プライベートローンがアメリカの住宅ローン業界を再編する! ~ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2007年の夏ごろからアメリカの不動産価格は暴落の一途を辿りました。

その流れを受けて、翌年2008年9月15日にはアメリカの投資銀行であるリーマン・ブラザーズ・ホールディングスが経営破綻、そこから世界金融危機につながっていきます。

その後の混乱を収束させる為、アメリカのFRB(連邦準備委員会)は実質ゼロ金利すら実行する事態となりました。

。。。

もうあれから早くも10年かという想いですが、この時にアメリカ経済(ひいては世界経済)が被った痛手は大きく、とりわけアメリカ金融業界においてはその後の融資に関する審査基準がより厳格になりました。

事の発端は通常の融資審査基準(プライム)よりも甘い、サブプライムと呼ばれる緩い審査基準の融資案件が連鎖的に債務不履行に陥ったことに起因していますから、金融業界としてはサブプライムローン問題の後にローン審査基準を厳格化するのは当然の流れだったのです。

しかしながら、過去10年の間にアメリカの不動産金融では、ある意味予想された変化が出てきました。

プライベートレンダー(Private Lender:個人債権者)達の登場です。

100年以上昔のアメリカンフットボールのとある著名な監督が残した言葉に

“When the going gets tough, the tough get going.”

「物事が困難になった時こそ、タフや奴らが動き出す」

というものがありますが、まさにこれです。

住宅ローン審査基準が厳しくなるということは、過去のサブプライムローン審査基準にしか満たない人々は融資が受けれずに住宅購入はほぼ不可能ですから、そこに

「プライムローン基準に満たない人々への融資」

というビジネスチャンスが誕生したわけです。

そして過去10年の間に現れたプライベートレンダー達が、現代のアメリカ不動産金融を大きく再編し始めています。

そこで今日から、このアメリカのプライベートレンダー達に焦点を当てて見ていきましょう。

金利の高いプライベートレンディング

公にプライベートレンダーとして名前を出していらっしゃいますので遠慮なく実名でいきますが、南カリフォルニアにマイク・クレメンスという個人不動産投資家がいらっしゃいます。

この方は過去35年に渡り個人資金を不動産に投じてこられ、結構な資産を作り上げた成功者の1人です。

そして過去10年の間にクレメンズ氏は不動産投資家とは別の顔を持つようになりました。

「プライベートレンダー」としての顔です。

現在は個人の投資ポートフォリオの中から約4ミリオンをプライベートレンディング(個人融資)資金として搬出し、プライムローン基準の審査では通過できない人々に融資を行っています。

クレメンズ氏の個人融資案件は今やその数が30を超え、今でも着実に伸び続けているのです。

今現在、一般の商業銀行で融資を受ける場合の金利は4%台(2018年時点)。

これはプライムローンの審査基準を通過した人々を対象とする金利ですから、それよりも審査基準の甘いサブプライムローンの場合、債権者(プライベートレンダー)はそれなりの貸し倒れリスクを引き受けることになりますから必然金利は高くなります。

事実、クレメンス氏のようなプライベートレンダーから融資を受ける場合は、その金利は8%かそれ以上になるものです(佐藤が実際に目にした最高金利は12%)。

クレメンス氏は約4ミリオンを個人的に融資しているということですから、最も低い8%で計算したとしても

$320,000($4,000,000 × 8%)

諸経費を省いたとしてもこれだけの利息(実際にはそれ以上)を年間稼いでいる、ということになります。

これは正に現代の錬金術。

資本主義社会で最も際立ったビジネスはお金でお金を生み出すという錬金術であることを、改めて思い知らされてしまいます。

プライベートローンのニーズは尽きない

アメリカの不動産金融業界では過去10年の間に、このようなプライベートローンが活発になりつつあります。

過去にサブプライムローンに流れていた層がこのプライベーレンディングの世界に流れているわけで、ニーズは尽きないのです。

そしてこのプライベートレンディングの世界もまたビジネス化されていますから、そこには案件を取ってくる「エージェント」が存在します(笑)

こちらも実名でいきますが、南カリフォルニアでプライベートレンダーのエージェントとして仕事をしている20代のコリー・コンケ君。

プライベートレンダーと融資希望者をつなげるべく、彼はその一日を南カリフォルニアを走り回りながら過ごしています。

その性質はファンド・マネージャーとほぼ変わりませんから、急成長するプライベートレンディング市場のスピードに必至についていかんと毎日が激務です。

「まるで西部劇だよ。速攻でいかないと、やるかやられるかだよね。」

そんな彼の本音はプライベートレンディングという、ここ10年に活発化してきた市場の群雄割拠ぶりを表しています。

電話一本、メール一本で取引が仮決めされますから、融資案件が現れたらすぐにリスト内の見込み投資家に連絡を入れないと、

「すまない、15分前に別の融資案件が来て、そっちに決めたよ。しばらくは資金は搬出できない。」

と、あっという間に他のプライベートレンダーに取られてしまうのです。

そして実は、このプライベートレンディング市場はその実態がハッキリとは掴めていません。

いかんせん、

「個人の貸し借り」

以外の何でもありませんから、プライベートローンを実施するにあたり州法に従う必要はあるものの、きちっとした政府への報告体系が確立されているわけではない為に市場の実体は掴みようがないのです。

意外なことに、この「プライベートレンディング」は金融資本主義の先端をいくはずのアメリカですら見落としがちになっている、いわゆるブラインドスポット・マーケット(穴場市場・穴場産業)のままなのです。

プライベートローンについて、明日に続けます。


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