穴場の賃貸市場を探してみる ~ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカにおける不動産投資ブームは、とりわけ1990年代から一気に加速してきました。

あらゆる個人が上昇し続ける不動産価格を見て不動産投資に乗り出し、実際に仕事を辞めて不動産投資のみで暮らす個人も増えてきた時期でした。

あたかも国民的スポーツのような様相を呈した不動産投資ブームですが、その背景にはアメリカが完全な低福祉社会になったという事実もありました。

アメリカの低福祉化を決定づけたのはレーガン大統領が1980年代にとった自由主義経済政策、レーガノミックスです。

ここで社会保障費の削減と減税が行われ、それ以来アメリカ合衆国は社会保障に関しては国民への保障が極めて少なく、自由経済の代償として個人の責任に負う風潮がより強くなりました。

日本でも使い将来の社会保障が危ぶまれていますが、アメリカの場合は1980年代にすでにギブアップし、

「将来の生活費は自己責任で稼いでくださいね。その代わり、資産形成には有利な国づくりをしますよ。」

という体制に切り替わったわけです。

そのような背景もあり、国民は国に頼らずに自分の将来を保証するべく、一般主婦でも必死になって投資を勉強する風潮が出てきました。

そしてクリントン大統領からブッシュ大統領へと続き、とりわけブッシュ大統領の時代には政府が支援する形で不動産ブームを盛り上げ、実際にアメリカの不動産市場はかつてないレベルにまで高騰してきました。

そこから2017年夏以降に始まったサブプライム問題は不動産市場を一気に冷え込ませ、不動産投資ブームは収束を告げることになります。

今でも穴場の不動産市場がある

ところがです。

不動産投資ブームが過ぎ、個人が自宅以外に不動産を所有して賃貸収入を得るという不動産投資がなくなったかといえば、そんなことはありません。

それどころか近年までアメリカで不動産投資を行う世帯は増え続けており、昨年2017年の統計では、なんとアメリカ全世帯の37%近い世帯が「家賃収入がある」というのです。

想像してみてください。あなたのご近所で自分を含めた約4割の世帯が家賃収入を得ているわけです。

そうすると、アメリカ全世帯ということは不動産価格が高騰している東海岸や西海岸でも不動産投資は活発に行われている、ということになります。

それらの地域では必然、家賃価格も高騰してきていますので、不動産投資で実入りを多くするには賃貸場所は上手に選ばないといけません。

家賃設定は低すぎてもよくありませんし、高すぎてもよくないものです。そのどちらも家賃未納やターンオーバーの確率が高くなる為です。

とはいえ、それら不動産価格が基本的には高い地域であっても「都市型だけれども、近郊の街に比べて市場家賃が低め」という、いわゆる穴場スポット的な不動産市場が存在しています。

行こうと思えば都心にすぐにいける

近郊の地域は住宅価格・家賃価格が高い

けれどもうちの近所は家賃価格はまだ低い

という、あまり知られていない穴場的賃貸市場がアメリカ国内にはちらほら存在しているのです。

治安が悪いわけではなく、ごく普通に暮らせてかついざとなれば都心に行ける。

そんな便利な街に暮らす人々は、高めの時給でお給料をもらいながらも家賃は安めに支払えるわけですから、不動産投資の観点からも安定したテナントになりやすいわけです。

生活者にしてみれば利便性が高く、不動産投資家にしてみればテナントが安定し易いいう、双方がウィンウィンになれる市場ということもいえます。

そこで今日から数日にわけて、アメリカ国内不動産市場の穴場的地域を見ていきましょう。アメリカ国内で賃貸暮らしをしている方々は必見です。

ニューヨーク州ニューヨーク市(ワンベットルーム中間賃貸価格:$2,860)

穴場市場:スタテンアイランド地区アロッチャー(Arrochar)

ジップコード(郵便番号):10305

ワンベットルーム中間賃貸価格:$1,475

家賃世帯割合:34.1%

スタテンアイランドはニューヨークマンハッタンから南の方向に位置する、割合に大きな島です。

ニューヨーク市の行政区の一つとしてスタテンアイランド区、として知られています。

実際の距離ではスタテンアイランドのすぐ左に位置するニュージャージー州の方が近いのですが、その実、この島で暮らす多くの人々は島の東側にあるアメリカ最大の吊橋であるベラザノナロウブリッジを通ってブルックリン地区に通勤しています。

いわゆる、ブルックリンで就業する人々の穴場的ベッドタウンとして知られているわけです。

結果として家賃はニューヨーク市の中間家賃価格の半分に収まりますので、とりわけブルックリンで仕事をする人々には人気がある住宅地です。

とりわけ駆け出しでまだお給料の少ない若手の専門職がこの界隈に暮らす傾向があり、昇進と同時にお給料が増えるにつれて、より利便性の高いマンハッタン近郊のベッドタウンに引っ越していく傾向があります。

この地区の大抵の賃貸者はシングルファミリー住宅かマルチファミリー物件の一戸に$2,900あたりの家賃で暮らすか、小さめの平屋ワンベットルームを$1,200程度の家賃で借りるパターンになります。

独身の駆け出し社会人であればまず平屋のワンベットルームで十分ですから、若者を中心に安定した賃貸が見込まれる穴場不動産市場というわけです。

明日に続けます。


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