ダラス・フォートワース地区で投資に適した地域は ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は前置きのような話に終始しましたが、不動産投資を行う際にひと度市場を選んだら

「その不動産市場の中でも更に地域を絞る」

という作業が必須になります。

地域を絞らないと成功しないと完全に断ずるものではないのですが、

賃貸料不履行

物件破損

住人立ち退き

これらが発生する確率の高い地域とそうでない地域は実際にあります。

この点は変に差別意識で語るつもりは毛頭ないのですが、あなたが不動産投資として米国に資金を落とすおかげで「住」を確保できる方々がいる一方で、そうはいっても流石にボランティアで運営するわけにはいきません。

そうすると不動産投資としてはあくまで蓋然性を重視して、上記のような投資運用成績の意味で大きくマイナスとなる要素が発生する確率が高い地域は避けた方が良いのです。

それでは、対象とする不動産市場の中でもあなたが投資するべき地域はどのように選べば良いのでしょうか。

今日はあなたがパソコン上からでも投資対象地域を絞りこめる、実践的な方法についてお伝えさせて頂きます。

ダラス・フォートワース地区で実際に見ていきましょう。

賃貸物件を必要とするのは誰か

不動産投資においては当然ながら「建物」という現物のハコモノを購入することになりますが、あなたが最初に行うべき作業は物件を選ぶことではありません。

物件を実際に選ぶ前に行う作業は色々ありますが、その一つとして不動産市場の中でも更に地域を絞る上で欠かせないのは

「地域の所得をよく見る」

ということです。

アメリカでは日本以上にこのあたりは実にハッキリしており、

高所得層が暮らす地域

中所得層が暮らす地域

低所得層が暮らす地域

はほぼくっきりと別れています。

あなたが不動産投資対象とするべきは上記の3つの地域で言えばどこでしょうか。

このブログを以前からお読みくださっている方であればすぐに分かるかと思いますが、投資対象とするべき地域は

中間層が暮らす地域

です。

高所得層が暮らす地域

このレベルが投資として絶対に成り立たないとは言い切れませんが、

・物件維持が高コストとなる
・ターンオーバー(住人入れ替え)率が高くなる

といった傾向があるのは事実です。

実際には高所得者を対象とするハイエンドかつクラスAの物件のみを対象とする賃貸業者や個人投資家は存在します。

けれどもそのような物件は価格がミリオン台であることはもちろんのこと、賃貸物件とはいえ使われているカーペットですら百万単位というレベル。

とても個人投資家が手をだすような世界ではないのです。

その一歩手前のミドルハイクラスの賃貸物件もありますが、やはり個人投資家としては手を出さない方が無難です。

低所得層が暮らす地域

前述のお伝えでも分かる通り、この地域も不動産投資としては避けておく必要があります。

繰り返しのお伝えとなりますが差別意識の意味ではなく、不動産投資として成り立つ確率が低くなるためです。

当然ながらこの層の方々にも住居は必要となりますが、あえて言い切ればこの層の方々のサポートは政府に委ねる必要があり、あなた個人で手を出すべき投資地域ではないのです。

ダラス・フォートワース地区の場合

そこで、上記のような考え方でダラス・フォートワース地区地区を見てみましょう。

いつものように、統計はDATA USAからいきます。

ダラス地区の所得別地図

フォートワース地区の所得別地図

いかがでしょうか。

所得別に統計を出して色分けしてみると、ハッキリとその違いが分かりますね。

統計上に出ている所得範囲は

ダラス地区所得範囲

11.1K 〜 250K

フォートワース地区

10K 〜 171K

となっています。

色が濃い場所ほど所得の高い地域であり、薄いほど所得は低い統計が示されています。

先だってこちらでダラス・フォートワース地区の適切な家賃についてお伝えさせて頂きましたが、もう一度ここに引っ張ってくると

ダラス地区の理想家賃基準

$1,255.97 (年収$45,215)

フォートワース市

$1,524.33 (年収$54,876)

ということでしたが、カッコ内の年収に改めて注目してみましょう。

この数字を元に上記の地図を再び見てみると、どのあたりが適切なのかよく分かりますね。

このように、あなたが不動産投資を考える場合はまずは不動産市場の中でも更に地域を絞り込む必要があります。

余談ですが、フリップ業者から物件を購入する場合の一つの弱点はここにあります。

フリップ物件の場合は通常はその業者が購入して自社名義とし、それをリノベーションして投資家に販売しています。

そうすると投資家としてはすでにある物件の中から選ぶしかありませんから、どうしても物件の選択肢が絞られてしまうことになります。

もちろんその物件の立地がここまでお伝えした内容のポイントをしっかりと押さえているのであれば、何ら問題はありません。

投資にリスクはつきものですので絶対に大丈夫とは言い切れませんが、それでも地域をしっかりと押さえていれば投資として軌道に乗る可能性が高い、とはいえるのです。

その意味では、

物件選択肢を無限にしたい

フリップ業者からの上乗せ価格は避けたい

というのであれば、地域をよく選別した上で自分で物件を選ぶ方が良いということになります。

明日はダラス・フォートワース地区編についての最後、不動産管理会社の選び方についてお伝えさせて頂きます。



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