです。

もっぱらこの場合はアメリカに不動産物件を所有していることが条件になりますが、知っている人と知らない人では大きく差が出てしまう、たった今現金が手元に無くともゼロから富を産み出す方法はあるのです。

フリップに取り組む場合の資金集めの方法について、明日に続けます。


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