【質問】この物件は投資に値するのか? ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からご質問にお答する形で、投資として成立する物件の見方についてお伝えしています。

その物件が投資として成り立つかを判断するときは大きく分けて

内部要因

外部要因

の2つの視点からカテゴリー分けして、かつ詳細を検証していく方法が有効です。

この中でも内部要因の一つである「キャップレート」は、数字としてその投資が成り立つかを推し量るのに非常に有効な手法となります。

昨日はこのキャップレートの算出方法に必要である

年間収入

年間支出

について見ていきました。

本日も続けます。

キャップレートを算出する

キャップレートを算出するための公式は

キャップレート = 「経費を差し引いた後に残る純利益(NOI)」÷「現在の市場価値」

です。

昨日お伝えした年間収入と年間支出の関係を上記にあてはめると、

キャップレート = 「(年間収入)-(年間支出)」÷「現在の市場価値」

ということになります。

このキャップレートを使った考え方は大きく分けて2つあり、

キャプレートが定まっている場合

物件が同等のものであれば、その地域のキャップレートはほぼ一定しているものです。

なぜなら、

同等物件であればその地域で設定できる家賃はほぼ同じはずであり、

同等物件を運営するのであればかかる費用もほぼ同じはずであり、

同等物件であれば価格もほぼ同じはず。

だからです。

そこでその地域のキャップレートが分かっている場合は、

「現在の市場価値」 = 「(年間収入)-(年間支出)」 ÷ キャップレート

と、年間純利益をキャップレートで割ることで「その物件が適正価格なのか」を判断することが出来ます。

物件価格が固定されている場合

別の見方で、購入を検討している物件の価格がすでに提示されている場合。

この時は前述の公式を元に

キャップレート = 「(年間収入)-(年間支出)」÷「物件価格」

でキャップレートを算出し、自分が求めるキャップレートに落ちているかを確認します。

この点は詳細を後述しますが、いずれにせよキャップレートを使った概念ではこのように大きく分けて

「この物件は適正価格なのか」

あるいは

「この物件価格で投資として成立するか」

を判断することが出来るのです。

具体的な数字でいきましょう。

例えば収入が

家賃 … $1,125

の物件があったとします。年間の家賃収入は$13,500です。

これに対して支出は

レントロス … $1,350(10%)

固定資産税 … $1,174

保険 … $706

維持費積立 … $600

支出合計:$3,830

とすると、年間純利益は

$9,670($13,500 – $3,830)

です。

この物件価格が$136,500で提示されているとすると、キャップレートは

キャップレート:7%($9,670 ÷ $136,500)

となりますね。

投資可否を判断する

そしてここがこの項のメインになりますが、不動産投資においてその投資可否を判断するうえで、このキャップレートの概念を使うことは非常に有効です。

基準としては、キャプレートの割合が高ければ高いほど投資に対する年間のリターンは良好と判断できます。

そこで前述のキャップレートを使い、

「この物件は適正価格なのか」

「この物件価格で投資として成立するか」

の2つ場面で考えてみましょう。

「この物件は適正価格なのか」

前述のとおり、同等物件であればその地域のキャップレートはほぼ定まっているものです。

その地域のキャップレートを一番よく知っているのは地元の不動産エージェントですから、キャプレートの数値が単体で知りたい場合は、不動産エージェントに聞いてみるとよいです。

例えば前例をとってキャップレートが7%となっている中で、年間収入から年間支出を差し引いた年間純利益が$9,000はあって然るべき、という物件が$142,000であった場合、

【物件価値】 = $9,000 ÷ 7% = $128,571

となりますから、「$142,000では甚だ高額だ」という判断が出来るのです。

この場合は家主と数字をもって交渉するか、或いはその物件をあきらめて次の物件を探すかを判断することになります。

「この物件価格で投資として成立するか」

別の見方で、物件価格が固定で提示されている場合を考えてみましょう。

物件価格は$120,000であるのに対し、家賃と支出から算出される純利益が$95,000だったとします。

この時はキャップレートが

7.9%($95,000 ÷ $120,000)

となります。

一般的に言えば、キャプレートが4%から10%であれば投資として適正といえます。

最低でもキャプレートが4%であれば投資として成立し得るということです。

それではどの程度のキャプレートが一番いいのか?となると、これは

立地条件

自分が投資に必要とするリターン

で全く違ってきます。

このことを例えば商業物件で考えた時に、キャプレートが適正値としては最も低い4%であったとしても、「人通りが多い街のど真ん中に立地している」というのであれば問題ありませんし、反対に街の郊外で人通りは少ないけれども、キャップレートが10%であれば投資としては考えてよいのです。

そして自分が必要とするリターンという意味でいえば、自分がその物件を購入するのに住宅ローンを組むか否かでも違ってきます。

ローン返済額はNOI(純利益)には含まれていませんから、例えばキャプレートが2%ほどしかないような物件であれば、ローン返済額を加味するとたちまち投資はマイナスに転じてしまいます。

その為、物件価格がほぼ固定となる場合(家主がそれ以上の値引きに応じてくれない場合)は、キャプレートを基準に考えて、自分が必要とするリターンに収まるかを検証する必要があるのです。

。。。

2日間にわたり、キャプレートを使った投資判断についてお伝えさせて頂きました。

ちなみにキャプレートはその数値が不動産市場の変化と共に変わっていきますから、「キャップレートは恒久的な数字ではない」ということは念頭に置いておく必要があります。

物件価格を始めとしてキャップレート算出に必要となるほぼ全ての要素は年々変わっていきますから、その地域のキャップレートは毎年変化して当然なのです。

その為、投資判断にキャップレートを使用する場合はあくまで「その時期の投資判断基準の一つ」として活用するようにしましょう。


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