サバーブ(Suburbs)とエクサーブ(Exurbs)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産市場というものはその本質的に「地域市場」になります。

IT系でいえばスマートフォンなど日本とその地球の裏側のウルグアイまで、街を歩く人がスマホ画面を見ながら歩く姿は変わらないものですが、不動産の場合は

人口

人口動態

賃金・労働

という、地域ごとに違いがある条件に左右されてしまいますので必然的に地域市場になるのです。

そして地域市場として見る上でも、アメリカの場合はその広大な土地の広さから歴史的に

1.ある場所に集落が出来る

2.集落が外に広がる

というパターンが全米のあちこちで繰り返され、

ニューヨーク

シカゴ

サンフランシスコ

ロサンゼルス

等、ダウンタウンを中心に大都市が構成され、それが外に広がってきた流れがあります。

集落ができてそこから外に広がるのは何もアメリカのみならず、日本を含めた世界中の都市のいずれもがそうなのですが、

いかんせんアメリカの場合は土地が広すぎる為に2つの集落の外側が繋がるということはほとんどなく、とりわけアメリカ中部などはほとんど人が暮らしていないような地域が未だに多く存在しているのです。

この集落の外側の方を英語で「サバーブ」「エクサーブ」といいますが、今日はこのサバーブとエクサーブの違いについて見ていきましょう。

サバーブとエクサーブの違い

サバーブとエクサーブの違いはその位置にあります。

その都市のダウンタウンを中心とする集落の外への広がりを3つに分けて、英語では

City = シティー:都市

Suburbs = サバーブ:都市郊外

Exurbs = エクサーブ:都市準郊外(郊外よりも更に外側)

と表現します。

集落の中心となる都市を中心に、衣食住でいう住は外に広がっていくわけです。

距離の順番としてはシティを中心に

1.シティ

2.サバーブ

3.エクサーブ

になります。

サバーブとエクサーブの違いは明確に距離で定義されているわけではありませんが、エクサーブにまでくるとそれなりに遠くの方になり、通常は農牧地であり地域によってはそのまま海岸にまでつながります。

私(佐藤)は今はサバーブに分類される地域に暮らしていますが、エクサーブの地域でもしばらく暮らしていた経験がありますのでよく分かりますが、平たくいえば郊外と田舎の違いですが、どちらにも良さがあるものです。

サバーブとエクサーブの生活環境の違いについて比較してみましょう。

サバーブの生活

サバーブの生活で最も大きな利点は、サバーブに住居を構えた場合でも都市にあるほぼ全ての、エンターテインメント、レストラン、定評のある医療機関等に車でいけるということです。

もともと郊外で暮らすのは

「都会のようなゴミゴミした場所で暮らすのや嫌だが、必要な時には利便性がほしい」

という類の人々です。

東京郊外のようにサバーブでも便利な交通機関がある場合もありますが、アメリカではサバーブで車無しで生活できるのはニューヨーク・マンハッタンのサバーブくらいだろうと思います。

ロサンゼルスやサンフランシスコのサバーブではさほど便利な交通機関は期待できませんので移動手段は車しかありませんが、車さえあれば機能的な生活が送れます。

もっぱら、都会で生まれ育って都会の真ん中の利便性や活気、また楽しいナイトライフ等に慣れきっている人はサバーブに引っ越す選択肢は考えられないかもしれませんが、サバーブのよいところは都会から頻繁には通えない距離であったとしても、それを補うほど「心地よさと喧騒からやや外れた生活が送れる」ことです。

エクサーブの生活

完全に喧騒から離れてプライバシーが最大限にほしい、という類の人々はサバーブから更に外側に位置するエクサーブに暮らします。

通常は都会に比べると遥かに土地も安く、工場は少なく、犯罪や騒音公害も少ないものです。

以前、私(佐藤)もアメリカ中部のエクサーブに定義される地域でしばらく暮らしていたことがありました。エクサーブ地域になると、文字通り完全なプライバシーの世界です。

朝は牛の鳴き声で目が覚め(笑)、朝もやと静けさが心地よく、昼間もせかせかした生活を送ることがバカらしいほど時はゆっくりと流れ、夜はシンと静かで夜空はとても綺麗です。

しかも一昔と違い、今ではエクサーブの地域でもウォルマートのような何でも揃っているお店がありますし(もともとウォルマートは田舎を中心に広げてきました)、ブロードバンドスピードの接続は普通に出来ますから、通信面でも不便はありません。

しかも住宅価格は未だに一千万円前後で3ベッドルームが新築で購入できます(しかも日本の住宅よりも圧倒的に広いです)。

現代的な衣食住に事欠かない、かつ通信サービスが都会のそれと変わらないとなれば、むしろ静かに暮らしたい人々にはエクサーブの方が好まれるのではないでしょうか。

私(佐藤)自身もにわかエクサーブの良さを体験しましたので、「将来的にはエクサーブで妻と静かに暮らしたいなー」と考えるくいらいです。

唯一の難点としては、お隣の家にも車で行かねばならないくらいの距離ですから、運転のできないお年寄りや子供にはやや酷な一面があろうかと思います。

子供の場合は自転車もあり得ますが、運転が出来ないお年寄りはほぼ確実に自宅とその外のみが生活圏の中心になってしまうわけです。

まとめ

サバーブとエクサーブの違いについてお伝えさせて頂きましたが、今のアメリカ不動産市場の傾向で見ると最も勢いがあるのはサバーブだと言えます。

いわゆるベッドタウン的にサバーブを捉えて「都会の人込みは嫌だけれども、都会の便利さはほしい」という需要は今でも落ちることはなく、アメリカの人口増加と共にサバーブ開発が全米のあちこちで進んでいるのです。

加えて、アメリカでは通信技術の発展と共に自営業の割合が年々増えており、交通網の充実も加えれば全てにおいて利便性に事欠かないサバーブの方が人気があるのは当然です。

不動産投資の観点でも、長期保有の姿勢であればサバーブの方がより有利な投資になるだろうことは必然ではないでしょうか。



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