この物件の価値は本当に上昇するのか? 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

あなたが不動産投資用に物件を購入する際に注意するべき事項の1つは

「この物件は将来価値が上がるのか?」

という、将来の物件価値の目算です。

アメリカの不動産価値は基本的に上昇し続けていくものですが、それでも不動産市場によって、または不動産市場の中でも地域によって「上昇率」に差はあります。

そこであなたがアメリカで不動産物件を購入する際には

「この物件は将来価値がきちんと上がるのか?」

この視点で観察することが大切なのです。

現在はインターネットで様々な情報が引き出せますから、物件現場に行かずともzillow.com等で対象物件の

過去の売却価格記録

過去の固定資産税記録

等を見れば、その物件の過去の記録から延長線上にある将来を見立てをたてることが出来ますね。

そのような机上の世界でも蓋然性から将来を見立てて投資対象とする物件の将来の価値を推し量ることは出来ます。

もっぱら、不動産価値は経済環境を始めとする様々な要因に影響されますから将来の物件価値が100%予想通りになるかといえば、それは誰にも分かりません。

たまに物件の価値上昇を断定する営業者も見受けられますが、誰にも正確な予想は出来ないはずなのです。

(*将来の価値上昇を断定するのはエージェント規約違反です)

あくまで将来の見立てはそれ以上でもそれ以下でもありませんから、その意味では参考までに留めておくべき要素ではあります。

とはいえ、過去と比較すると物件価値が上昇しているのであれば将来も上がっていく可能性は高いはずですから、将来の価値上昇を期待してよいことになります。

そして物件価値が将来上昇する可能性については「将来の上昇を結構確信してよい傾向」があります。

つまりインターネット検索で引っ張ってこれる数字上の話ではなく、実際に現場で物件のご近所を観察した上で

「あっ、この物件は結構な確率で価値が上昇するだろうな」

そうほぼ確信できる要素があるのです。

そこで今日から、不動産投資対象とする物件のご近所を見た時に分かる結構な確率で将来の価値上昇を約束してくれる要素についてお伝えさせて頂きます。

1.生活が便利か

これは最も分かり易い要素ですが、

「そこで暮らしていて生活は便利か?」

これは決定的に重要です。

このことをもう少し深く理解する上で、日本とアメリカの国土面積の違いを思い出してください。

日本の国土はアメリカのカリフォルニア州にスッポリ入ってしまいますが、アメリカの場合はこの広大な土地に都市が点在しており、未開発の地はまだまだ多いのです。

日本でもあまりにも辺鄙な土地に行くと買い物も不便ということもあり得ると思いますがアメリカの場合は殊更、ご近所が決して便利ではない住宅の方が結構多いのです。

その意味では

レストランが近くにある

スーパーマーケットが近い

各種ファーストフードが近い(結構重要)

等の条件があると必然的にその周辺地域には活気が出てきて、それに伴い人の流動性は高く、その地域の物件価値は上昇していく傾向にあります。

2.けれども物件周囲は静か

そして前述とは逆説的になりますが、生活においてあらゆる利便性があるとはいえ自分の物件周辺はその反対がいいもの。

道路に出れば人に必ず出会うとはいえ、物件周辺は閑静な住宅地の雰囲気を醸し出している方がよいのです。

間違ってもフリーウェイや主要道路に並んでいる物件は選ばないようにしましょう。

それらの場所は昼間でも結構な騒音が聞こえますから人が避けがちな物件となり、結果として物件価値も思うように上がらない傾向があるのです。

夜になれば静かになるというのであればまだ救いがありますが、夜になってもシャーシャーと頻繁に車が行き交う音が聞こえてくるようであれば、、その物件は避けた方がよいと思います。

騒音と物件の関係性についてはこちらでもお伝えしていますので、ご一読ください。

3.状態のよい物件を購入

これも分かりやすい要素ですが、

物件状態が良く、すぐにでも賃貸に出せる物件

結構なダメージがあり、賃貸前に結構な修繕を必要とする物件

この2つではどちらがいいかといえば、当然ながら前者です。

これはどちらかというと物件そのもののみならず、オーナーであるあなたの投資に対するROI(リターン・オン・インベストメント)に関わる問題になります。

すなわち、物件が古いということは購入から間もなくして修繕費が出ていくことになります。

屋根

温水器

エアコンシステム

配管

電気系統

家の基礎部分

これらはいずれも修繕(もしくは交換)しようと思えば結構な出費を覚悟せねばならない箇所です。

仮に物件の価値が十分に上がっていったとしても、物件を運営している期間中に上記のいずれかの修繕(もしくは交換)により多額の出費が出ると、物件売却後の価値上昇がほとんど意味をなさない場合もあるわけです。

そのため、物件修繕にかかり得るコストをよく理解している投資家の中には

「投資物件は、基本的に7年以内に状態のよい物件と買い替えをする」

という方針を定めている人もいます。

状態のよい物件を購入して、上記の中で最もお金がかかる屋根や配管工事もそれらの修繕が必要になる前に売却しようというわけです。

例えば屋根の寿命が30年だとすると、屋根を張り替えてから5年程度の物件であれば7年後でもまだ12年です。

そうすると物件売却の際にも12年であれば「屋根の張替え」が売却条件になることはまずありませんから(残り寿命が18年もある為)、結果として

状態の良い物件 ⇛ 状態の良い物件 ⇛ 状態の良い物件

と、大きな修繕費をかけずに渡り鳥のように飛び移っていけるというわけです。

ここまでするかは投資家としてのあなたの判断次第になりますが、少なくともこのような経年劣化の理由がある為に状態の良い物件を購入することは殊更大切なのです。

明日に続けます。


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