あなたの物件を市場から引っ込めるべきタイミングとは 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

あなたがアメリカで物件を所有していて、その物件をいざ売却するとなれば様々な準備が必要となります。

基本的には物件売却を担当できる不動産エージェントに依頼し、その指示通りに準備をしていけばよいのですが、売却準備の中で一番苦労するのが

「必要箇所の修繕」

「清掃・個人所有物の片付け」

です。

修繕としては

カーペット交換(カーペットを使用している箇所がある場合)

壁に空いた穴等のちょとした修繕

壁のペンキ塗り

は当たり前のこと、必要に応じて大規模な修繕が必要になるかもしれません。

この点は今の市場で売れるだろう売却予想価格を見立て、その物件の購入価格とその差額で費用を十分に賄えるのであれば積極的に行う必要があります。

もちろんカーペット交換もペンキ塗りも売却前に行うことは法律で定められているわけではありませんが、カーペットも壁も汚いままの家を見て「購入したい!」と思う人はそうはいません。

それでなくともアメリカでの物件売却はかなりの割合で「見た目」が勝負になりますから、必要修繕を行うと同時に個人の所有物を物件内からほとんどなくし、いつでもオープンハウスを開いて人様に見せられるような状態にまで持っていくことが大切なのです。

その後に、全ての準備が整ったらいよいよ物件を市場に出します。

物件売却は早期決着を

。。と、その前に。

物件を市場に出す前に、心がけておくべき大切なことがあります。それは、

「市場に出す以上は、なるべく早めに決着をつける(短期に買い手を捕まえる)」

ということです。

ポイントはどこまでも「早めに決着」です。

なぜ、市場に出してから極力早めに売却する必要があると思いますか?

その理由は、ひと度物件を市場に出したが最後。その市場に物件を出した日付は公的にも記録されてしまい、長きに渡ってその情報は世界中に晒されてしまうからです。

もし、あなたの物件が市場に出してから中々売れずに売れ残っていたらどうでしょうか。

30日

60日

90日

。。。

と、長期に渡って市場に売れ残っていると、

「この物件、全然売れてないよね。。」

と物件情報を覗く世界中の誰もが同じ感想を持つはずなのです。

一度この負のスパイラルに陥ったが最後、世の人々は

「この物件、何かまずい点があるのかも。。」

と引いてしまい、いよいよ敬遠されて売れにくくなってしまいます。

その為、物件売却を検討されている方は

「物件売却は、市場に出してから最初の一週間が勝負!」

と考えてください。

前述のような修繕や清掃・片付けは当たり前ですが、

内装のデコレーション(殺風景は厳禁。必要あれば、内装デコレーション用のレンタル家具屋さんも存在します)

MLS用の綺麗な写真(かなり重要です。出来ればプロを雇いましょう)

等を整えて、市場に出す前に物件をバッチリお化粧させてから勝負するのです。

とはいえ、そのようにして万端の準備の上に市場に出したものの、どうしても市場から一旦引っ込めなければならない場合もあります。

仮に「どうしても引っ込めるべき事情」が出てきた場合は、迷わずに即、物件を一旦市場から引っ込めるようにしましょう。

なぜなら、物件を市場から引っ込めるのであれば早いに越したことはないからです。

そのまま引っ込めずにダラダラしていると、前述のように市場に出した日付は記録されてすでに公に晒されているわけですから、それならそれで身軽にサッと引っ込めた方が傷が浅いのです。

例えば、あたなたMLS上で物件を検索していて物件売買の記録が

7月1日 売却の為リスティング

7月10日 リスティング落ち

7月28日 売却の為リスティング

となっていたらどうでしょう。

「ああ、この物件は一旦市場に出したものの何か不具合があって10日に引っ込めて、28日に改めて出したんだな。」

と、さほど悪い印象にはならないはず。

これが問題があるのにダラダラと市場に出し続けていると、マイナス印象の記録が残ってしまうのです。

そこで、あなたの物件を市場から一旦引っ込めるべきタイミングはどのような時でしょうか。

下記のような場合には、直ちにあなたの物件を市場から一旦外す必要があります。

経済状況が変わった時

市場に物件を出した後であなたの個人的な経済状況が変わってきた場合、かつ物件を売却した後で次の新しい物件の購入を考えていた場合はに、下記のような事情では物件を一旦市場から落とす必要があります。

仕事を解雇された場合

新しい次の物件で住宅ローンを組む場合、仕事がない状況ではどうあっても返済資金が生まれないわけですから、ほぼ間違いなくローン審査を通過することはありません。

その為、仕事を解雇されたのであれば次の仕事を探し始めると同時に、物件はすぐに市場から落とす必要があります。

給料が下がった場合

会社の都合で’労働時間を短くされたような場合、その結果は収入減になってしまいます。

解雇のみならず、このような収入減の場合も解雇の場合と同様にローン審査の通過が難しくなります。

収入が少ないということは、住宅ローンという借金に対して返済能力が落ちてしまうためです。

それでも下がった給与額をもって銀行にまずは相談してみることも考えられますが、いずれにせよ結果を聞くにはある程度時間がかかる話ですので、給与が下がった場合には一旦物件を市場から引っ込めた方が無難なのです。

新しい車の購入が必要になった時

予想せずに新車を購入する必要が発生した場合、かなりのまとまった金額が出てしまいます。

こうなると、明らかに次の物件の頭金には影響が出るはずです。

何も車に限りませんが、物件を市場に出している最中に多額の支出があり次の物件のローン組みに影響するような場合は、まずは一旦物件を市場から落とすようにしましょう。

。。。

一度市場に出した物件を引っ込めた方がよいパターンについて、明日に続けます。



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