【質問】アメリカの不動産管理会社は何をしてくれるの? 〜 ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

数日間かけて、アメリカの不動産管理会社が行うサービスについてその概要をお伝えしています。

昨日までにご紹介しているのは、アメリカの一般的な不動産管理会社がほぼ共通に行っているだろうサービスばかりです。

とりわけ日本からアメリカに不動産投資して遠隔操作をする場合は雇うも何も、雇うしか選択肢はありません。

だからこそ、アメリカの不動産管理会社が何をしてくれるのかについては事前にしっかりと把握しておきたいもの。

アメリカのような法律が日本以上に整備され、かつグレーな部分をかなり排除している法治国家では良くも悪くも法律が全てを縛りつけていますので、あなたの不動産権はしっかりと守られています。

ただし、不動産権をガッチリ保って資産保有が出来たとしても、その資産がお金を生み出さないのであれば何の意味もありません。

アメリカの不動産投資は、現地に信頼できる協力者を確保すれば9割方成功するものです。

だからこそ不動産投資成功の鍵を握る不動産管理会社が通常行う業務についてはよく把握し、そして適切な管理会社を選ぶ必要があるのです。

今日は不動産管理会社を雇う場合の費用と探し方を網羅し、総括してみます。

不動産管理会社を雇うといくらかかるの?

不動産管理会社にかかる費用は

「家賃の○%」

という話は聞いたことがあるのではないでしょうか。

これは事実ですが、当然ながら不動産管理会社を雇う際にかかる費用はそれだけではありません。

実際に雇ってみると分かりますが、結構な項目の課金どころがあるのです。

例えば

初回契約開始手数料

更新契約手続き手数料

新テナント入居時の手数料

賃貸募集マーケティング手数料

物件定期チェック手数料

物件修繕手数料

空室期間中の芝刈り費用

などなど、結構な項目があります。

もちろん管理会社によって項目の有無や価格の違いはありますが、1つ確実に言えることは「家賃の○%」だけではない、ということです。

また上記に上げた例はいずれの不動産会社でもかかるだろう一般的なものですが、それぞれの項目を見ても課金されて然るべきだろうと思います(マンパワーがかかっている為)。

そこで各会社で差があるとすれば、「どの程度課金しているか」という部分です。

毎月発生する家賃のパーセンテージについていえば、各社で課金する割合は

5% 〜 10%

と、結構な開きがあります。

ただ、5% 〜7%となると結構家賃が高い物件の場合であり、通常は8% 〜 10%で推移するはずです。

アメリカの不動産管理’会社で10%以上も課金する会社があるとすれば、まず競争力はありません。

日系の不動産管理会社であれば日本語プレミアムをつけて11% 〜 12%という場合もありますが、不動産管理会社とのやり取りは毎日発生するわけではなく、大概はたまにメール上で起こるくらいです。

ビジネス英語レベルとまでは言わずとも、メールでの英文によるコミュニケーション程度は問題ないという場合はアメリカ現地の不動産管理会社を雇えばよいと思います。

そもそも日系不動産管理会社も日本人社員が走り回っているわけではなく、現地業者の仲介でマージンを取っているだけの場合がほとんどですから、それならば直接のやり取りで進めた方がキャッシュフローには有利なのです。

不動産管理会社の探し方

そこでいよいよ不動産管理会社の選び方ですが、どのような基準で不動産管理会社は選ぶべきでしょうか。

私(佐藤)が新しい不動産管理会社を探す必要がある場合に心がけているのは2点、

(優先順位に)

利用者の評価

本社の立地

です。

利用者の評価

これは誰もが理解出来ることかと思いますが、私(佐藤)もまた実際の利用者からの評価はかなり重要視しています。

もちろんいずれの会社もパーフェクトということはなく、多少の

「電話の対応が悪かった」

とか

「返信が全然ない」

という類の若干のマイナス評価はあるものです。

それでも総合的評価が抜群である場合、よーくその他の評価を見てみると電話対応も返信も通常はきちんとしていることがよくあります。

つまり、たまたま対応が悪いと感じるタイミングだった利用者が感情的に悪評価を付けている場合です。

これがもし他にも電話対応や返信が遅いという評価のオンパレードであれば話になりませんが、総合評価が極めて高い場合は、1つや2つの悪評価はなんでもないのです。

ちなみに不動産エージェントであれ不動産管理会社であれ、返信が早いことは絶対条件と覚えておきましょう。

私(佐藤)の感覚では、クライアントの問い合わせに遅くとも6時間以内に返答するのは当たり前ですし、24時間経っても返信がない場合は話になりません。

もちろん日本からアメリカに問い合わせる場合は時差も考慮する必要はありますが、時差があったとしても24時間以内の返信がないようであれば失格です。

不動産売買と管理の両方においてスピードが必要な場面は多々ありますから、彼らからの返信は早くて当たり前。

24時間経っても返信がないようであれば、その管理会社を使うのはやめておきましょう。

本社の立地

これは教科書には書かれていないことですが、私(佐藤)はかなり重視しています。

エージェント規約に反してしまう為にどこの地域とハッキリ書くわけにはいきませんが、

「治安の良い場所に不動産管理会社の本社がある」

これは結構大事です。

私(佐藤)は決して差別主義ではありませんが、純粋に事実だけを書くと

(治安の良い地域に拠点を構える会社) ≒ (社員と仕事の質)

この関係はあると思います。

そして治安の良い地域に拠点を構えている会社の社員は、得てして士気が高い傾向があるのです。

結局のところ、昨日までに2日間かけて不動産管理会社が一般的に行う業務を網羅しましたが、それらの然るべき業務を

きちんと履行しているのか

履行してもどれだけのクオリティを保っているのか

これは別の話しなのです。

そして業務の実行レベルは勤務する社員の士気に相応しますが、あくまで確率論ではあるものの、治安のよい場所にしっかりとした本社を構えている不動産管理会社は、社長以下、社員もやる気が高い傾向があるのです。

究極のところ、よい不動産管理会社を探すには

雇ってみる ⇛ 駄目なら次を使ってみる

この作業を納得いくまで繰り返すしかありません。

そして当然ながらこの試用を繰り返す回数が少ない方が良いわけですが、効率よくいくのであれば、やはり治安のよい場所に本社を構える不動産管理会社からあたってみるべきなのです。


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