物件にはClassがある

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの不動産業界では物件を

Class A

Class B

Class C

と分ける表現をします。

クラスとはいっても学校のように同じ学年を一定数ごとに分けるような意味ではなく、評価ごとに判定をつけているのです。

Class Aが最高評価となり、Class BとCがその下に続いていきます。

この物件のClassを分ける定義は法律上定められているわけではありませんが、不動産業界では主に

逐年

立地

テナントの収入レベル

地域開発の可能性

価値上昇率

付帯設備

家賃

等で評価され、Class分けがなされています。

このClass分けについては、例えば地域開発の可能性などは全国で共通する数値化や定義化は難しいものですし、また立地も何をもって良しとするのかは曖昧さが残ります。

結果としてそれぞれに対して数値で正確に分けることはできないものの、その物件と立地を見れば誰もが共通して

「なるほど、Class Aだね」

「まあ、Class Bかな」

「ちょっと、Class Cだな」

「やばいよね、Class Zだな」

と思えるものです(最後のものは、ジョークで出てきます)。

投資家にとってはこの物件のClass分けの概念は非常に重要な要素となります。なぜなら、それぞれのClassには違ったリスクとリターンがあるからです。

そこで今日は、Class AからClass Cまで一般に共通するだろう定義を見ていきましょう。

3つの物件レベル

Class A

Class Aに属する物件は、その不動産市場と地域で最高レベルとされています。

通常は築15年以内の比較的新しい物件で、付帯設備も充実しており、高い家賃収入と低い空室率を保つ物件です。

立地も非常によく、このClass Aのレベルを保つには物件管理もきちんと専門家によりなされている必要があります。

それだけに賃料も高く、逐年が少ない為に大規模な修繕を必要としないレベルの物件です。

Class B

Class Aの一つ下がこのClass Bのレベルになります。

Class Aと比較すると古く賃料も低め、そして物件は専門家により管理されている場合もあれば、されていない場合もあります。

それなりに古くなる中で修繕必要箇所も出てきているものの、それら必要修繕箇所を放置したままにしていることから入居者との交渉で家賃を低めに設定せざるを得ないことがあります。

それでも、このClass Bのレベルが比較的丁寧に管理がなされていた場合は投資家にとっては大きなチャンスとなります。

英語では「Value-add investment opportunity(付加価値投資の機会)」といいますが、このClassの物件は建物のリノベーションと近辺を整備することで、Class BからClass B+、あるいはClass Aに化けることもあるのです。(あるというか、大概はそうなります)

別の見方では、化けるか化けないか正確には分からないリスクがある為にClass Aよりも物件価格は低めになっており、結果として

キャップレート = 年間純収益 / 物件価格

で計算されるキャップレートの割合は高くなるのです。

Class C

Class Cは通常、逐年が20年以上で立地のあまり良くない場所の物件を指します。

この手の物件は通常はリノベーションが必要であり、その多くは物件の構造そのものから手直しが必要である場合もあります。

結果として、Class Cの物件はClass AやClass Bと比較するとその市場では最も低い賃料レベルに落とし込まれることになります。

その為Class Cの物件に投資した場合、安定したキャッシュフローを得るためにはかなり苦労する場合が多いのです。

あなたが狙うべき物件レベルは

そこで物件レベルは上記のように3つに別れますが、この中であなたが投資対象として狙うべき物件はどのレベルでしょうか?

ちなみに、日本人投資家の方々からはよく

「22年以上の木造物件を」

とのご依頼を頂きますが、この「22年」という部分だけに注目すると減価償却目的で購入する物件は「Class C」ということになりますね。

ただし、私は22年以上の木造のものでも立地としてはClass Cに属する物件はお薦めしていません。

「築年はClass Cだけれど、物件の状態と立地はClass B」

という感じでしょうか。

そのような上記の定義で基本的にはBに属するものがCにあったり、Cに属するべきものがBであったりする場合の矛盾を補うべめに「B -」や「C+」等の+−をつけた表現が用いられることになります。

そうすると、

「22年以上の木造物件でも立地の良い場所」

という意味ではClassは「B−」くらいと言えそうです。

あるいは運がよければ物件の状態が非常に良く、「22年以上の木造物件」でもClass Bのものがあり得ますが通常はこのレベルは物件価格としてはやや高めになりますので、キャップレートは下がることになります。

またお伝えするまでもありませんが、Class Aの賃貸物件は高所得者用の物件ですのであなたの不動産投資としては狙うべきではありません。

Class Aの物件は賃料が高く、収入としては魅力的に聞こえるかもしれませんがこのレベルまでくると普通の人は

「こんな高い家賃を払い続けるなら、自分で家を買ってローンを払った方がいいな」

と思うものです。

結果としてテナントは安定せずに、ターンオーバーが頻繁に発生する可能性も出てきます。

つまり、Class Aの一応の定義は上記にあるように「空室率が低い」となっていますが、現実はそんなに甘くないものです。

そこで、あなたが狙うべき物件Classはやはり「Class B」もしくは「Class B-」ということになります。

厳密にはあなたの不動産投資戦略によって狙うべきClassには違いは出てきますが、このClass分けは投資プロジェクションの表にも頻繁に出てきますので、一般的に認識されている上記の定義は覚えておきましょう。



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