【質問】アメリカの不動産管理会社は何をしてくれるの? 〜 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産投資を志す方々から、現地の不動産管理会社についてよくご質問を頂きます。

いざ不動産投資を本当に行うとなった場合、誰もが目先の物件を選ぶことに気を取られてしまうものです。

これはこれで当然のことで、あなたの投資目的に叶う物件を適切な市場価格で購入することは極めて大変ですし、出口戦略も去ることながら、入り口(購入時)の方はそれ以上に大切です。

とはいえ、物件を適正価格で購入するという行為は不動産投資全体に占める割合でいえば2割かそれ以下。

実際には、物件購入後に絶対的に必要となる「不動産物件管理」の方がよほど大切です。

とりわけアメリカ現地から遠く離れた日本から遠隔操作であなたの投資物件を管理する場合は、一から十まで全ての管理は現地の不動産管理会社に任せる必要があります。

「適切な不動産管理会社を選ぶことが、不動産投資の成功の鍵」

これは間違いなく本当です。

そこで今日はよくある不動産管理についてのご質問に対して、ごく基本的なことを改めてお伝えさせて頂きます。

不動産管理会社の主な仕事

あなたがアメリカの不動産管理会社を雇った場合に、管理マネージャーが行う主な仕事内容を上げてみます。

適切な家賃を定める

不動産投資からの収入といえば、大抵の場合はその物件を賃貸した時に入る家賃に限られてしまいます。

複数世帯物件の場合は駐車場代やコインランドリーからの収入があり得ますが、一戸建て物件の場合はまず家賃からしか収入は入りません。

そんな、最も大切な要素ともいえる収入元が家賃になるわけですが、

「この物件はいくらの家賃で市場に出すべきか?」

これを管理マネージャーが提案してくれるのです。

通常はその地域のあなたの物件と同等の物件が出す市場家賃価格と比較して、あなたの物件の家賃がいくらが適切かを算出します。

ただしそれ以上に大切なのは、その地元の不動産市場に精通する管理マネージャーの「嗅覚」です。

市場賃貸価格は地元人でなくとも、あなたでもインターネット上で調べて比較算出することは簡単に出来ますが、実際にはその時その時の市場の状況で理論値の通りにいかないことがほとんどなのです。

そのため、経験ある地元の管理マネージャーによる家賃提案は非常に価値のあるものになります。

ちなみに、そもそも物件を購入する前に「いくらの賃料が取れる物件か」は予め理解しておく必要があります。

自分が画面上で見て気に入った物件を購入してから

「さて、私の物件が狙える賃料はいくらでしょう?」

なんて、順逆でいくのはもっての他です。

その意味では、物件を選ぶ段階から「投資にも強い不動産エージェント」を選ぶことは非常に大切。

管理マネージャーは物件管理期間中の賃貸価格を適切に定めてくれますが、実際にはそれ以前に物件を購入する段階から、市場家賃価格に精通した不動産エージェントを雇うようにしましょう。

賃貸募集をしてくれる

あなたが物件を購入した際にその物件に入居者がいない場合、もしくはもともと家主が暮らしていた物件でこれから新たに入居者募集が必要となる場合に、管理マネージャーはあなたの物件を賃貸市場に出し入居者を募集してくれます。

実際のところ、賃貸募集にあたるマーケティングに各不動産管理会社ごとに差があるかといえば、私(佐藤)の感覚では差はほとんどないように思います。

代表的なものはMLS(マルチリスティングサービス)への掲載ですが、通常はシステムに賃貸募集の情報を上げると

zillow.com

realtor.com

等のメジャーなシステムには自動的に反映されますので、もうこの時点で各社にほとんど差はないのです。

差が着くとすれば

自社ホームページ上での募集

自社SSN上での募集

地元広告への掲載

等ですが、今の時代はほとんどの人はメジャーなMLSを使用して賃貸物件を探しますから、そこに大きな差は出ないのです。

そこで、

「雇っている不動産管理会社は、本当に自分の物件を賃貸募集してくれているんだろうか?」

と思う場合、zillow.comで検索してみてください。

あなたの投資物件がzillow.comで賃貸募集の状態になっていないことなどあり得ないはずですが、もし万が一zillow.comのようなメジャーサイトですら募集になっていない場合、その不動産管理会社とはまず縁を切った方がよいです。

入居者を審査する

かくして、無事に賃貸募集を通じて入居希望者が現れた場合でも安心は出来ません。

入居希望者が現れたとしても、その人物がきちんと家賃を毎月支払ってくれるかどうかは別の問題だからです。

仮に賃貸支払いに不履行が発生する場合、当然その時は規定にそって入居者には退去してもらうことになりますが、その代償として

  • 数カ月分の家賃未納額
  • 退去命令にかかる手続き費用
  • ターンオーバー(入居者入れ替え)にあたる修繕・準備費用
  • 新しい入居者を入れる際の手続き費用
  • ターンオーバー期間中の家賃未収入

等、かかる費用と実質の持ち出し費用を計算すると、合計千ドル以上になることはザラにあるのです。

そうすると、不動産投資成功の秘訣の1つはやはり「いかにターンオーバーを少なくするか」にかかってきます。

言い換えると、「家賃支払い能力があるかをしっかりと審査する」ことが極めて大切なのです。

そこで、あなたが雇う不動産管理会社では入居募集者の審査を引き受けてくれます。

この不動産管理会社による審査は、よほど駄目な管理会社でない限りは審査方法と審査能力はほぼ一定していますから、さほど大きな心配はありません。方法そのものが業界でシステム化されているからです。

この入居者審査もまた、どの不動産管理会社にも共通して備わっている(はずの)大切な管理機能の1つになります。

明日に続けます。


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