一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2018年8月)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

大変参考になる物件購入の実例を上げさせて頂きます。

この方はプロの投資家でビジネス英語も非常に堪能、本来であれば私(佐藤)の助けは必要とされないのでは?と思えるほど数字にも強く、物件を見る目が非常に肥えていらっしゃいます。

今回アメリカに進出されるにあたり、アメリカ現地の不動産市場に慣れたアドバイザーが必要とのことでお声かけ頂きました。

短期間でメンフィス市場の物件感覚を掴まれ、最終的にはクローズドでお伝えした市場に出る直前の物件を即決で押さえ、非常によい物件を購入されています。

実例:東京都在住 M.S.様(投資家)

基本情報

物件タイプ:一戸建て
建物面積:1,095スクエアーフィート
ベッドルーム数:3
バスルーム:2
築年:1998年
購入額:$102,500

もしあなたが投資対象を「木造物件」に拘らないのであれば、より高いキャッシュフローパフォーマンスを狙うことが出来ます。

Sさんも木造物件には拘らず、「バイ・アンド・ホールド(キャッシュフロー目的で長期に渡り物件を保有し続けること)」を希望される方でした。

このようなご希望の場合は、典型的な「スピード勝負」になります。

考えてみるば分かると思いますが、メンフィスのような良好なキャッシュフロー成績が期待出来る不動産市場は現地アメリカ人はもとより、私達日本人のみならず世界中の投資家たちが注目しているのです。

そんな競争の激しい市場で投資パフォーマンスの高い物件を取得しようと思えば、

「市場に出る前に押さえる」

しかありません。

すなわち、zillwo.com等のメジャーなMLS(マルチリスティングシステム)に物件が登場する前に押さえてしまうのです。

Sさんのご依頼を引き受けた後に、しばらくメールでやりとりをしながらメンフィス市場の投資対象物件について学んで頂いたある日のこと。

いつもの如く私(佐藤)がメンフィス市場の不動産エージェント用の物件データを眺めていると、

「あっ、この物件は市場に出たら数日で売れるだろうな。」

そんな物件がありました。レンガ基調の建物ではありますが、キャッシュフローパフォーマンスを重視されるSさんの目的には叶っています。

そこで市場に出る前にSさんに知らせたところ、

「さすが、佐藤さんの目のつける物件はいいですね。
メンテが安く済むフローリングばかりの部屋。

○○沿いは110Kが相場なのですね、隣の○○沿いは130~160Kなのに。
賃料は$1000位か、$1050取れれば最高でしょう。

今はそちらは夜でしょう。
明朝現地エージェントに聞いて問題なければ即買付ましょう、Cash前提で。」

このような返事頂戴しました。

この物件は市場に$110,000の価格で出されており、早速現地エージェントの意見を聞いたところアドバイスは下記のようなものでした。

(現地エージェントからの原文そのまま)

This property is a 3 bedroom, 2 bath, 1095 sf property with no covered parking located in Shelby County just west of Bartlett. Taxes are $935 annual. RPV valuation range is $91,300 to $111,600 with an avg of $101,400. It is listed for $110,000 which is the very top of the market.

I think the rent range is $950 to $1,050 monthly.

As a cash offer, I would suggest an initial offer of $102,500. Condition would have to be very good for a full price offer. Plus, they are likely thinking that they will receive owner occupant offers with seller concessions. I suggest $102,500, cash, 3 weeks to close.

Sさんはこの返答をもって即決され、すぐにオファーを入れて物件が市場に出るか出ないかのタイミングで購入権を得ることが出来ました。

あなたのアメリカ不動産投資の成否を決める大切な要素は、このような「現地に信頼できるパートナーを見つけること」です。

私(佐藤)が目指すのは、あくまでも投資家であるあなたと現地の不動産会社・不動産管理会社とをお繋ぎしての「直接取引」であり、今回のケースでは、

Sさん (+ 佐藤からのサポート) ↔ 現地不動産管理会社

の形で、上記のようにメンフィス現地の不動産管理会社と直接繋がって頂きました。

結果として今回は現地エージェントのアドバイス通り、一番最初のオファー価格$102,500で無事に購入できたのです。

パフォーマンス予想

現在この物件は$1,050で賃貸募集が開始されており、この賃貸価格で賃貸契約がなされた場合の表面利回りは

12% = $12,600($1,050 × 12ヶ月)÷ $102,500

となる見込みです。

運営にかかる費用としては

① 年間保険料:$585.82

② 固定資産税(昨年):$935

と、保険はメンフィス市場の平均保険価格よりもはるかに安く押さえ、年間固定資産税はある程度値上がりが予想されるものの、平均よりも安い固定資産税となっています。

ここに投資家が一般的に使うレントロス(ターンオーバー等で家賃の未収入)の割合5%で計算すると、

③ レントロス:$630($12,600 × 5%)

かつ、メンフィス市場で使われる一般的な修繕平均値$600を使用して

④ 修繕費:$600

そして不動産管理会社に委託するにあたり

⑤ 不動産管理料:$1,134($12,600 × 9%)

となり、オペレーションコストとしては

$3,884.82(① +  ② + ③ + ④ + ⑤)

と予想されますので、ネットオペレーティングインカムは

NOI = $8,715.18($12,600 -$3,884.82)

と予想が立てられます。

結果として、期待される実質利回りは

8.5% =($8,715.18 ÷ $102,500)

と、アメリカでの投資としては十分に成功レベルです。

このように初回の物件で十分な成功レベルにある物件を取得されたSさんより、ご感想を頂戴しました。

K&E Realty Consultingの佐藤さんのコンサルティングにてアメリカテネシー州メンフィスの不動産を購入しましたが、そのサービスは想像以上で大変満足しております。

最初の物件購入に至るまで100通以上のメールをやり取りしたでしょうか。ほとんど当日や翌日に返信して下さり、しかも必ず事実に基づいた分析結果・それに対する意見も付されており、こちらの疑問点に丁寧に応えて頂きました。

私は日本の東北地方中心に遠隔投資する投資家ですが、半年ほど前からポートフォリオ分散のため、アメリカ不動産投資をしようと考えておりました。

情報収集のため幾つかの書籍を読んだりセミナーにも参加しました。

すると日本でセミナーを催している業者は仲介ではなく、例外なく自社保有物件の販売で、価格も相場に比べ著しく高く、一部の日本人しか買わないものばかりでした。

私は専任の自称プロの不動産投資家ですから、減価償却だけのために割高な価格で購入するつもりはありませんでした。

そこで、アメリカ人投資家と同じ土俵に立つべく、探して選んだのが佐藤さんです。

私がキャッシュフロー重視の投資姿勢であることを理解し、表面利回りだけでなくその後の物件維持管理の容易さ等を考慮し、優良学区や低犯罪エリアのみならず価格帯の良し悪し、テナントのターンオーバーの頻度予想など、あらゆる側面からサポートして頂きました。

私がある物件を積極的に買おうとしてる場合に、「この物件は築年数がかなり経っているので配管が心配だから買わないほうがいい。」という買わない逆提案があったり、「リビングがカーペットだと維持コストが高くなるから優先順位を下げましょう。」、という提案もありました。

ご自身が不動産投資家でもあるから言える意見で、成功と失敗の実体験からくる自信がなければ言えないアドバイスだと思います。

不動産投資は出口戦略が大事と言われますが、個人的には入り口でほぼ決まると思います。つまり、いい物件を出来るだけ安く買うことがリスク回避の一歩です。

佐藤さんプラス現地エージェントの努力により手数料やエスクロー費用を入れても結果的にはZillowでの売り希望価格より総合的に安い価格で購入することが出来ました。

これからアメリカ不動産投資を真剣に成功したいと思われる方には、アメリカ不動産を日本に居ながら現地価格で購入できる佐藤さんのコンサルティングをお勧めします。

今後も佐藤さんを通して物件購入を継続する予定です。

東京在住 M.S.様(投資家)

Sさん、今回は本当におめでとうございました!!

過分なお言葉で恐縮しますが。。

私(佐藤)が何か特別なことをしたわけでもありませんので、この成果は徹頭徹尾、Sさんの能力と行動力の賜物ですね。

今回のご成功に

「ほんのちょっとしたきっかけ」

をご提供することができていたとするならば、コンサル冥利につきるというものです。

ますますのご成功をご祈念申し上げます!



アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます