テキサスへの投資機会を準備中

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ最近、「テキサス投資機会」の準備に奔走しています。

もともと私(佐藤)はテキサス州ヒューストン市が専門の不動産エージェントです。

なので「テキサス投資の準備を今更?」と思われるかもしれませんが、これまでも何度かこちらでも項に上げてきましたがテキサスへの投資は積極的にはお薦めはしてきませんでした。

その一番の理由は、全米でもかなり高額の部類に入る固定資産税率です。

固定資産税の額そのものは相対的にはニューヨークが全米No.1ですが、税率でいうのであればテキサス州のハリス郡など全米No.1ですからね。

単純に鶴亀算でも分かることですが、1度を資金を投じたら後は市場の動向で動きを測る株式市場と、不動産投資とは大きな違いがあります。

不動産物件という「現物」である以上、そこには

管理費用(不動産管理会社を雇うなら)

HOA費用(自治体管理費用のようなもの)

保険

修繕費用

固定資産税

等、様々な支出要素が出てきます。

また予定通りにテナントが入らず、空室が発生して家賃収入がない期間も住人入れ替えの時期には支出が出ます。

このような支出要素の中で、テキサスに投資する場合は固定資産税が高い為にどうしてもNOI(年間純利益)が悪くなってしまうわけです。

その為、私(佐藤)はテキサス州への投資は手放しにお薦めできなかったのです。

テキサスの固定資産税が高い理由

それでも私(佐藤)のところには結構頻繁に

「テキサスへの投資を手伝ってもらえませんでしょうか」

「ヒューストンへの投資はどうですか?」

「ヒューストンでなくとも、他の地域は可能性がありますか?」

等のお問合わせがよく届きます。

このようなお問い合わせを頂く理由はハッキリしており、日本の不動産投資系セミナーでも近年はテキサス州への投資が頻繁に語られるようになった影響が大きいのです。

(佐藤へのお問い合わせは、これらのセミナーにご参加された後の方々が多いです)

いわく、

「テキサスは人口がこれからもどんどん増える!」

「テキサスの天然資源により経済は堅調!」

「テキサスはまだまだここから物件価格が上昇する!」

「過去のカリフォルニアの再来が今ここに!」

などなど。

そして、これらの宣伝文句は私(佐藤)から見ても事実です。

不動産の三大需要である

人口
人口動態
賃金・労働

を見事に満たしているテキサス州への投資は、かなり手堅いことは間違いありません。

ただ、そこでさほど声高に語られていないのは「高額な固定資産税」なのです。

この固定資産税の高さには理由があります。

分かりやすいのは、あのトヨタですら昨年カリフォルニア州トーランス市からテキサス州プレイノ市に本社を移したという事実。

当然ながらテキサス州に義理立てての動きではありません。トヨタとはいえ北米では北米首脳陣が経営していますから、極めて現実的に北米トヨタにとって理に適う動きを取ったまでのことです。

すなわち、安い法人税です。利益が残る方に本社を置くのはごく当然のことですから、トヨタとしては儲けが残るテキサス州に移転しただけの話。

そしておまけとしては従業員の生活費も非常に安く済みますから、本社移転はより理に適うことになります。

この法人税の安さは、まさにテキサス州としての企業誘致戦略以外の何でもありません。

すなわち、トヨタのような世界的企業を始め一社でも多くテキサスに本社をおいてもらうことで州の経済を活性化させたいわけです。

ところが、法人税を安くすることで企業にたくさん来てもらうのはよいのですが、企業から州に法人税という形で税金を落としてもらえないのでは経済的には潤うとは言えません。

もうお分かりですね。

テキサス州にとっては安い法人税に変わる収入が必要であり、その白羽の矢に立っている1つが固定資産税なのです。

固定資産税の収入に頼る構造

法人数

世帯数

この2つを比較すると、当然ながら世帯数の方がはるかに多くなります。

ここで、テキサス州の住宅所有率を見てみしょう。

(セントルイス連邦準備銀行統計より)

ものすごく分かり易いですね。

世界金融不安を引き起こした10年前の不動産価格暴落までは住宅所有率はウナギ昇り、その後は激減して2016年からようやく上昇してきています。

サブプライムローンのインパクトの大きさを浮き彫りにする形です。そして最新の2017年の統計では住宅所有率は61.7%となっています。

このような住宅を所有する人々、または自社ビルを所有する法人からの固定資産税が、安い法人税に取って代わる収入源として期待されているわけです。

厳密には、このような固定資産税は州都オースティンが吸い上げているわけではなく、固定資産税はその市が所属する郡に納められることになりその郡全体を公的に運営する資金になっています。

アメリカ合衆国は一つの国ともいえる州自治体の集まりですが、州そのものも郡の集まりで構成されていますから、州としては子供の郡を繁栄させる仕掛けをつくることで州全体を潤しているわけです。

実際にテキサス州ではどれくらいの固定資産税がかかるのかは過去にこちらに項を上げましたのでお読みいただきたいのですが、いずれにせよテキサス州への不動産投資は固定資産税の高さを抜きに語ることは出来ません。

それ故に、私自身は不動産投資でご相談を受ける場合にはキャッシュフローが手堅いテネシー州メンフィス市をお薦めしてきたのです。

ところがそれでも

「テキサス州にも活路をお願いします」

というお声が絶えません。

⇒ 高額な減価償却による大きな節税

⇒ 期待できるキャピタルゲイン

この2つの魅力から、テキサス州への不動産投資に対する期待が大きく(おそらく日系企業さんによるセミナーの効果)、繰り返しお問い合わせを頂いているのです。

明日は、今のテキサス州でみられる減価償却ビジネスについてお伝えさせて頂きます。


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