一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2018年9月)~ パワー・オブ・キャッシュ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Power of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)という言葉を聞かれたことがありますでしょうか。

日本語でそのまま「現金の力」という意味ですが、この場合は主に「売買における駆け引きに使われる力」としての現金のことを言います。

金融システムが非常に洗練されてきた現代では現金そのものを持たずとも、現金に変わる決済システムは様々なものがありますね。

例えばクレジットカードにはじまりプリペイドカード、或いは日本なら

楽天Edy
Suica
PASMO
iD
nanaco
WAON
QUICPay
au WALLET

といった電子マネーの類は数多くあります。

ちなみに、電子マネーの発祥は確かNTTドコモが2004年に出した「おサイフケータイ」で、商業利用されたのは世界で一番最初だったと記憶しています(違っていたらすみません)。

いずれにせよ、近年はFinTech(フィンテック)という言葉も頻繁に聞かれるほど金融資本主義社会の中では金融工学が発達してきているわけです。

そうはいっても、これら価値交換としての決済手段はここまで発展してきてはいるものの、その源泉といえる力の大元ははすべからく「現金」ですね(今の時代はまだ)。

まずは現金が手元にないと、そこから派生するどんな電子マネーやクレジットカードも機能することはありません。

いわゆる、今の時代はまだまだ現金は王様なのです。ハッキリいえば、現金を持つものは強いということになります。

そこで不動産取引の場合、

融資を受けての物件購入

現金一括での購入

この2つを比較すると、後者はPower of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)が利いて物件購入では圧倒的に有利になります。

なぜなら、前者の場合は融資を組んで物件を購入する場合にはその契約期間中に融資する側(通常は銀行)が第三者として加わってきてそこからローンオフィサーによる審査が行われからです。

その審査内容の詳細は本項の趣旨とはズレてしまいますので割愛しますが、結果としては売主が融資を受けての購入の場合は

契約期間が長くかかる

長い時間をかけたとしてもローン審査が通らないと、振り出しに戻る(改めて物件を市場に出して同じことを繰り返す)

という事態になってしまうのです。

Financing Contingency(ファイナンシング・コンティンジェンシー)

この不動産取引におけるローン審査期間をFinancing Contingency(ファイナンシング・コンティンジェンシー)といいます。

Contingency(コンティンジェンシー)とは日本語で「不確かさ」という意味合いがあり、「ファイナンシング(融資を受けることが出来るかどうか)が不確かだ」という意味です。

そして物件契約期間において、このローン審査が通らないパターンは決して少なくはないのです。

売主にしてみれば自分の物件を市場に出して無事に売れると高を括っていたところ、蓋を開けてみると売主側に

「すみません。ローン審査が通りませんでした、、残念ながら今回の契約は破棄させて頂きます。」

と連絡を受け、オーネストマネー(手付金のようなもの)を全額返済してから再び物件を市場に出すことになります。

とりわけ売主が「この物件を整理して早く現金を手にしたい」と考えていた場合は、買主側がローン審査不合格となった時の残念感は非常に大きいもの。

「おいおい、勘弁してくれよ。。」

と、売主には焦る気持ちが生じてくるのです。

そんな時、仮にあなたが

「私は現金一括で購入しますよ」

と白馬の騎士の如くさっそうと現れたとしたら。。

この場合は

・Financing Contingency(ファイナンシング・コンティンジェンシー)そのものが契約から不要となる

・契約期間は短くて済む(通常は3週間くらい)

と正に渡りに船なのですから、売主の心は踊ること間違いありません。

このように不動産取引の場合のPower of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)とは「ローン審査の煩わしさは一切排除して、確約的な契約を短期に終了させる力」となります。

そして投資家目線では、このPower of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)を使うことで「物件価格を大きく値切る」ことが可能になるのです(売り主は早く確実に売りたい為)。

そこでここまで読んでお気づきかもしれませんが、不動産取引においてPower of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)を最大限に引き出せるパターンというのは結構な確率で

「一度は市場に出して無事に契約期間に入ったものの、ローン審査が通らずに契約が振り出しに戻って再び市場に戻ってきた物件」

です。

買主としては契約に至るまでにもそれまでに苦労があり、かつ最初の買主候補とは物件価格の交渉を繰り返してお互いが同意に至りようやく契約が開始されたわけです。

それが自分の過失でもない、純粋に相手側(買主)のローン審査不合格の為に契約が破棄さてしまい、再び

1.市場に出す

2.次の買主候補と価格交渉を行う

3.契約に入る

という作業に入るわけですから、先の道のりを考えるとこれほど辟易することはありません。

しかも契約に入ったところで買主がローンを組んでの購入だと、またもや同じことを繰り返す可能性があるのです。

そこで今回ご紹介する実例は、このPower of Cash(パワー・オブ・キャッシュ)を如何なく発揮した稀に見る成功例。

あなたがもし現金での購入を検討しているのであれば、大いに参考になろうかと思います。

明日に続けます。



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