物件購入契約期間の修繕交渉を有利に進めてみる 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

このブログサイトを通してのコンサルティング希望がかなり増え始めていますが、私(佐藤)の本来の本業は通常の不動産売買・賃貸です(どっちが本業か分からなくなりつつありますが。。)。

そこで不動産売買で購入のお手伝いをする際に、売り主との折り合いが無事について物件購入契約に入ったとします。

この物件購入契約の開始直後に必ず行わなくてはならないのは、

「専門家を雇っての物件調査」

です。

オープンハウス現場で物件を実際に内覧して購入する場合であれ、遠隔から写真と数字だけで判断して購入する場合であれ、いずれにせよその購入契約期間の最初には物件調査を確実に行うことをお薦めします。

中古物件の場合は素人目には分からない物件の不具合は大なり小なりほぼ確実に出てきますから、大金を支払った後でババを引いたことを後悔しないためにも、$300程度のお金を支払って物件調査を行うことが大切なのです。

この物件調査はあくまで購入契約期間における「買い主の権利」であって強制ではありません。

とはいえ、$300程度がもったいないからと物件調査を行わずにそのまま購入する行為は「八百屋のスイカを叩かずにそのまま購入する」ようなもの。

切って開いてみて始めてスカスカだったことに気づき、しかも中身は腐りかけでした。。

なんて言っても、後の祭りなのです。

この時にプロがスイカを叩いてみれば、

「中身が詰まってるよ」

「うーん、まあまあだよね」

といった熟度具合が分かるというもの。

不動産物件も同様で、その物件が良好なのか、やや問題があるのか、専門家に叩いて(調査して)もらわないことには分からないのです。

そして物件調査の後には正式にレポート形式で報告が届くことになりますが、このレポートを元にしてあなたは売り主に修繕を要求することになります。

そこであなたはどのように修繕交渉を進めていくべきなのでしょうか?

今日はこの不動産物件購入契約の初期に発生するべき「修繕要求」について学んでみましょう。

このことをより深く学べるように、私(佐藤)があなたの売り主と仮定して売り主の視点からもお伝えさせて頂きます。

物件修繕要求の3つのパターン

私(売り主)が物件を売ろうとする場合、リスティングエージェントに依頼して物件を市場に出す準備を進めていきます。

そしてあなたという買い主と売買価格の合意に至り、実際に契約期間に入ったとします。

この時、私(売り主)はあなたに

「きちんと物件調査をしてくださいね」

なんて親切なことはまず言いません。

そのことは

「Inspection Contingency(インスペクションコンティンジェンシー)」

として契約書上で買い主の物件調査の権利が明記されていますし、ともすると私(売り主)は心の中で

「物件調査権利をスルーして、そのままクロージングまでいってくれ!」

と必死に祈っているかもしれません(笑)。

冷静なあなたは、まずこの物件調査の権利を逃さずにきちっと専門家を雇うようにしましょう。

稀に不親切なバイヤーエージェントの中にはこの物件調査のことを一言を教えてくれない人もいますから、アメリカで不動産物件を購入する際には自分自身で

「私(買い主)には、物件契約の最初の段階で物件を調査する権利があるんだ」

ということは覚えておきましょう。

もし気が利かないバイヤーエージェントに当たってしまったら、自分から「物件調査の段取りはいつしてくれるのですか?」と聞くようにしてください。

しかも時期を逃すわけにはいきませんから、物件購入契約が開始されたら「直ちに」です。

そして物件調査過程を経て無事にレポートが出てきたら、それを元に修繕交渉に入ります。

この時、私(売り主)は不動産エージェントを介してあなた(買い主)から修繕要求を受けることになりますが、私(売り主)には3つのパターンがあります。

売り主の責任となる修繕

売り主が行う必要のない修繕

双方による修繕交渉

です。

売り主の責任となる修繕

物件調査後にいくつかの問題が出てきた場合、私(売り主)の責任範囲として求められる修繕があります。

それは「売り主側の融資元に求められる修繕」です。

その不動産売買が現金ではなくローンを組んでの購入契約となる場合、契約期間が開始して間もなく売り主側の手配により「融資元」が交渉に絡んできます。

この時に融資側としては物件を担保に融資を行うことがほとんでですが、物件を担保にするからにはその物件がきちんとした最低限の状態を保っているかどうかが大切になります。

その最低限の状態とは

構造の問題

物件規約違反の問題

安全面の問題

の3点です。

仮に債務不履行が発生して融資元が物件を差し押さえた場合に、そもそもが上記3点のいずれかを満たしていない物件であったのならば、融資元は差し押さえてもその売却に苦労する可能性が高くなります(売却しても赤字になる可能性が高まる)。

その為、一番最初の融資審査段階で上記3点をきちんとクリアした物件であるかを確かめ、仮に物件に問題があった場合は私(売り主)の責任で修繕を行うことになるのです。

売り主が行う必要のない修繕

その一方で、仮にあなた(買い主)が私(売り主)に要求したとしても、私(売り主)の責任ではない修繕があります。

英語では「Cosmetic issues(表面的な問題)」「normal wear and tear(普通に起こり得るちょっとした破損箇所)」がそれにあたりますが、構造面、物件規約面、安全面を脅かさないこのレベルのデザインやちょっとした破損箇所については、私(売り主)には修繕を行う義務はないのです。

この点はよく覚えておきましょう。

仮にあなた(買い主)が私(売り主)の義務とはならないちょっとした破損箇所に関して、目くじらを立てていつまでもギャーギャー交渉してくるようであれば、私(売り主)はきっと、

「うるさいな、、別にあなたに売らなくてもいいんだよ。もうこの交渉はなしにしよう。」

と、契約破棄の提案をあなたにもってくると思います。

その物件が投資の観点からもバーゲンものであれば、そんなちょっとした破損にこだわって大きな利益を逃すことは理に叶いませんから、そもそも私(売り主)の責任範囲にならない修繕箇所に関しては、あなた(買い主)は下手に修繕要求をしない方が無難なのです。

明日に続けます。



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