フリップ業者を通じて物件を購入する前に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今現在、日本の税制では

「22年以上の中古物件では4年間で減価償却が可能」

となっていますね。

この点を考慮して2018年現在であれば1996年以前の物件をお求めになる方々も多くいらっしゃいます。

ところが最近のお問い合わせで多いのは、

「22年中古物件の優遇税制が改正されそうだから、早めに購入したい」

というもの。

実際、中古物件に関する税法は2016年11月7日に会計検査院が内閣に送った「平成27年度決算検査報告」の中で、「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」という項目で見直しの検討が提案されています。

この2018年度は見送られたようですが、見直しが検討されている以上は改正の可能性もあるだろうとは思います。

もちろんこの優遇税制がなくなったとしても自身の将来を保証する上ではお金を生み出す資産を増やす思考と行動に間違いではありませんので、改正後も資産を海外に分散させる選択肢の一つとしては不動産投資は有効だとは思います。特にドル資産を増やす選択は、間違いではないですね。

いずれにせよ、そのようなやや駆け足感を感じ始めた今の時期に益々増えているお問い合わせが

「セカンドオピニオンがほしい」

というものです。

とりわけ今現在も継続されている22年中古物件の優遇税制を活用して、テキサスのような価値上昇が手堅い不動産市場において

高い減価償却が可能

高いキャピタルゲインを狙える(後年に発生するはずの価値増加分でローンを完済)

という、主には2つの柱で不動産投資機会の紹介が頻繁になされています。

日本でも繰り返し講演会が開催されていますので随分と認知度も高まり、この流れで不動産投資を購入される方々も多いようです。

もちろん私自身は他社様のビジネスモデルを否定する意図は全くありませんし(ここは強調します)、お互いが同意しているのであればそこには何ら問題はないと思うのです。

けれども、その中で気になるのは購入希望者の方々が深く理解されずにいらっしゃるケースです。

はっきりいえば、私の目からみて「それは価格を上乗せすぎでは。。??」というケースは実際に多いもの。

もちろん最終価格が減価償却の対象となりますので買い主の理になるというのも事実ですが、私から見れば暴利に近いようにも見られます。

それを感じた購入希望者の方々がセカンドオピニオンを頂きたいと佐藤に問い合わせてこられるわけで、この手のご依頼が増えているのも事実なのです。

そこで今日は、日系業者さんを通じて物件を購入する前にご自身でもチェックできる、簡単な方法をいくつかお伝えさせて頂きます。

これから日系業者さんを通じて物件を購入しようと考えておられる方々は私(佐藤)にご相談に来られる前に、下記の点をお問い合わせされるとよいです。

1.対象物件の住所を聞く

「対象物件の住所を聞く」と書くと「??」となる方も多いかと思います。

これは私(佐藤)も最初にご相談を頂いた時にはかなり驚いたのですが、なんと物件の住所すら記載されていないパンフレットもあります。

不動産物件を購入するのに、住所すら教えていただけないというのは明らかにおかしいですね。

住所を掲載しない理由はただ一つ、そこから全ての情報が分かるからです。

過去の取引履歴

過去の固定資産税

過去の所有者

学区

地域性

等があなたのパソコン上からでもほぼ完全な透明度で分かりますし、とりわけいくら上乗せ価格がなされているかはハッキリと分かります。

けれども多額のお金を投資する側にその肝心な住所が隠されているというのは本当におかしな話。

不動産投資の検討も何も、住所すら教えていただけないようであれば要注意です。

2.リノベーションの詳細を聞く

「1」の住所が分かっている場合は物件に関する詳細を自分でも調べると同時に

リノベーションにかかった金額

工事内訳の詳細

実際の写真(工事前の現場の写真)

等を依頼してください。

とりわけ自分が現場で確認できない場合がほとんどだと思いますから、上記の情報を頂くことは大切です。

また、工事内訳の詳細を見ることで実際にかかる費用と自分が支払う費用の差額も分かります。

ただし、残念ながらフリップ業者の場合は工事内訳は開示してくれない場合が多いものです。

フリップ業者を通してではなく通常の不動産売買取引で物件を購入して不動産管理会社と契約する場合、賃貸に出す前に物件の修繕が必要であればその点は不動産管理会社が請け負ってくれます。

そして不動産管理会社はあなたが雇うわけですから、当然ながら雇い主であるあなたに対して工事見積もりの詳細を持ってきてくれます。

開示するも何もあなたが雇い主であり、雇い主のあなたが指示を出す側ですから判断の為の情報を持ってきて当然なのです。

そこで、フリップ業者を通じて購入する場合もリノベーション詳細は確認するようにしましょう。

もしきちんと全てを開示してくれて、その差額にあなた自身も納得されるようであれば全く問題はないと思います(開示されない場合がほとんどだとは思います)。

。。。

以上、あなたがフリップ業者を通じて物件を購入する前に確認しておきたい、簡単なフィルタリング方法についてお伝えさせて頂きました。

特に前者の住所が分かれば、その物件に関する情報はほぼ全て分かります。

ご自分でもよく調べた上で購入を検討するようにしましょう。


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