フィクサーアッパー(fixer-upper)に手を出す前に ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、立て続けにフィクサーアッパー(fixer-upper)について項を上げています。

かなりの修繕が必要だけれども、お金と時間をかけて修繕すれば綺麗な家に生まれ変われる、そんな可能性を秘めた物件をフィクサーアッパーといいます。

通常は結構な年数が経っている、ボロ屋敷のような家です。

そんな物件でも、

基礎部分

構造部分

屋根

等がしっかりしていれば、お金をかけて大規模な改築を行うことで生まれ変われるもの。

そうやってお金をかけて改築した後でも市場価格で購入するよりも30%は安く収まることも可能ですから、大いに検討する余地があります。

ただし、フィクサーアッパーの場合は購入前に見方を誤るとかえって大きく経費がかかることもあり、最悪の場合は昨日の例のように取り壊すことにもなりかねませんから、購入前にはよくよく検討する必要があるのです。

フィクサーアッパー物件を購入する前の注意事項について、今日も続けます。

3.大体の予算を理解しておく

フィクサーアッパー物件は通常の売買とは違い、大規模な修繕が必要になることを前提としています。

その為、物件購入前に発生する改築工事にかかる費用を見立てておくことは必須です。

費用を見立てる上では、順番としては下記が適切だと思います。

有識者に概算を聞く

フィクサーアッパー物件を購入して手直しした経験がある知人、あるいは日頃からちょっとした修繕工事の為に付き合いのある施工業者に

「このフィクサーアッパー物件を購入する予定だが、いくらぐらいかかると思うか?」

と予想を聞いてみましょう。

もちろん彼らでも詳細が分かるはずはありませんが、経験上の数値はおぼろげながらも概算を知る上で役に立ちます。

「それくらいなら、予算内でいけるかな。。」

と思えたら次のステップ、専門家を雇うことです。

専門家は一度雇うと料金が発生してしまいますから、経験者に概算予想を聞いて最初から予算外と分かっているのであれば、専門家を雇うことなく次の物件にいくべきなのです。

専門家を雇う

概算を理解した上でより詳細を知りたい、という時に初めて専門家を雇います。

ここでいう専門家で欠かせないのは、「ストラクチャーエンジニア(structural engineer)」という家の構造部分を担当している専門家のことです。

彼らは専用機器を使って家の構造具合をつぶさに調べ、そのフィクサーアッパーを修繕した場合にかかるだろう見積もりを出してくれます。

また家の構造部分のみならず、

屋根

基礎工事

温水器

等、すべからく大きく費用がかかるだろう個所の見積もりも出しておきます。

実際のところ物件購入契約前に正確に近い数字を知ることは専門家からの数字以外にはなく、またこの第三者の専門家による数字こそ、物件購入時の価格交渉の裏付けになるものなのです。

とはいえ、実際に工事を開始して蓋を開けてみると、

「やれ、ここも修繕が必要だ」

等、追加工事が諸々出てくるのはある意味当然の話ですので、この時点で専門家が出す数字には必ず予備費を上乗せしてみておきます。(佐藤の場合は20%増しです)

4.売主と交渉する(しかも低姿勢で)

ここまでの過程で問題なく準備が整ったら、いよいよ家主と価格の交渉です。

この家主との価格交渉こそがフィクサーアッパー物件購入の成否を決めますから、ここは実際の購入契約に至る前のクライマックスと言えます。

ちなみに、この手のフィクサーアッパー物件の場合は市場に長く放置されたままでなかなか買い手がつかない物件程、価格交渉は有利になるものです。

結構な期間売れていない物件であれば交渉もし易く、市場価格の40%オフでの購入も現実にあります。市場価格であれば$250,000の物件でも、$100,000で購入できる機会もあり得る、ということです。

とはいえ、家主との交渉で最も気をつけておきたいのは「家主の感情」です。

購入者としてのあなたの場合はこれから物件を購入する側ですので物件にはほとんど思い入れがなくて当然なのですが(価格と状態で魅力があるだけ)、

家主はその物件で長年暮らしてきていますので、そこには家族との想いでもたくさんです。

そして大切なのは、あなた自身は専門家を雇う中で対象物件の修繕ヵ所をよく把握しているわけですが、当の売主はそれらの問題をほとんど把握していないということ。

物件を市場に出す前にわざわざお金をかけて専門家を雇って見積もりを出しておく丁寧な家主などいませんから、言い換えると家主自身が自分の物件の詳細をほとんど知らなくて当然といえます。

そうすると、もはや交渉に入る時点であなたの方が物件の弱みを十分に熟知してるわけですが、かといって畳み掛けるように証拠を並べて値段を落とさせるやり方は賢くありません。

相手も人ですからいきなり物件の修繕ヵ所を並べらえて論理的に交渉を進められると面白くなく、感情的になりシャットダウンされてしまうこともありますから、そこは優しく感情面に配慮しながらアプローチすることを心がけましょう。

「あなたに家は本当に素敵で、私はとても気に入ってるんです。

ただ、古さは多少あるので専門家に依頼したところ、このような感じでして。。」

という低姿勢で入り、感情面をクリアして相手の懐に入ってから数字の話に落としていきます。

この辺りはアメリカ人も日本人も関係なく、理で話を進める以前に感情に配慮する必要は大いにあるものです。

またリノベーション工事の為に、クロージング後にあなたが物件ですぐには暮らせないという場合は工事期間中に別の場所で暮らす必要がありますが、交渉も持っていきかたによってはリノベーション期間中のアパート代も見てもらうこともあり得るのです。

その意味でも最初は感情面に配慮しつつ、その後はしっかりと専門家による見積もりを通して話を詰めることが大切なのです。

。。。

2日間かけて、フィクサーアッパー物件を購入する前の注意事項についてお伝えさせて頂きました。

ある程度経験がないとフィクサーアッパー物件を手掛けるのも難しい面がありますが、経験者に聞きながら進めることでリスクを抑えることも可能ですし、何よりも大金の節約という大きな見返りがありますから、

あなたが時間的な余裕があるのであればフィクサーアッパー物件の購入を検討してもよいのではないでしょうか。


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