【借入証書ニュータイプ】スリーイヤーノート(Three-Year Note)開始!!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカではTDI(Trust Deed Investment:信託証書投資)と呼ばれる、不動産投資の類の中では最も安全な部類に入る投資を当サイトでは借入証書投資としてご紹介しています。

その理由はTDI(信託投資)という言葉ではどうしてもこの投資の本質が分かりにくく、かつこの投資は実際には英語でPromissory Note(プロミゾリーノート)と呼ばれる借用書を買い取ることになりますから、直訳でそのまま

借入証書(プロミゾリーノート)

とお伝えしているのです。

ちなみにこの借入証書という名称で世に出てから、あるご年配の主婦に

「要は、債権を買い取るんですよね?」

と極めて簡単にかつ本質を突いたご質問を頂き、御見逸れ(おみそれ)したことがありました。。(笑)

実に本質はその通りで、

借金をした人 … 債務者

融資した人 … 債権者

の2者がいる中で、融資した側の債権を買い取るのがTDIと呼ばれる、借入証書(プロミゾリーノート)投資です。

ただしこの場合は米国不動産の売買に関連した債権、いわゆる住宅ローンの債権ですからその債権は「対象物件を担保とする」ことで守られています。

仮に債務者が住宅ローンを支払えない債務不履行に陥った場合は、その物件が差し押さえられる形で借用残高を整理することになります。

アメリカの不動産価値は上がり続ける原則がありますから、債権の価値を保障することができるわけです。

ただし、家の権利があなたに移って実際に債権差し押さえ手続きを行うとなると、かなり面倒な手続きが長期に渡って続くことになります。

そこで、私(佐藤)の方でご紹介している借入証書(プロミゾリーノート)は

「債務不履行が発生した場合、元債権者(借入証書の販売元)が買い戻す」

という契約に整えているわけです。

これにより、仮に債務不履行が発生した場合は面倒な手続きを踏むことなく、シンプルに買い戻してもらうことになります。

(ちなみに、債務不履行のケースは今までゼロ件です)

しかも手数料はおよそ米国で出されている通常のTDIの中でも最安値ともいえる$15/月に留め、かつ借入証書の案件をいくつ束ねて購入しても手数料は毎月$15のみ、つまりお一人様$15/月という低価格に抑えています。

主婦層に人気の借入証書

ちなみに借入証書をご紹介し始めて私自身も意外に思いましたが、借入証書を購入される層としては女性が圧倒的に多いようです。中でも、

「子供さんを抱える主婦」

の方に人気が高い傾向があります。

その購入理由の1番は

「子供の将来の学費に備えたい」

というもので、そして

「老後の生活に備えたい」

という理由が続きます。

ものすごく現実的に日本の行く末を考え、行動を起こされる女性が増えているのです。

かつ、不動産投資の場合は物件所有後に管理会社とのやり取りを初め、オーナーとしての判断が度々必要になることは事実です。

また、場合によっては予想しない修繕費が発生することもあり得ます。

そこへいくと、借入証書投資の場合は端的には「債権を買い取る」だけの話ですから、あとは固定金利に応じた利息が自分の儲けとして着々と毎月入金され続けてくるのです。

ある意味定期預金と変わりませんので、その安心感も手伝って主婦層に人気がある投資手法として認知度が高まってきています。

利益としては実際には

・毎月の$15手数料(いくつ束ねても$%15のみ)

・米国への毎年の納税(10%)

・アメリカ公認会計士費用

をマイナス要因として加味しておく必要がありますが、それらを加味しても日本の定期預金に入れるよりも遥かに高いリターンが期待できます。

スリーイヤーノート(Three-Year Note):3年毎に自動更新契約

そして今回、この借入証書(プロミゾリーノート)が

「スリーイヤーノート(Three-Year Note)」

として新しく紹介されることになりました。

これまで

⇒ 債権は物件を担保に保障がある

⇒ 債務不履行発生時は買戻しされる契約

⇒ 手数料はお一人$15のみ

と、購入者の不安要素を取り除いたり、収益性を高める為の品質向上が繰り返されてきました。

この過程で最後にあった難は、

「1つの案件の保有期間が長い傾向がある」

というものです。

例えば、借入証書は別の言い方では

「不動産売買のセラーファイナンスに関連する債権」

であり、いわば

「住宅ローンの債権者になる」

ようなものです。

そして住宅ローンの期間とは、ご存じのように

15年間

30年間

等、期間が長いのが通常です。

もっぱら、90%以上の案件は

「すでに返済が開始されている債権を途中から買い取る」

というものがほとんどですので、ある程度返済期間が終了して残り期間が

8年

10年

になっている借入証書も多くあります。

それでも、10年前後であったとしても

「保有するにはちょっと長いかな。。」

という理由で、借入証書購入を踏みとどまっていた方々もいらっしゃったのです。

そうしたところ、今夏からついに

「スリーイヤーノート(Three-Year Note)」

が出されることになりました。

一言でいうと、

「返済期間が何年残っていようとも、借入証書の所有は3年のみを選択することも可能」

というものです。

例えば、いかなる案件のいかなる残り期間のものであっても「スリーイヤーノート(Three-Year Note)」として契約すれば

2018年8月に購入

2021年8月に自動更新(販売不動産会社による手形買戻し)

2024年8月に自動更新(販売不動産会社による手形買戻し)

。。。

と、3年ごとにそのまま保有するか否かを決めることが出来るようになったのです。

もっぱらこの契約は手続きの手間を省くために自動更新となり、継続しない場合は更新前の6ヵ月前までに販売不動産会社まで知らせる必要があります。

それでも保有期間を短く出来るオプションができたということは、より幅広い選択肢が増えたことになります。

いよいよ当ブログでご紹介する借入証書は、「利率のよい定期預金」にその性質が近づいてきました。。



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