【質問】キャッシュフローに適した投資物件の見極め方は?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

このところ立て続けに質問シリーズを上げていますが、当ブログサイトの趣旨であるアメリカ不動産投資の成功術に沿って、公開することで他の方々のお役にも立つご質問に関しては積極的に上げていきたいと思います。

アメリカでキャッシュフローを目的とする不動産投資を考えています。

いろんな物件を見るのですが、キャッシュフローの観点ではどのような物件を選ぶべきかよく分かりせん。

何を基準として物件を見るべきでしょうか。

キャッシュフローを目的とする不動産投資を考えているものの、物件選定の基準が分からないというご質問です。

まず、アメリカの不動産投資においてあなたの成功率を高める上ではアプローチする方法は複数ある、ということを覚えておいてください。

例えこちらにはキャップレートをもとにした投資判断についてお伝えしましたが、それ以外にも様々なアプローチがあります。

アメリカ不動産投資の成功を山の頂上とすると、頂上への登り方はいろいろあるということです。

その過程では、登山中に天候が悪くなれば途中で道を変える必要があるかもしれませんし、あえて最初から冒険して急勾配を選ぶ方がよい場合もあります。

その為、一口にアメリカ不動産投資の手法といっても様々な方法があることを覚えておかれると良いです。

今日はそんな投資判断基準の1つ、「1%ルールと50/50(フィフティー・フィフティー)ルール」についてお伝えさせて頂きます。

まずは市場を選ぶ

順番にいきます。

不動産は地域市場ですから、地域によって不動産価格と投資成績は全く違ってきます。

そして地域市場の定義は州単位ではなく、少なくとも市の範囲です。

ニューヨーク州市場

フロリダ州市場

カリフォルニア州市場

と、州で不動産市場を語るにはあまりに大雑把過ぎますから、少なくとも

ウェストチェスター(ニューヨーク州)市場

フォートラーダデール(フロリダ州)市場

サクラメント(カリフォルニア州)市場

市の単位で見ていきます。

市の単位まで見てくると、

「ここはキャピタルゲイン目的に適している」

「ここならキャッシュフローに適している」

「ここはキャピタルとキャッシュフローの双方が狙える」

等、投資目的に応じた対象地域として語れることなります。

そして、あなたの投資目的が少なくとも「キャッシュフロー目的」であるのなら、投資対象地域はテネシー州メンフィス市のように「キャッシュフローの成績がよい地域」を選ぶということになりますが、それと同時にキャッシュフローが出せる地域の中でも基準になる考え方があるのです。

その1つを、「1%ルールと50/50ルール」といいます。

1%ルールと50/50ルール

1%ルールと50/50ルールについて、それぞれいきます。

1%ルールとは

1%ルールとは、「月間家賃の物件価格に対する割合が1%となる物件を選ぶ」という考え方です。

例えば、$100,000の投資物件を購入したのであれば、その物件で取れる家賃が$1,000を理想とします。

$200,000の投資物件であれば、$2,000の家賃が理想です。

これが2%も取れれば、その投資はかなりの成功といえます。

実際には2%に届く投資物件はなかなか見つからないものですが、あり得るとすれば

築年数が古く、大規模な修繕を必要とする物件

債務不履行でオークションに出された物件

のいずれかです。

実例ですが、物件を$50,000で購入し、$20,000かけてリノベーション工事を行ってピカピカにして投資運営を開始。

合計$70,000の投資に対して賃貸が$1,400で2%を達成したという成功話もあります。

ただ、このような大成功の部類に入るパターンは稀ですのであくまで理想として2%を目指す考え方もありですが、通常は1%を達成できれば十分です。

もちろんこの1%を切ると投資としては失敗と断ずるものではありませんが、

「投資用にはどの物件を選ぶべきか?」

という意味では、

「1%ルールが成り立つ物件、もしくはそれに限りなく近い物件」

と考えておけば、基準としては手堅いものです。

50/50ルールとは

そして前述の1%ルールとは別に、50/50ルールというものがあります。

こちらはキャッシュフロー目的の不動産投資に対する1%ルールと並行して覚えておくと良いのですが、50/50ルールとは

「キャッシュフロー見積もり」

のことです。もう少し厳密に言えば、

「1ヶ月の運営支出を家賃の半分に抑える」

という考え方です。

数式では

純収入(収入 – 支出) >= 支出

ですね。

例えば1ヶ月の家賃が$1,000であれば、その支出は

  • 物件管理委託料
  • 固定資産税
  • 空室期間の未収入
  • 住宅ローン
  • 保険
  • HOA料(組合費)

等のあらゆる支出項目を算出し、かつ上記の中で毎月発生しないものは12(ヶ月)で割って1ヶ月分とし、それらの毎月の支出合計が$500を超えないようにする、という考え方です。

実際のところ、この50/50ルールのハードルは簡単ではありません。

現金一括で購入した場合はそれなりに達成出来る可能性が出てきますが、住宅ローンがある場合はかなり難しいものです。

また、地域によっては洪水多発や海岸に近い理由で保険料が高い場合もあります。

しかしながら、それらを踏まえた上でも50/50ルールを達成しているのであれば文句なしです。

そこでキャッシュフロー狙いの投資であれば、ここまでお伝えした

1%ルール

50/50ルール

の両方をクリアしているのであれば、「間違いなく成功レベルの投資物件」であると言えます。

また繰り返しとなりますが、1%ルールと50/50ルールの概念はあくまでもあなたの投資が「キャッシュフロー狙い」である場合です。

単なる節税目的やキャピタルゲイン目的であって、さほど現金を生み出すことにこだわらずに赤字にならなければ良いということであれば、ハードルはぐんと低くなります。

例えば不動産価格の高騰が激しいカリフォルニアのシリコンバレーのようなところでは、まずもって1%ルールの達成は不可能です。

1%ルールと50/50ルールの概念を基準にする投資判断は、あくまでキャッシュフロー目的の不動産投資の場合のみと考えておいてください。



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