バケーションハウスを1年中フルに投資活用するには? 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日はちょっとしたセールス手法の話です。

投資物件の中でも「バケーションハウス」と呼ばれるものがあります。

ある特定のテナントが1年もしくはそれ以上暮らすような通常の賃貸物件とは違い、期間限定でバケーションシーズンに貸し出される物件のことです。

バケーションハウスの代表的なものとしてはタイムシェアと呼ばれる、複数のオーナーが所有して利用期間をお互いの合意で決めるものもあります。

ハワイではこのタイムシェアの形態で物件を売りに出す場合が非常に多いですのでご存知の方も多いのではないでしょうか。

これを一つと投資物件とし、複数で購入することで比較的安く物件を購入し、毎月の管理費等を支払って別荘の所有者になるわけです。

けれども今日からお伝えするのはタイムシェアではなく、オーナーが自分一人である場合のバケーションハウス投資のパターンです。

この場合は通常の一戸建て投資物件のように住居物件を投資物件として購入し、年間を通して暮らし続けるテナントではなくバケーション利用を目的として短くて数日、あるいは数週間のレンタルを許可する一戸建て物件のことを指します。

そしてこの手のバケーションハウスは全米でも様々な場所に見られるもの。

日本で言えば別荘地に物件を購入して、夏休みに貸しに出すイメージでしょうか。

ところが、この手の単独で所有するバケーションハウスに共通する難点があります。それは

「バケーションシーズンを過ぎると需要が極端に少なくなる」

という問題です。

夏休みにはあれだけ繁盛していたはずのバケーションハウスが、シーズンが過ぎると一気に需要がなくなり空室率が高まってきます。

このことはバケーションハウスに投資する人々に共通する問題です。

タイムシェアの場合はそもそも1年を通してどこかで自分が使用する目的で購入する為に、購入した時点である意味目的は達成されています。

どころが単体で所有するバケーションハウスの場合はそもそもがお客様に入っていただいて一時利用の賃貸料を回収し、投資リターンを求めることが前提になります。

すなわち通常の住居物件よりも遥かに人の出入りが激しくなりますが、1年を通して空室率をいかに低めるかが鍵になるわけです。

そもそもバケーションハウスはリターンが十分なのか?

「通常の物件よりも空室率が高い」

と聞くと

「とても投資としては成り立たないのでは?」

と思えてしまいますね。

普通に一戸建てを所有して賃貸物件として貸し出す場合、典型的な契約パターンとしては「1年間契約・更新可能」というものです。

また場合によっては「1ヶ月更新契約」もありますが、1ヶ月更新の場合でも住居である以上は更新される確率はそれなりに高いわけです。

そう考えると単体で所有するバケーションハウスなどは空室リスクも考えるとリターンとしては全く不十分であり、そもそもが投資として成り立たないのでは?と思えてしまいます。

ところが、リターンはかなり大きいのです。。ハッキリ言えば、儲かるのです(笑)

実例を上げると、今は9月の新年度が始まり夏休みのバケーションが終了して冬に向かう時期。とりわけ家族連れの利用者は一気に減る時期に入っています。

そんな秋の深まる今日このごろ、ハワイのような世界中に知られたバケーションスポットではなくともカリフォルニアにある「さほど有名でもない、けれども風光明媚な海沿いのバケーションハウス」がたった今でも

$1,350/1泊

で貸し出されています。(数秒前に調べました)

これがシーズンになると、1泊いくらぐらいで貸し出されるかは想像がつきますね。

すなわち高いキャッシュフローが狙えるメンフィス市場の1ヶ月の家賃は、今のようなオフシーズンですらたったの1日で稼いでしまうのです。

そうすると、例えばアメリカの長い2ヶ月間の夏休みを家族用にフルに貸し出せたとしたらどうでしょうか。

数字は控えめに、上記のオフシーズンの値段で夏休みの60日間に1泊$1,500で貸し出したとします(実際の賃料はそれ以上)。すると

$90,000($1,500 × 60日)

ですから、通常の住居用物件よりもはるかにリターンが大きいのです。

結果として、仮に残りの10ヶ月間が空室続きだったとしても全く余裕で投資として回る計算になります。

そこで仮に私(佐藤)が今以上に身軽であちこちいけるとしたら、頭金だけ入れてバケーションハウスを購入してもよいわけです。

10ヶ月間はバケーションハウスに自分で暮らし、夏休み期間だけ涼しいカナダに移動して普通の住居物件に2ヶ月だけお世話になるということも考えられます。

10ヶ月で稼ぐ$90,000からは

ローン

固定資産税

修繕費

管理費

保険

カナダの2ヶ月分滞在費(笑)

を支払ってもお釣りがきます。

これは控えめに見た賃貸収入ですから、実際にはかなりのキャッシュが手元に残ることになるのです。

このように十分にリターンが想定できるバケーションハウスですが、シーズンだけで十分に稼げるとはいえこの10ヶ月間を眠らせておくのは実にもったいない話。

ちょっと考えて視点をよそに移してみると、バケーションハウスには$90,000どころではない稼ぎの可能性が見えてくるのです。

明日に続けます。


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