アンダーウォーター・モーゲージとは ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はモーゲージローン(その物件が抵当に入っている住宅ローン)に関するモーゲージポイントについてお伝えさせて頂きました。

私(佐藤)は初めてアメリカで不動産投資を行う方々には

「せめて一軒目は現金で購入を」

とお伝えしてしますが、その理由は

・一軒目を現金購入にしておく

・(融資元に関わらず)一軒目から融資を受ける

この2つを比べると、明らかに投資成功率は前者の方が高いからです。

投資である以上はリスクはつきものです。

私自身は

「ダメだこりゃ」

と思うような物件はクライアントの皆様には決してオススメしませんが、それでも蓋然性を測った上で資金を投じたとしても「万が一」が起こり得るわけです。

ひと度融資を受けてしまえば、そこには毎月の支払責任が出てきます。

家賃収入が入る入らないに関わらず、毎月の出費(元利金一部の支払い)は発生してくるのです。

はっきり言ってしまえば、

収入は未知数

に対して

支出は確定数

なのです。

そんな時、仮に家賃収入が入らない時期があったとしても逃げ道として他の投資からの収益があればまだ助かりますが、

投資収益はそのたった一つの物件からしかなくかつ自分の本業の収入も毎月の生活費で精一杯、という場合はたちまち苦しくなってしまうのです。

もちろん私(佐藤)にしてみれば物件が一定の条件をクリアしているのであれば、現金購入だろうが融資を受けての購入だろうが気にせずに、

「それは先様のご都合」

と考えて、どんどん購入のお手伝いをすればよいのかもしれません。(いわゆる余計なお世話。。)

けれども、

「投資では逃げ道を作っておくことが必須」

と知識のみならず体験から知っていればこそ、知らぬふりはできないわけですよ。

この場合、現金購入による融資から発生するリスクをゼロにしてNOI(ネット・オペレーティング・インカム:減価償却額控除前の純収入)を100%受け取ることで

⇛ 修繕準備資金を潤沢にする

⇛ 次の投資の資金を蓄える

⇛ 2軒目以降を融資を受けて購入する場合、そちらのマイナス補填にする

等が可能になり、この現金購入の1軒目があなたの頼りになる砲台の1つになってくれるのです。

そのため最初から他に頼りになる逃げ道がない場合は、せめて最初の一軒目は現金で購入した方がよいと思います。

その意味でも今のアメリカの場合、やはり不動産投資としては

・高いキャッシュフローが期待できる

・1000万円台で3ベッドルーム、2バスルームが購入できる

という条件が整っているテネシー州メンフィス市ではないでしょうか。

。。。

今日からのメインの前置きがやや長くなりましたが、このように金融機関からであれセラーファイナンス(売り主による融資)であれ融資を受けることには一定のリスクが伴いますが、

そのリスクの中には家賃滞納や空室から発生する未収入以外にも別のリスクがあります。

それは「アンダーウォーター・モーゲージ」と呼ばれるものです。

今日から、このアンダーウォーター・モーゲージについてその概要を見ていきましょう。

アンダーウォーター・モーゲージとは

モーゲージ(Mortgage)という言葉の意味は昨日お伝えした通りで、「抵当・担保」といった意味です。

厳密にはモーゲージ・ローン(Mortgage Loan)という、「融資対象となる物件が担保に入れられているローン」と意味になります。

これに対しアンダーウォーター・モーゲージのアンダーウォーターは直訳では

アンダーウォーター(Under water)= 水の下、水面下

です。

水の下のローンとはなんでしょうか。

これは水の水面を「その物件の市場価値」になぞらえ、「融資額の元金が市場価値よりも下がった状態」のことを言います。

数式で言い換えると、

融資額残高 < 物件市場価値

このように融資残高、つまり残りの元金はその物件の市場価値よりも低いのが本来あるべき健全な状態です。

例えば、$250,000の物件を購入するのに20%の頭金($50,000)を入れて、80%($200,000)の融資を受けたとします。

それから数年たち、融資額の元金が$180,000まで減ってきたとしましょう。

この場合は、今のように不動産価値が上昇を続ける不動産市場では

融資額残高($180,000) < 物件市場価値($250,000もしくはそれ以上)

となるはずであり、借り入れた元金よりも物件価値の方が明らかに高い状態で健全なのです。

すなわち、仮に何らかの理由で融資残高の返済が困難になった場合でも、物件を売却しさえすれば借金はきちんと清算できる勘定になります。

ここがアメリカ不動産投資の強みであり、アメリカの不動産は基本的に高まり続ける需要に対してその価値が上昇を続けますから、

融資元も不動産価値が上昇する市場ではとりわけ安心感をもって、その物件を担保にして融資をしてくれるわけです。

ところがこれに対し、

融資額残高 > 物件市場価値

このように融資額残高が物件市場価値よりも高くなった場合、これは非常に危険な状態なのです。

例えば先の数字でいえば、同様に数年たって元金が$180,000にまで減っていたとしても物件の市場価値が$160,000まで下がって

融資額残高($180,000) > 物件市場価値($160,000)

このように元金の残高に対して物件市場価値が$200,000のマイナスになったとします。

この場合は、仮に物件を売却したとしても残りの元金を補填することは出来ません。

このような元金よりも物件市場価値が低い状態のモーゲージを「アンダーウォーター・モーゲージ(Underwater Mortgage)」といいます。

水の上に顔を出して十分に呼吸ができる健全な状態に対し、

水の中にブクブク沈んで息が出来ないような、不健全な状態に陥っているモーゲージのことをアンダーウォーター・モーゲージと呼ぶわけです。

明日に続けます。


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