プライベートローンがアメリカの住宅ローン業界を再編する! ~ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日、プライベートローンについてお伝えしています。

商業銀行の住宅ローン審査を通過できない場合、10年前まではサブプライムローンとして融資を受けることも可能でした。

サブプライムローン問題が世界金融危機のきっかけとなり、10年近くかけてその修復に疲労困憊したアメリカ不動産金融はその教訓から今では審査基準を厳しくしています。

結果として、現在は商業銀行のレベルではサブプライムローンに相当するものは出されていません。

しかしながら、ここに目をつけた個人投資家・法人がいます。

プライベートレンダーと呼ばれる彼らは、かつてのサブプライムローン基準の人々に融資の門戸を開き、今アメリカではかつてない勢いでプライベートローンが広がっているのです。

プライベートローンそのものはアメリカでは1940年代から台頭していました。

ただし当時のプライベートローンは「ハードマネー」と呼ばれ、その対象は土地開発業者やビジネス向けのものが一般的でした。

それこそ昨日までに紹介したクレメンス氏のように、「物件を安く買って高く売る」を繰り返したきた個人投資家達もこのハードマネーを借り、安く買った家のリノベーション費用に充てたのです。

当時のハードマネーも商業銀行よりもはるかに高い金利ではあったものの、「融資審査が簡単でスピードが早い」ことから、リノベーション工事に必要な費用を賄う短期借り入れには最適でした。

物件が高く売れれば、すぐに返済することが出来たからです。

このかつてのハードマネーが、今ではその対象を「住居用住宅を購入したい一般消費者」とするようになり、過去10年で未だかつてないレベルに広がっています。

今日も続けます。

プライベートローンの問題点

前述のようにプライベートローンは1940年台から世に登場しているものの、市場の表舞台にたたないまま低空飛行で約80年間存在し続けています。

結果として、昨日も触れたとおりプライベートローンは法規制が甘い事実があり、過去10年の広がりと同時にその問題が表面化しつつあるのです。

例えば連邦政府は

「住宅ローンを実施する場合、債務者がきちんと返済能力があること」

と、債務者の返済能力の確認を義務付けています。

ところが、少なくないプライベートレンダー業者はこの法律のちょっとした抜け道を知っています。

例えば、借用目的が

「この物件はビジネス目的で購入する」

あるいは

「この物件は投資目的で購入する」

となると、微妙にこの

「住宅ローンを実施する場合、債務者がきちんと返済能力があること」

という法律からは外れることになり、仮に返済能力が満たない者でも借用が可能なのです。

連邦政府としては

「その物件が融資後に本当にビジネスで使われているか?」

「投資目的で融資後にその準備を進めているか?」

という途中経過を観察することはなく、あくまで申し込み時の入り口の「意思表示」しか確認しませんから、州法で定められる定型のローン申込書に最初に

「ビジネス目的」「投資目的」

と記載しさえすれば、法律的には問題がないのです。

とあるプライベートレンダーの営業担当女性が、最近電話で融資申し込みを受けたときのこと。

「急遽、セカンドモーゲージ(2つ目の債務。多重債務の結果となる)で$50,000を借用したい」

との問い合わせでした。

商業銀行のローン基準審査に満たない男性がプライベートローンを借りて住宅を購入したものの、ローンの返済が出来なくなり、追加で融資を受けるべく別のプライベートレンダーに連絡をしてきたのです。

この窓口女性は電話でしばらくやり取りをしたところ、単純な事実に気づきました。

そもそも、この男性はプライベートローンを借用できる基準になかったのです。

単純に考えれば、プライベートローン金利はプライムローン金利よりも高くなりますから、返済のハードルが高くなるのは当然のことです。

そここの女性が質問を続けると、案の定この男性は前回のプライベートローン申し込みで「ビジネス目的」として借用していました。

女性が親切心でやや問い詰めると、

「いや、だって、彼ら(先に融資を受けたプライベートレンダー)が目的はビジネスと書けっていうから。。」

このような例は数多くあるはずです。

プライベートローンのあるべき道は

プライベートローンが一般消費者を対象に大きく拡大しているという事実。

このことは、10年前までは商業銀行がサブプライムローンとして出していた住宅ローン商品が、その姿をプライベートローンと言葉を変えて再来したものにすぎません。

大抵の場合プライベートローンは口コミの紹介で広がっていきますが、最近ではインターネット上で堂々と広告を掲載し始めているプライベートレンダーもいます。

実名を公に出しているのでそのまま書きますが、

アザスキャピタルグループ(Athas Capital Group Inc)

ここもプライベートレンダーであり、金利が6.99%から8.99%のサブプライムローンレベルのものを謳い、インターネット上で消費者とブローカーの双方にアピールしています。

もちろん公に広告を出す為には政府への登録が必要であり、これを怠った為に、最近の実例では$35,000の罰金を支払ったケースもあります(彼らにはあまり大した額ではないかもしれませんが。。)。

いずれにせよ、このようにインターネット上でも急速に広がるプライベートローンは、今のアメリカ不動産金融を再編するほどの規模になりつつあります。

このようなプライベートローンの存在そのものは、私(佐藤)も決して否定はしません。

資本主義社会に生きる上では資金は必要ですし、場合によってはそれなりの額をまとめて借用する必要は出てくるものです。

このことは、アメリカ国外の個人不動産投資家にも同じことが言えます。

通常はアメリカ国外の不動産投資家はアメリカの商業銀行からの融資はほぼ不可能ですから、プライベートローンに頼らざるを得ないのも事実です。

とはいえ、そこには貸す側にも最低限、

「この申込者は返済能力が確かにある」

という審査基準はもつべき。

そもそも返済できない人に貸して困るのは債権者側ですから、私がよく知るプライベートレンダーにしてもこの審査基準はきちんと守っています。

とはいえ、プライベートレンダーからの借用はあくまで最後の手段と考えるべき。

特に日本にお住いの方でアメリカ不動産投資用に用立てをしたい場合はアメリカ国内のプライベートレンダーに申し込む前に、ここのような海外投資用の融資を引き受ける銀行に相談されることを強くお薦めします。


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