メンフィスへの投資機会が大きく拡がる兆し。。

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

私(佐藤)はヒューストンでは不動産エージェントとして、それ以外のアメリカ各地域では不動産コンサルタントとして活動していますが、ここ最近でテネシー州メンフィス市への不動産投資で大きな動きが出てきました。

テネシー州メンフィス市への投資は、あなたのアメリカへの不動産投資目的が「キャッシュフロー」なのであれば、今でも最適な投資地域の一つです。

不動産投資の三大要素は

人口
人口動態
賃金・労働

ですが、これらを「そこそこ」に満たすメンフィス不動産市場は、キャッシュフロー成績を出す上では大変有力な不動産市場であり、物件価値がアメリカ東西海岸のように激しく上下することもない、いわばイチローのように安打製造型でキャッシュフローを狙える地域です。

そんなメンフィス地区においてここ最近、とあるプロの日本人投資家さんのお手伝いをしていたのですが、その過程で他の日本人投資家のみなさまにも門戸を大きく開くだろう展開が見えてきたのです。

私(佐藤)はこれまで、日本人のとりわけ初心者の皆さまを安全にメンフィス市場にご案内するべく、メンフィス市場に特化しているフリップ業者の物件をご案内していました。

フリップ業者とは、

1.物件を安く仕入れる

2.リノベーションを行う

3.投資家に売りに出す

という流れで儲けを出す不動産物件の専門家です。

ここに、投資家に売りに出すのみならず

4.購入後の物件管理

まで行ってくれる会社があるとすれば、ワンストップで(購入 ⇒ リノベーション ⇒ 管理)を全て引き受けてもらえることになります。

そしてまさに、メンフィス市場でこの1~4までをワンストップで担ってくれるフリップ業者をこれまでご紹介していたのでした。

ところが最近、メンフィス地元の管理会社を前述の投資家さんのお手伝いの過程で問い合わせて使ってみたのですが、ここのバイヤーエージェントがまた仕事が出来るのです。。

結果として、ほんの一週間ほど前の話ですが、この投資家さんは非常にいい値段で良質な投資物件を購入することが出来ました。

学区のよい地域に根付く不動産管理会社

しかも、今回の不動産管理会社は地元評判もよく(オーナーは17年の業界経験者)、何よりも本社がBartlett地区にあり、まさに日本人不動産投資家の皆さまに人気の高い地域(Bartletteからその北東のLakeland, Arlington)を中心に物件を管理しているのです。

地図でみると、この辺りですね。(赤部分)

メンフィスのダウンタウンから、東北の位置です。

エージェント規定に触れる為に、投資家さんの判断を左右するような不用意な発言(文章)は慎まねばならないのですが、事実だけを述べればこの近辺は確かに学区はとてもよいのです。

またこのあたりは学区が良いだけに、世界中の不動産投資家達が目をつけています。。(ブルブル。。)

その為にこの地域は競争が激しいのも事実ですが、それだけに良い物件が出たらサッと選び、十分な地元知識と経験のあるバイヤーエージェントに協力してもらうことで、この投資家さんのように良質な物件を購入できるのです。

そして統計を見ると、この近辺の物件は順調にその不動産価値が年々上昇しています。

メンフィスは従来その物件価値が「大きく上がらないが、大きく下がらない」という、物件価値の振れ幅が小さいことが一つの特徴でした。

だからこそ、この地域は全米の中でも高いキャッシュフロー成績を収め続けてきたのです(ヒットを打ち続けたイチローのように)。

とはいえ、ここにきてさすがにメンフィス不動産市場の物件も全米の不動産価値上昇に引っ張られるかの如く、近年は結構な上昇を見せ始めています。

それを反映して、2017年の固定資産税は2016年のそれと比べると結構な割合でジャンプアップしているのです。

それでも、流石はメンフィス市場。

私(佐藤)の目から見ても今の時期はまだ間違いなく、投資に最適な物件価格は未だに$100,000台前半にあります。

あなたの好きな物件を選べる

そして今回からご案内できるようになった地元不動産管理会社のご紹介について、その一番の利点は投資家であるあなた自身が自分で物件を選べるようになったことです。

すなわち、今までは購入から不動産管理までをワンストップで行えるフリップ業者のみをご紹介していましたので、投資家の皆さまが選べるのは

「フリップ業者が準備した物件の一覧から選ぶ」

という、側面がありました。

このフリップ業者が出しているリストの中から選び、それを購入して物件管理を委託するという流れです。

もちろんこの形でも気に入る物件があれば問題はなく、この業者は契約期間中にテナント付けを開始してくれますので、多くの場合はクロージング後間もなく、早ければ契約期間内にテナントが決まっていました。

完全なワンストップですので、安心感もあったわけです。

しかしながら、キャッシュフローを目的としてメンフィス市場を狙う投資家の皆さまをご案内する選択肢としては、今後はこの学区のよい地域に根差した地元不動産管理会社を使う選択肢も出てきました。

こちらの管理会社をご案内する場合、「物件は自分で選ぶ」形となります。

zillow.com

redfin.com

realtor.com

trulia.com

とどのサイトでもいいのですが、これらのアメリカ不動産市場に出ている物件を閲覧できるサイトからあなたが好きな物件を選び、その物件を管理してもらえることになったのです。

この自分で好きな物件を選べるという利点は、メンフィスへの不動産投資を望む投資家の皆さまの選択肢を今後より一層広げることになります。

自分が納得する物件を自分が納得する価格で購入し、そこからは地元の不動産管理会社に引き継いで、

⇒ (必要に応じて)修繕作業

⇒ テナント付け

等を任せることが出来るわけです。

「でも、その物件が良いのか悪いのか、判断が尽きません。。」

そんな場合はもちろん、私(佐藤)の方でアドバイスをさせて頂きますよ。


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