不動産取引終了後も保存しておくべき書類8選 ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

あなたがアメリカで不動産物件を購入する場合、フリップ業者からの購入であれば多少事情が異なるものの、

通常どおり不動産エージェントを介した不動産売買を行う場合は契約期間が終了してクロージングとなるまでに結構な量の書類が登場します。

それら全ての書類を契約期間終了後も保存し続ける必要があるかといえば、全て保管する必要はありません。

それでなくともクロージングを担当するクロージング会社(あるいは弁護士)の方では、法律で売買に関わる資料を保存しておくことが定められていますから、ある意味自然に契約に使用された書類のバックアップは存在しています。

それでも、いざという時にさっと必要な契約書類を引き出せるよう、最低限の契約書類は手元に保管しておきたいものです。

例えば、物件購入後に明らかに不動産売買契約期間の不備から発生した問題が発覚した場合、その関係者(あなたを担当した不動産エージェント、物件調査担当者、住宅ローン融資会社等)に一定の補償を後から要求する場合が生じるかもしれません。

そのようなことが起こらないことを望むわけですが、もしもの場合に然るべき書類を備えておけば有事に慌てなくてよいものです。

そこで今日から、あなたがアメリカで不動産物件を購入した後でも手元に保管しておくべき契約書類8選についてお伝えさせて頂きます。

1.買主のエージェント同意書(Buyer’s agent agreement)

不動産売買にあたり不動産エージェントを選んだら、実際に動いてもらう前に「買主エージェント同意書(Buyer’s agent agreement)」に署名をすることになります。

これはあなたとあなたのサポートを担当する仲介業者の関係を明示する同意書で、そのエージェント関係に関する細かい規定や、仲介料は仲介業者に対して誰がどれくらい支払うのか、またその契約期間(通常は最大で90~120日間)等が明記されています。

ここには不動産エージェントがなすべき業務内容も網羅されていますので、不動産購入後に発生した問題が不動産エージェントの怠慢に発生しているとするのであれば、このBuyer’s agent agreementに記載される内容を元に論陣を張る必要があります。

2.購入同意書(Purchase Agreement)

全ての不動産売買契約は、この購入同意書(Purchase Agreement)から開始します。

この同意書は売主と買主の間で物件価格、クロージング日、あるいはその他の細かい規定に同意することを明示し、両者を法的に拘束力のある大元の同意書です。

この同意書の項目には「この契約はここに記載される内容に沿って行われる」と明確に謳われる個所があり、あなたもしくは売主がここに記載されている内容に対して不履行を行うのであれば、法的にこの売買契約が破棄されることにすらなるものです。

対象の物件に関する一番の大元の契約書類ですから、こちらは確実に保管しておきましょう。

3.追加書類、添付書類、特約不可書類(Addenda, Amendments, Riders)

「2」の購入同意書に付属的に追加される可能性があるのが「追加書類、添付書類、特約不可書類(Addenda, Amendments, Riders)」と呼ばれるものです。

例えば物件調査後にお隣さんが設置したフェンスが敷地内に侵入しているという場合、相手の同意のもとにフェンスを取り除くようなことがあります。そのような時には「2」の購入同意書にはフェンスに関連する条項を入れなければならず、修正書類(Amendments)を追加するわけです。

通常は追加書類、添付書類、特約不可書類(Addenda, Amendments, Riders)が購入同意書に添えられるのは物件調査や不動産鑑定が行われた後になります。

その調査や鑑定によりあぶりだされた結果が大元の購入同意書の内容の加筆・修正を求めることになり、追加書類、添付書類、あるいは特約不可書類を発行することになるわけです。

例えば売主が物件調査後に発覚した重要個所の修繕に同意した場合は「売主は○○の個所を修繕する」と謳う追加書類(Addenda)が購入同意書に添えられることになります。

仮に売主がこの修繕に対する義務を不履行にするような場合、この追加書類(Addenda)が後に相手に責任を問う証拠となるわけです。

4.売主情報開示(Seller disclosures)

売主は物件の売買時にその家に関する不具合を買主に知らせる法的義務を背負っており、このことを「売主情報開示(Seller disclosures)」といいます。

この売主情報開示(Seller disclosures)は定型書式化されており、売主は口頭ではなくこの定型書類を使って、売主が知る限りの物件の不具合を買主に知らせる義務があるのです。

ところが物件売買契約後、引越してしばらくして知らされていなかった物件の不具合に始めて気づく場合があります(特定ヵ所の水漏れ等)。

そのような場合は、この売主情報開示(Seller disclosures)を元にして売主に責任を問うことが出来るわけです。

明日に続けます。


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