日本の不動産2022年問題

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「日本の不動産2022年問題」

という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

日本では以前から言われていることですが、

「30年間農林業への利用を義務付けられた生産緑地の営農義務が、2022年に解除される」

というものです。

営農義務が解除されるとどうなるかというと、それらの生産緑地が「宅地に転用できる」ということになります。

宅地に転用できるということは、当然ながらそれらの生産緑地に戸建てやアパートを建設する向きも多く出てくるはずなのです。

私(佐藤)のところには、よく

「近年、日本の不動産ではなかなか利益になる物件が見つかりません」

と、アメリカの不動産に投資活路を見出そうとされる方々からのご相談を頂きます。

基本的に日本の住宅は購入後からその資産価値が下がり始め、20年で資産価値がゼロになると言われています。

不動産投資で出口戦略(売却時)まで考えて利益を出そうと考えるのであれば、物件そのものの資産を加味することは必須です。

ところが、物件を長期に続けるほど資産がゼロに近づくという条件では、まず長期投資は出来ないということになります。

また日本人は「新品・新築」への信仰が強いですので、賃貸物件でも古くなると賃貸への魅力がぐんと落ちてきます。

そこにきて、今度は2022年には農林業への利用義務が解除されるということは、不動産物件の供給過多の要素がまた増えるということになるのです。

今日はこの辺りを数字を踏まえて深掘りしてみましょう。

日本の不動産市場では供給過多が進む

2022年問題を問うまでもなく、現在でも日本の空室率は世界一です。

総住宅数に占める空き家の割合は2013年の時点ですでに13.5%だったものが、2033年には空き家率が30%を超えるとも言われています。

東京郊外の新興住宅地でさえ、ほとんど人が住んでいない空き家だらけの地域もあると聞いています。

必然近辺の商店街も軒並み閉まっており、寂れた新興住宅地が日本中で増えているのだとか。

東京から1時間30分も離れたような郊外では、物件を売りたくとも買い手がつかないような状況になっているとのことですから、日本の住宅事情はかまびすしいように思います。

この一方で、前述のように2022年に営農義務が解除される為に生産緑地の宅地転用が可能となります。

数字で見ると、1992年に生産緑地に指定された土地は全国で約1万3000ヘクタールあり、東京だけでも3000ヘクタール以上です。

東京23区だけに限定してみても東京ドーム100個分程度の生産緑地があり、ここに宅地転用が進んで戸建てが建設された場合は、実に約25万戸の一戸建てが供給可能になるのだそう。

また都心の容積率緩和も物件の供給過多の後押しになります。現在の東京23区の容積率は136%で、山手線内側の容積率は236%です。

ここから山の手線内のビルやマンションは現状から倍に出来るはずですので、供給要素の意味では前述の2022年問題と加えると供給の底が非常に大きいということになります。

賃貸率は増えているはずだけれど

その一方で、日本では高齢化が進んで若い世代の割合が少ない人口動態に移行しています。

人口動態はその国の将来をほぼ100%予想できる数字になりますが、日本がよほど寛容な移民政策を取らない限り、どう考えても日本の人口は減り続け、結果として不動産需要も減少していくことになるのです。

フラット35の金利など私(佐藤)にとっては甚だ羨ましく思いますが、それでも住宅を購入する人が少ないというのは正しい判断で、

空き家率が上昇し続けている

人口が減り続けている

2022年からは住宅供給率が更に上がる見込み

これらの要素がある以上は日本の住宅相場に上がり目はないわけで、住宅を買わずに様子をみるのが賢明ということになります。

その意味では物件を購入するよりも賃貸する割合の方が多いのは当然なのですが、それ以上に人口そのものが減り続けている現状では賃貸絶対数そのものが減ってきますので、結果として日本全体で空き家率が上昇し続けているわけです。

まとめ

不動産需要の三大要素は

人口
人口動態
雇用・賃金

です。

このいずれもが厳しい状況になりつつある日本では、そのまま「不動産需要が伸びがない」ということにつながります。

ここに加えて2022年問題を待つまでもなく、それ以前に2020年の東京オリンピック直後の不動産暴落の懸念もあり、日本の不動産事情は明るい材料が見えてこないというのが実際のところではないでしょうか。

もっぱら、本日のこの項は日本不動産市場の不安を煽るような意図は全くありませんが、数字から読み取れる現状を素直に言うのであれば「日本での不動産投資の先は明るくはない」と思うのです。

もし私(佐藤)が日本で不動産投資アドバイスを行っていたとしたら、、かなり苦しい日々だと思います。

クライアント様に「いやいや、これからも大丈夫ですよ」などと嘘はつけませんし、根本的にパイが広がらない以上はどんな理由を持っても将来の安定を正当化することは出来ません。

そう考えるとアメリカ不動産の場合は住宅価格が上がりつつあるとはいえ、人口そのものは増え続けている以上は先の需要も安定していることは間違いありませんので安心感があるのです。

アメリカ不動産の今と将来のこと、またたった今取るべきアメリカ不動産投資戦略等を書き出すとキリがありませんのでこの項では控えますが、「アメリカ不動産投資に活路を見出したい」という投資家の皆様はお気軽にお問い合わせください。


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