【質問】いくら貯めれば不動産投資が可能でしょうか? 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

質問シリーズで項を上げます。

アメリカでの不動産投資を考えているものです。

貯金を日本円で置くだけでは将来が不安ですので、ドル資産を増やしていきたいと考えています。

アメリカの不動産投資で成功するためには、最初の資金はいくらぐらい必要でしょうか?

類似のご質問をよく頂きますが、アメリカで不動産投資を開始する上でいくらの資金が必要か?というご質問です。

最初に基本的な考え方となりますが、不動産に資金を投じる上では質問は

「いくら必要か?」

ではなく、

「どこに投資するか?」

が最初でなくてはなりません。

もう少し正確にいえば、

「不動産投資を通して、自分は何を達成したいのか?」

この答えが何よりも大切です。

お金が中心になると、資金のあるなしで

「こっちの市場なら金額が足りそうだ」

「あっちの市場は資金が足りないから、別の州にしよう」

と、投資対象の市場が右往左往してしまいます。

それはあたかも湖全体を見て、闇雲に釣り竿を振りまわすようなもの。

もちろん自分の釣り糸についている餌に相応した魚がいる場所を狙う行為そのものは間違いではありませんが、問題はそもそも、

「本当にその魚がほしいのか?」

ということなのです。

まずは投資目的を明確にする

例えば、

「生きのいい大魚を釣り上げて競りに出して高く売りたい!」

というのは、不動産投資で言えば不動産価値の上昇率が高い地域の物件を買って、時期を見計らって売却する

「キャピタルゲイン狙い」

のようなものですから、当然ながら人口増加や雇用率の高い地域の不動産物件を狙う必要があります。

これとは反対に、

「大きく育たなくていいから、長生きして卵を生み続けてほしい!」

とういのは、不動産投資でいえばキャッシュフロー成績のよい地域の物件を買って、そのままバイ・アンド・ホールドで長期間保有する

「キャッシュフロー狙い」

のようなもので、この場合は人口増加はそこそこ、雇用率もそこそこ、という地味な地域の不動産物件を狙う必要があります。

そうすると、

「生きのいい大魚」

を釣り上げたいのであれば、釣り竿、餌、船にもそれなりの資金を投じていく必要があるかもしれません。(佐藤は釣りに詳しくないのですが、多分)

それとは反対に

「長生きしてくれる平凡な魚」

であれば、釣り竿も餌もそれなりのもので十分ではないでしょうか。(多分。。)

いずれにせよ、不動産投資においては

「いくらの資金が必要か?」

という問いの前に、

「自分の投資目的を何に定めるのか?」

が極めて大切なのです。

目的に沿った投資地域を選ぶ

単純にいえば、不動産投資で成立し得る目的は

1.キャピタルゲイン狙い

2.減価償却による節税狙い

3.キャッシュフローによる不労所得狙い

と大きく分けて3つあります。

そして自分の投資目的をしっかりと考えた上で、上記のいずれかに定めなくてはなりません。

ちなみに、佐藤のところに相談に来られる方々の8割かそれ以上の方々は投資目的を

2.減価償却による節税狙い

もしくは

3.キャッシュフローによる不労所得狙い

のいずれか、あるいはその両方を目的とされています。

日本の税法では減価償却分を費用として計上する際に

「22年以上の木造物件であれば、4年間で減価償却が可能」

とされていますから、かなり大きな節税になります(この点は現在、改正が検討されています)。

そこで大抵の場合、日本人投資家の方々に対して私(佐藤)は

「テネシー州メンフィス市」

を不動産投資対象地域にとしてお薦めしています。

その理由は、上記の「2」と「3」を同時に達成できるからです。

私(佐藤)の従来の専門市場がヒューストンであることから

「ヒューストンで投資したいのですが」

というお問合わせもよく頂戴しますが、少なくとも投資目的に

1.キャピタルゲイン狙い

が無いのであれば、

「辞めた方がいいですよ」

とお答えしています。。

ヒューストンを投資対象としてよいのは、

「キャッシュフローが赤にならなければよく、将来のキャピタルゲインを見越して資産保全したい」

という場合のみです。(それでもハリケーン等の自然災害は視野に入れる必要があります)

またヒューストンではなかったとしても、ある程度まとまった資金が用意できるのであれば

・ダラス(特に郊外)

・サンアントニオ(特に郊外)

・コーパスクリスティ(特に郊外)

等、ここ数年で急激に成長している都市の影に隠れて成長している郊外の街がお薦めです。

これらの郊外は成熟しつつある上記のダウンタウンの勢いに引っ張られて、今から不動産価値が上昇していく可能性が高いからです。

ヒューストンであればこちらでもご紹介したようなコンロー、もしくは海辺のクリアレイクあたりは狙い目です。

いずれにせよ、そのようにまずは

「不動産投資にはいくら必要か?」

という問いの前に

「自分は不動産投資に何を求めているのか?」

を考える必要があります。

そこで、仮にあなたの投資目的もまた

「日本の税法を考えて大きく節税したい。同時にキャッシュフローも期待したい。」

というものだったとしましょう。

そうすると、やはり今の米国ではテネシー州メンフィス市のパフォーマンスが一番安定していますから、

「メンフィスで投資するにはいくら必要か?」

と、ここで初めて資金の話になるのです。

明日は、メンフィスへの投資を数字に落とし込んで考えてみましょう。



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