自宅をAirbnb(エアビーアンドビー)に出す前に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨今、「アイドルビジネス」という言葉が聞かれるようになってきました。

エンジンが止まらないように、少量のガソリンを使いつつエンジンを空回りさせることをアイドリングというわけですが、

所有しているけれども、自家用に使わない時間の車 ⇛ ウーバー

所有しているけれども、開いている部屋 ⇛ エアビーアンドビー

という風に、アイドリング状態になっている車や部屋を他人の便宜に使用することで収入を得るビジネスをアイドリングビジネスといいます。

この中でエアビーアンドビーに関しては日本でも6月15日から施行される民泊新法(住宅宿泊事業法)よりも以前から、宿泊者のマナーや地域への影響の関係で話題になっていたと思います。

カリフォルニア州サンフランシスコ市に本社を置くエアビーアンドビーは、現在は世界192カ国の33,000以上の都市で80万以上の登録宿を抱えています。

私(佐藤)も出張時にエアビーアンドビーを利用したことが何回かありますが、家主より課せられるルールを守りさえすれば快適なものです。

宿として提供する側にとっても全面的に物件を賃貸に出すのみならず、自分が暮らしながらも副収入を得られる意味では魅力的なもの。

けれども副収入で得られる金額もさることながら、それ以前に自宅をエアビーアンドビーに登録する前に知っておくべきことがあります。

今日はアメリカでエアビーアンドビーの利用を考えている人の為に、その注意点について見ていきましょう。

1.最低限のアメニティグッズは用意する

エアビーアンドビーに登録した後は、「ベットのある部屋を提供しさえすればいい」というわけではありません。

ベッドシーツ

石鹸

トイレットペーパー

など、宿泊者に提供されるべき最低限のアメニティーリストがエアビーアンドビーから求められます。

もちろんエアビーアンドビーが定めるこれらのアメニティーグッズは法律で定められているわけではありませんので、こららを用意せずとも法的に罰せられることはありません。

けれども最低限のアメニティー提供を怠れば、サイト上ではまず間違いなくホスト側としてのあなたの評価は大きく下がることと思います。

2.安全性に責任が出る

もしあなたがアメリカに物件を所有している場合、こちらの注意事項をよく読みましょう。

宿泊者が怪我をした際の救急箱

宿泊者が体調を崩した緊急時の病院のリスト

屋内へのスモーク・一酸化炭素探知機の設置

等、ホスト側として宿泊者の安全性を確保する責任が出てきます。

そしてこれらのホスト側の安全性に対する責任の範囲は、通常は市政により定める法律により違いがあります。

あなたが暮らす市にもホスト側の安全性への責任を定める規定があるはずですから、事前に確認しておきましょう。

3.大抵は許可証が必要

「エアビーアンドビーで部屋を出すにはお金がかからない」

ということはなく、大抵はお金がかかります。

エアビーアンドビーから手数料が取られることはもちろんですが、たとえ2〜3日の短期宿泊であったとしても他人への宿泊所として自宅を利用する以上は、事前に当局に登録して「許可証」を取得しなければならない場合がほとんどです。

あなたの市でも

ゾーニング(そもそも宿泊が許される地域か)

安全性

健康面

等に関する規定が定められているはずですから、それらをよく理解した上で自宅を当局に登録する必要があるのです。

例えば、

ミネアポリス市ではこちら

サンフランシスコ市ではこちら

から登録情報を確認できます。

4.滞在期間の限度

こちらも市によって定められる期間に違いがありますが、通常は1人の宿泊者に対して自宅を宿泊場所として提供出来る期間には制限がかけられています。

1人の宿泊者に対し、何日までが短期宿泊と見なされるか?

物件所有者は自宅を何日間連続で短期宿泊場所として提供できるか?

この2点は確実に調べておきましょう。

なぜこれらの情報が大切かというと、上記の制限数を超えるとエアビーアンドビーからの宿泊者であっても、それ以上は「テナント」として扱われてしまうからです。

法律上はテナントとして扱うレベルになるとそれは完全な賃貸業となり、例えばその長期滞在中に

「エアビーアンドビーを通じての支払いを止めて、直接宿泊料を払いますよ。」

なんて宿泊者の誘いに乗ろうものなら、大概はその後に宿泊料不履行の結果になります(佐藤の知人もこうなりました)。

そうすると法律上はテナントして扱わねばならないことから、法的に強制退去の手続きを踏まねばならなくなるのです。

またテナントとして扱わねばならないレベルになると、法律に反する行為は必ず罰金の対象となります。

最近ではトランプタワーの自室をエアビーアンドビーに出していた女性が$1,000の罰金を支払う羽目になった実例も。

エアビーアンドビーからの宿泊者がテナント化しないように、

短期宿泊と見なされる限度滞在日数

短期宿泊として良い連続日数

についてはよく調べておきましょう。

5.所得として計上する必要

例え短期宿泊であったとしてもエアビーアンドビーからの稼ぎは「収入」、それにかかった経費を「支出」とし、その結果を最終的な年間所得として計上する必要があります。

アメリカでは個人で納税手続きを行いますが、もしあなたが自宅をエアビーアンドビーとして利用して所得を得たのであれば納税申告時の計上を忘れないようにしましょう。

ちなみにアメリカ人であれば、米国外に所有している物件をエアビーアンドビーで出した場合もその収入は世界収入として計上する必要があります。

アメリカ国外に暮らしている日本人が、アメリカ国内で所有する物件をエアビーアンドビーに出して収入を得た場合は?

当然ながら、アメリカへの納税申告時に計上する必要があります。

。。。

エアビーアンドビーは手軽に副収入を得られる機会ではありますが、最低でも上記の項目を事前に把握してかつ当局に登録した上で、サイトに自宅を登録するように心がけましょう。


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