メンフィスで減価償却を狙う場合の基本戦略は 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から、メンフィス市場で減価償却を狙う場合の考え方についてお伝えしています。

減価償却を狙う上でのあなたの予算にもよりますが、仮にあたなが日本円で2000万円近い金額を減価償却用に使いたいと考えているのであれば、評価付けがB+やB++のような「やや高めの物件」を狙うことをお薦めします。

メンフィスのように十分なキャッシュフローが狙える不動産市場は世界中の投資家達が目を付けており、それこそ目を皿にして毎日のように市場に出てくる物件を観察しています。

キャッシュフロー重視の場合はこれら世界からの投資家達と目的がバッティングしてしまい、モロにレッドオーシャンに飛び込むことになるわけです。

もちろんそれでも

優先1.キャッシュフロー

優先2.減価償却

としてキャッシュフローを狙っていきたいのであればそれでもよいのです。

その為に私(佐藤)のような水先案内人がいますし、諸費用込みで1500万円の予算でいうk場合もこのレッドオーシャンに飛び込むことになりますが勝算は十分にあります(キリッ)。

もっぱらこの競争が激しい中でのパターンはスピード重視となりますので、日本とアメリカで時差がある中でのスピードある決断と手続きが求められますが、こちらの実例のようにレッドオーシャンでも可能性は十分にあるのです。

とはいえ、

「さほどスピードある決断はしたくない、じっくり精査して決断したい」

という場合は、やはりやや高めの物件の方が流動性はやや低い傾向がありますので時間的には余裕がある場合が多いものです。

そもそも「22年中古木造」という基準に加えて「やや高めの物件」という、純粋にキャッシュフローだけを狙う世界中の投資家とは基準がズレていますから、ブルーオーシャンの中でややゆっくり目に物件を検討できるわけです。

また、やや高めの物件の利点は昨日もお伝えしたように評価の高い学区に立地している可能性が高い、ということです。

これが意味するところは、「将来の物件価値が守られる可能性が高い」ということであり、

地域の安全度 ≒ 良い学区 ≒ 物件価値

の式が成り立ちますから、元本割れが起こりにくいのです。

ここまでが昨日のポイントでした。

減価償却を狙う場合の基本戦略について、本日も続けます。

– 物件サイズは平均レベルに留める

物件サイズの話になりますが、少しでも減価償却を大きく取れるようにとやや高めの物件を狙う場合でも、住宅のサイズそのものは平均レベルに留めるようにします。

にわか日本円で2000万円近い物件が購入できてしまうと、メンフィスのような物件中間価格が基本的に安い街では物件のサイズも大きなものが購入出来てしまいます。

日本の一般的な住宅サイズからすれば、それこそ「豪邸」と言えるレベルが購入出来てしまうのです。

ところが私たちの目的はあくまで投資ですから、投資の観点ではサイズの大きな一戸建て住宅は控えるべきです。

その理由は、物件サイズが大きいほど修繕頻度が高くなるから。

物件が大きいということはすなわち使われている材料の絶対量は多いわけで、不動産が現物のハコモノである以上は必ず材料は劣化してきます。

その為に、大きい物件の場合は年数の経過と共にあちこちに修繕必要個所が発生する可能性が高いのです。

そこで、やや高めの物件を購入するにしてもサイズは極力平均レベルに留めた方がよい理屈になります。

すなわちサイズは平均的ながらも物件の質がよく、立地がよい物件です。

– 絶妙な按排の家賃を取る

そしてやや高めの物件を購入する場合に欠かせない最後の基準は

「絶妙な按排の家賃を取る」

ということです。

不動産は地域市場であり、地域ごとに事情が違います。

事情が違うということは物件価格も賃貸価格もその市場毎に違うわけです。

そしてそれぞれの市場には、「賃貸に適した賃料の範囲」があります。

安すぎる賃料だと大概は治安が悪く、高すぎる賃料だとテナントが安定しないものです。

そうすると、ポイントとしては

「安すぎず高すぎず、安定してテナントが入り続けてくれる可能性が高い賃料範囲にハマっている物件」

を狙わなければならないのです。

これはいわば、「市場性の理想賃料幅」と言えます。

これに対して、物件もまた立地と物件価値により取れる家賃の範囲が変わってきます。

これを「価値性の賃料幅」と呼ぶことにしましょう。

そこで分かりやすく、この範囲を

市場性の理想賃料幅 A ~ B ~ C

と、理想賃料の範囲で

A … 最低価格

B … 中間価格

C … 最高価格

があるとした場合に、価値性の賃料幅はこの「C:最高価格」のレベルに落とし込むことが可能なのです。

結果として、やや高めの物件であればメンフィス市場においては理想賃料幅の最高レベルを狙えることになります。

すなわち、

NOI(年間純収入) = 年間総収入 – 年間支出

で考えた時のNOIは高くなりますから、

キャップレート(実質利回り) = NOI ÷ 物件購入価格(投資価格)

から算出できるキャップレートは物件価格がやや高い為に6%台に留まる可能性が高いものの、前提の「少しでも高い減価償却を取る」という目的は達成できますし、

「キャプレートが高い物件よりも、現金が手元に残る」

という現象が出てくるのです。(物件価格が安い場合、価値性の賃料幅の低い家賃しか取れない為に年間収入が低くなる)

。。。

昨日から減価償却を重視する場合の基本的な考え方についてお伝えさせて頂きました。

もちろん

● キャッシュフロー狙い

● 減価償却狙い

の2つを見た時にどちらが良い悪いの話ではなく、あくまであなた自身の投資目的をどちらに比重を置くのかという話であり、

「高い減価償却を取って、ついでにキャッシュフローも」

という場合は、本日までにお伝えした考え方でやや高めの物件を選ぶ方が有利になるわけです。

反対に、

「バイアンドホールド(物件長期保有)のつもりだし、減価償却はそこまで重視しなくていいよ。キャッシュフロー重視がいいです。」

という場合は潤沢な資金があろうとも、キャップレートの高さにこだわるべきです。

この場合は、私(佐藤)と一緒にレッドオーシャンに飛び込みましょう(笑)



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