新築と中古はどっちがお得?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ご存知の通り、アメリカでは中古物件が主流に売買がなされています。

その一番の理由は中古物件でも新築と同様に不動産価値が守られているためです。

不動産価値を定めるには要因は様々にありますが、内装のリモデリングといった内的要因もあるものの、その要因の多くは地域市場・ご近所環境のような外的要因が多いものです。

そうすると新築物件と中古物件が並んで建っていた時に、少なくとも外的要因は同じですから同じ力学が働いて、その結果

物件価値が昨年よりも上昇する

物件価値が昨年よりも下降する

その値動きはほぼ類似するものなのです。

そうすると、外的要因が同じであれば内的要因を考えた時に新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか?

日本に納税されている方々であれば当然ながら

「22年以上の(もしくはそれに近い)中古物件」

という尺度が出て来るわけですが、仮にそれを除いたとしたらどちらに軍配が上がるのか興味深いものです。

本日のお伝えは日本での節税対策とは無縁の米国内にお住いの方々寄りの情報になりますが、新築と中古を購入した場合の違いを見ていきましょう。

購入時の費用の違い

アメリカでは住宅販売数でいえば、新築物件よりも中古物件の方が断然多く売買されています。

先程「同じ外的要因で価値が同様に守られる」とお伝えしましたが、加えて米国政府としては国策をもってでも新築物件と中古物件の価値変動に差をつけるわけにはいかない理由があります。

そもそも「建築業界の人手が足りない」のです。

アメリカ合衆国政府の方針として昔から「国民一人ひとりの住居を確保する」という政策があり、アメリカ不動産業界は政府主導政策の恩恵を多分に預かってきました。

それでもアメリカの人口は移民を毎年増える一方ですから、そうなるとアメリカ国内の「住」を確保するには中古物件も流動し易い環境を整えるしかありません。

いわば、「不動産業界を住宅ストック型市場にせざるを得ない」という事情があるのです。

とはいえ新築物件と中古物件の購入には、当然ながらそこには費用の違いがあります。

現在のアメリカでは年間におよそ24万〜25万戸の新築物件が建設されおり、その中間価格は$335,400となっています。

これに対し、中古物件の場合は中間価格が$240,500です。

そうすると、新築物件価格は中古物件価格と比べると$100,000近く、あるいは30%以上の差があるということになります。

価格面では明らかに中古物件に軍配が上がりますね。

しかしながら、「安いから得する」というわけではありません。

それは、次の理由によります。

維持費の違い

新築物件と中古物件の違いは前述の購入価格だけではありません。

想像いただけるとおりですが、「維持費」に大きな違いが出てきます。

厳密には、年を追うごとに差が出てくるのは「必要修繕箇所の発生率」「かかる光熱費」です。

光熱費の差についてはあまり知られていませんが中古物件になると使われている素材そのものが古くなる為にエネルギー効率が悪くなり、結果として毎月の料金が高くなるのです。

この点、新築の場合は

新品の温水器

新品のエアコンシステム

新しい屋根

と全てが新しい為、少なくとも8〜10年は大掛かりな取替や修繕は必要がありません。

上記の中でその取り替えにとりわけ大きなコストがかかるのは

エアコンシステム($5,000 〜 $12,000)

屋根($6,725 〜 $9,000)

となりますから、もしあなたが大掛かりな修繕や取り替えに備えた十分な準備金がないのであれば新築を購入した方がよい、という考え方になるのです。

投資の観点から

ところが今度は、「投資」という観点で見るとまた話は違ってきます。

自分の住居用の物件であれ不動産投資用の物件であれ、物件購入そのものを「投資」としてみるのであれば当然ながら「出口戦略」も考えておかなくてはなりません。

すなわち、

「売れやすい物件なのか?」

「その時に物件価値は今よりも上昇している見込みは高いのか?」

この観点もまた非常に大切なのです。

その意味では先を見通す上では中古物件の方が有利になります。なぜなら、過去の売買記録は公的に残されているからです。

「その物件が過去にいつ、いくらで売買されたのか」

「その物件の固定資産税はどのように推移しているのか」

これらの数字が確固たる証拠となります。

もっぱら、それらの数字が上昇し続けているからといって将来の価値が100%保証されるわけではありませんが、少なくとも同様の傾向で推移する「可能性が高い」とは言えるのです。

その一方で、新築の場合は当然ながら全てが白紙であり過去の記録は一切ありません。

はっきり言えば、将来の価値上昇を見込むには手がかりがゼロなのです。

せめて出来るのは「ご近所の物件価値の推移を見ること」程度でしょうか(これだけでも案外十分ですが)。

然るべき学区に立地しており、かつ周囲の物件価値が順調に推移しているのであればさほど心配は必要ありませんが、「学区」と「周囲物件の価値」が十分なレベルにないのであれば、ある種のギャンブルになってしまうので注意が必要です。

。。。

結局のところ、

新築物件

中古物件

この2つにはどちらにも良し悪しがありますが、アメリカ人の間ではもっぱら

「近代的なデザインと設備を持ちつつも、中古の物件」

が一番人気があるようです。

仕様が古すぎる住宅では不便さやデザイン性の悪さが残る為に、より近代的な素材や間取りに整えてありながらも価値の水準がある程度分ってきている物件、ということになります。

年代としては90年代後半〜2000年前半の物件でしょうか。

もしあなたが米国内に居住していて価格的にも条件的にも有利な物件を購入したい場合は、このあたりの年代の物件を狙われるとよいと思います。



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