【質問】いくら貯めれば不動産投資が可能でしょうか? 〜 後編

「アメリカでの不動産投資に必要な資金はいくらでしょうか?」

というご質問に昨日からお答えしています。

不動産投資を考えるにあたり資金が必要なのは当然ですが、資金を考える前に大切なのは

「投資目的を明確にすること」

というのは昨日お伝えしたとおりです。

まずは目標を定めた上で資金を投じないことには出るべき成果も出ないまま、最悪の場合は投資が失敗に終わってしまいます。

⇛ キャピタルゲインで大きな利益を出したい

⇛ 減価償却期間を短くして大きく節税したい

⇛ キャッシュフローを潤沢にして将来に備えたい

等、いずれでもよいのですが、あなたの資産設計に基づいてアメリカ不動産投資の目的をハッキリとさせ、その目的に応じて資金を検討していく方向性が妥当となります。

そこで、上記の中で減価償却による節税とキャッシュフローの2つを同時に狙える

「テネシー州メンフィス市」

を投資地域として投資家の皆様にはお薦めしていますが、実際にメンフィスに投資するとなるといくらぐらいの資金が必要なのでしょうか。

今回は投資対象地域をメンフィスと定めて、必要資金を数字で考えてみましょう。

メンフィスで投資対象となる地域は

「節税とキャッシュフローを同時に狙う!」

と決めてメンフィスに不動産投資を行う場合、実際にいくらぐらいの資金が必要になるのでしょか。

当然ながら、まずはメンフィス市場の物件価格を知る必要があります。

とはいえ、メンフィス市場の物件価格とは一口にいってもピンからキリまであります。

このようなミリオン超えの物件から、数万ドル程度のちっこい物件まで様々です。

そうすると、この幅広い価格帯の中で「投資に適した物件の価格」を知る必要があります。

ここから掘り下げてみましょう。

投資に適した物件とはどんな物件でしょうか?

投資物件とはすなわち賃貸物件です。

賃貸物件を通じて人様に暮らす場所を提供させて頂くことで、その対価として家賃を頂くことになります。

そしてその物件をあなたが所有する期間、途切れることなく家賃を頂き続けることが出来れば最高ですが、

残念ながらあたなが物件を所有する期間中にターンオーバー(住人の入れ替わり)が一度も発生しないことはまずあり得ません。

それでも、やはり物件には少しでも長く暮らし続けて頂いた方が家賃収入は安定するというもの。

そこで、もう少し掘り下げて考えます。どのような人が長く暮らし続けてくださるものでしょうか?

ここは下手に差別的な意味合いにならないように気をつけたいと思いますが、

「住宅を購入したいけれど、家を購入するまでには至らない」

という方々は、比較的長く暮らし続けてくださるものです。

ここまで来ると、メンフィスの中でも投資対象とするべき地域はそれなりに絞られてきます。

あとはここに、その地域の

学区

犯罪率

市場家賃価格

周辺物件の価値上昇率

等を加味して、更に絞り込んでいきます。

ちなみにここまでで、私(佐藤)は物件価格のことにまだ一度も触れていません。

物件価格云々の前に、対象地域を絞り込むことが先だからです。

メンフィスで投資対象とするべき物件価格は

ここまできてようやく、物件価格を考える段階にたどり着きました。

結論から書きますが、上記条件を満たす不動産物件の価格帯は今現在(2018年8月)の市場価格では

$110,000 〜 $130,000

だろうと思います。この価格帯で3ベッドルームがドンピシャにハマります。

もう少し基準を厳しくすれば、購入時に値下げをして

$105,000 〜 $125,000

これくらいにまで落とせれば、表面利回りは高い確率で10%〜11%を超えてきます。

そこで実際に不動産物件を購入するとなると、物件価格以外には

物件調査費用
シロアリ調査費用
クロージング費用
(場合によってはプラスα)

がかかり、これらの費用はメンフィスでは2%程度です。

上記の合計額が$2,000台あたりに落ち着いてきます。

そして今度は物件購入のみならず、その後に絶対条件となる不動産管理会社との契約も考えておきます。

この管理契約には初期費用がかかり、価格は管理会社によって違いがありますがメンフィスでは$500程度見ておけば大丈夫です。

それよりも考えておきたい多額な項目は

「大きな修繕が発生した場合の準備金」

です。

後々に入る家賃収入を加味することもできますが可能であれば最初から準備金は用意しておき、その後に実際に大きな出費が発生したとしてもその後の家賃収入で補うのが理想です。

そこで修繕準備金の目安ですが、私(佐藤)は自分の経験上、一つの物件に対する修繕準備金は$5,000を理想としています。

これを超える修繕は早々に発生しないからです。

そうするとここまでの項目を加味すると、初期段階の諸々のプラスアルファを考えても

物件価格 +1万ドル

としてよさそうです。

実際には+1万ドルも必要ないケースがほとんどですが、万が一のためにも+1万ドルと見ておきましょう。

結果として、

$110,000 〜 $130,000

この範囲で見るのであれば+1万ドルで

$120,000 〜 $140,000

となり、

「$140,000をメンフィス投資の必要資金と考えておく」

のが理想だろうと思います。

もちろん資金がそこまで至らない場合は

「物件価格を$110,000程度に押さえる」

と目標を定めて、+1万ドルで

「$120,000を資金に」

と考えてもよいわけです。

言い方を変えると、

「物件価格が$110,000程度でなければ購入しない」

と決めておけば物件選定の決断もし易いでしょうし、前述の条件を満たした上でかつ$110,000前後で購入出来るのであれば、キャッシュフローもかなりの成績が期待できます。

結果、今回のご質問へのお答えとしては

「メンフィスへの投資であれば、$120,000 〜 $140,000の資金が妥当」

となります。

それにしてもこの価格で3ベッドルームの一戸建て住宅が購入できるのですから、日本と比較すると羨ましい限りですね。。



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