熱い不動産市場でも物件価格を値切る方法 〜 ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件価格が上昇し続ける不動産市場においても物件購入価格を落とせる方法をシリーズでお伝えしています。

たった今のアメリカ不動産市場も、まさにこの物件価格が高騰気味にある時期です。

現在のアメリカ不動産価格は、2007年夏以降のサブプライム問題をきっかけとする不動産価格暴落の時期からその価格を元に戻しており、かつ今やその当時の水準を超える段階に来ています。

自宅を購入するべきか否か、最も悩む次期ですね。

だからこそ物件購入には、ここ数日かけてお伝えしている方法を含めてよく検討する必要があります。

このシリーズは本日が最後です。

物件が市場への出入りを繰り返している

幸いにも、今の時代はITが発展したおかげで日本からでもアメリカ不動産市場の様子がよく分かりますね。

zillow.com

trulia.com

等、有益な情報を提供してくれるホームページはいくらでもあります。

そしてこれらの物件が提供する情報の中でも

このようにリスティングが迷走している場合があります。

このリスティングを例に上げて、詳細を日付順にいきましょう。

2017年6月15日 売却の為リスト掲載

2017年7月4日 リスト除外

2017年7月25日 売却:債権者により差し押さえ

2017年10月24日 売却の為リスト掲載

2017年12月4日 価格変更

2018年1月2日 価格変更

2018年1月11日 契約中

2018年3月2日 リストから除外

中々迷走していますね。。

2017年6月15日 ~ 7月25日

この期間の動きで

・元持ち主は何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなった

・物件売却を試みたがうまくいかなかった

・結果的に債権者(高い確率で金融機関)が物件を差し押さえた

ということが分かります。

そして恐らく、そこから2017年10月24日までにリノベーションが行われ、

2017年10月24日 ~ 2018年3月2日

この期間で

・債権者がリノベーションを終えた物件を市場に売りに出した

・買い手がつかずに価格を下げた

・一旦買い手がついたが、契約期間中に何らかの不具合が起こり、売買契約が無効になった

・債権者が物件を市場から下げた

ということも分かります。

ほぼ間違いなく、たった今現在もこの物件の持ち主は債権者者(高い確率で金融機関)です。

そして物件価格が$400,000を下回ると、恐らく債権者は損をしてしまうのだろうと思います。

ここにチャンスがあるわけです。

現在の所有者は役所の記録を見ればすぐに分かりますから、所有者に連絡をとって詳細を聞き、

「売りたいお気持ちはありませんか?」

とアプローチすればよいのです。

甚だ状況が変わったのではない限り、改めて市場に引っ張り出してくれる可能性はありますから、売りたい気持ちと市場価格を上手にすり合わせて値引きをお願いすることは可能だろうと思います。

こうしてみると、物件売却価格の記録も要チェックですね。

物件築年が古い場合

最後に、物件の築年が古い場合も不動産市場が盛り上がっている時期でも十分交渉できる理由になります。

ここで、物件が古いことを条件にして値段交渉にもっていくには3つの条件があります。

1.その物件が市場に60日間以上出たままであること(60日間売れていない)

2.使用されている高額付帯設備(エアコンや温水器等)の仕様規格も古く、交換に高額かかる

3.物件そのものが古い建物であること

この3つが揃うと、高値につけれていても随分有利に交渉を進めることが出来るものです。

ちなみに「物件が古い」というだけで、それ以外の部分がしっかりしている(最新の仕様に交換している)場合は値段交渉の材料にはほぼなりません。

日本では通常、物件の資産価値が年々減っていきますので

「○○年も経った物件ではちょっと。。」

と物件の年数そのものが交渉の種になると思いますが、アメリカの場合は物件の資産価値は基本的に上がっていきますので

「○○年も経った物件ではちょっと。。」

という論は成り立たないのです。

その為、周辺の物件と比較して適正価格を算出する比較接近法の一覧にも、通常は「築年」の項目は入っていません。「築年」の項目があったとしても、単なる参考にしかならないものです。

そこで、差し当たり上記の3つの条件が揃っている場合は物件価格を交渉出来るチャンスです。

主な交渉方法としては

・「as is(売主が物件修繕は行わないこと)」のままで買い取る

・売主に修繕・交換して頂いてから買い取る

のいずれかが考えられます。

同時に、このような経年からの不具合に加えて周辺物件との比較接近法で適正価格を出し、それらの材料を合わせて値段交渉にかかると市場よりは安く購入できる場合が多くあります。

いずれにせよ、この経年を理由に価格を交渉するパターンでは物件内をつぶさに観察する必要がありますから、不動産エージェントのみならず、あなたの目でもしっかりと物件内を確認することが大切です。

とりわけデザイン性のあるカーペット等に関しては不動産エージェントの感覚では問題なくとも、あなたの嗜好では気に入らない場合はよくあることです。

ちなみに私(佐藤)はデザインセンスはさほどありませんので(笑)、内装デザインは妻にアドバイスをもらうように心がけています。

また、物理的距離であなた自身が物件内覧に出向けない場合は不動産エージェントに依頼して写真やビデオを撮ってきてもらうことも依頼出来ると思いますが、

通常は不動産エージェントは物件売買契約がなされて契約期間に入らないと、そこまでは動いてくれないものです。

その為、不動産エージェント頼りで物件の状態から値段を下げる場合は最初に少なくとも「オプションフィー」を入れて、契約から抜ける余地を残しておくことが賢明だと思います。

。。。

3日間に渡り、不動産市場が活況な時でも物件価格を交渉できる方法についてお伝えさせて頂きました。

もっぱら、今回お伝えさせて頂いたのはアメリカに在住される日本人の方々を対象とする通常の不動産売買の話になります。

投資家としてフリップ業者と直接取引を行う場合はこの限りではありませんので、ご了承ください。



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