アメリカで住宅購入 – 頭金の本当とウソ ~ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今日のお伝えはアメリカ国内で暮らし、かつ米国市民権もしくは永住権をお持ちの方用のお話しになります。

アメリカ人と結婚した、あるいはH-1ビザ(就労ビザの一種)を取得してそこから永住権に切り替えた等、祖国から離れてアメリカに定住することになった日本人は多くいらっしゃると思います。

米国市民権までは取らずとも、永住権を持っているのであれば基本的には選挙権がないことと年金制度に多少の違いがある程度で、あとは通常の生活を送る上ではアメリカ国民と権利はほぼ変わりません。

こと不動産に関していえば、アメリカ政府が用意している各種プログラムにはほぼ全てアメリカ人同様に申し込みが出来るはずです。

そこで、いざアメリカで「住居用の自宅を購入したい」となった時には、大抵の場合は住宅ローンを組む必要があります。

私(佐藤)は通常、アメリカで初めて不動産投資をされる方に対しては

「せめて一軒目は、1000万円台で購入できる物件を現金で」

とお伝えしていますが、投資目的ではなく純粋に住居用として購入するのであればローンももちろんありです。

この点は日本国内と変わらず、安定した職について安定した収入があるのであれば、ローンを組んで自宅購入に踏み切ってもよいと思います(むしろ、ローンを組まねば難しいと思います)。

しかも日本と違いアメリカの不動産物件は年々価値が上昇し、この傾向はほぼ間違いなく今後も続いていきます。

それならば捨て金となる家賃にお金を費やすよりも、住宅ローンを組んで自宅を購入した方が結果的には自分の資産になるというものです。

そこで、いざ住宅を購入するとなると「頭金」の話になりますが、この頭金をいくらにするべきかはアメリカ人の間でも様々な俗説があります。

俗説がありすぎてどれが本当かウソかは、あたかも方向の分からない森の中でいくつもの道を見せられているようなもの。

そこで今日から、いくつかの俗説を取り上げてその真実についてお伝えさせて頂きます。

1.頭金は20%は必要

不動産業界のアンケート調査によると、回答者の44%が

「頭金は最低20%必要だと理解している」

と答えています。

過去にはこの20%の頭金は確かに標準的な割合でした。

けれど、以前よりも政府援助を期待できる現在は違います。例えば、アメリカで初めて物件を購入するときには

FHA(Federal Housing Administration:連邦住宅局)ローン

というプログラムに申し込むことが出来ます。

この制度を使えば、なんと頭金はたったの3.5%で済むのです。

また軍に所属した経験のある方であれば、

VA(Veterans Affairs:退役軍人)ローン

を活用することができ、このVAローンに至っては頭金は0%が可能なのです。

またこれらのプログラムを活用できなかったとしても、通常のコンベンショナルローン(conventional loan)の有資格対象であれば、20%以下の頭金で融資が受けられます。

ただし、コンベンショナルローンの場合は20%以下の頭金のみとする場合はPMI(Private Mortgage Insurance:プライベート住宅ローン信用保険)なるものを掛けねばならず、このPMIはあなたではなく融資元に支払われるという余計な出費が発生してしまうので注意です。

2.あえてPMIをかけたほうが賢い

頭金20%以下でコンベンショナルローンを組むと前述のようにPMIと呼ばれる「プライベート住宅ローン信用保険」を掛けなくてはなりませんが、

「頭金を安く抑えてPMIを支払った方が、結局は安く収まる」

というまことしやかな俗説があります。

この答えはご自身が購入する物件価格、金利、期間によって大きく違ってきますので、いずれにせよエクセルシートでよく計算してみることです。

ルールとしては、20%以下の頭金で融資を受けた場合は元金が80%以上となるわけですが、この元金が78%以下になるまでは、PMIの支払いは継続されることになります。

通常は融資元からローンの返済スケジュールが提示されますので、それを見てPMIの支払い義務がなくなるまでどれくらいのPMIを支払うことになるのか、よく計算してみることです。

案外、蓋をあけるとPMIを支払う方が損をしている場合が多くあります。

また前述のFHAローンの場合は、住宅ローン信用保険は返済期間中ずっと支払い続ける必要がありますので、この辺りはローンを組むにあたりしっかりと計算しておく必要があります。

3.ダウンペイメントアシスタント(頭金支援)制度があるから大丈夫

多少の不安を残しながらも、

「ダウンペイメントアシスタント(頭金支援)制度があるから大丈夫。」

と、最初から頭金の支援を期待しているアメリカ人も多くいるものです。

この住宅ローンを組む際に頭金を支援してくれるダウンペイメントアシスタントという制度、確かに実在はしますが、噂のみならず自分を該当するかはよく調べる必要があります。

まず前提として、このダウンペイメントアシスタントは連邦政府の制度としては存在していません。

大概は地元の民間企業だったり、あるいは政府機関としてもせいぜい市や郡によりなされるレベルです。そこには連邦政府の後ろ盾はありません。

またこのダウンペイメントアシスタント制度を受けるには結構厳しい基準があることを、予め知っておく必要があります。

例えば、それぞれの機関により違いはありますが、

  • 週に32時間は働いていることを証明せねばならない
  • 月収が$○○○○を超えてはいけない
  • クレジットスコアが○○○以上でなければならない
  • 購入時の物件価格は$○○○○以下でなければならない

等の規約がありますから、噂のみで聞くダウンペイメントアシスタント制度を期待する前に、

「自分が暮らす地元ではそもそもダウンペイメントアシスタント制度があるのか?」

「あるのなら規定はどうなっているのか?」

これらを正確に把握しておきましょう。

明日に続けます。



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