不動産購入契約で気を付けるべき7つのポイント ~ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から、アメリカで不動産物件を購入する際の同意書の注意点についてお伝えさせて頂いています。

実際の不動産購入では不動産エージェントに代理で取引を進めて頂くことになりますが、当然ながら購入の同意書にサインをするのはあなたです。

この購入同意書の内容は州ごとに若干の違いがありますが、それでも全州で網羅されるべき項目がありそれらは全て重要な内容です。

だからこそ購入者であるあなたは同意内容を不動産エージェント任せにせず、自分でもよく理解して判断する必要があります。

昨日は

1.オーネストマネー(Earnest money)

2.コンティンジェンシー(Contingency)

3.セトルメントデー(Settlement date)

についてお伝えさせて頂きました。

本日も続けます。

4.ポゼッションデー(Possession date)

契約する物件に購入者が入居できる日をポゼッションデーといいます。

このポゼッションデーは売主と買主の間で決めることになり、購入同意書上でその日が定められます。

例えば売主の方がその物件で暮らしていて未だに次に引っ越す物件が見つかっていない場合、あなたの方で

「クロージングデーから60日間は、そのままそこで暮らしてもいいですよ。」

と同意する場合は、売主の方は物件を手放した後で60日間は猶予があることになり非常にありがたい配慮となります。

つまり売主にとって有利になるように譲ることで印象が良くなり、オファー数が多い場合はそれだけ購入者に選ばれる可能性も高くなるわけです。

これとは反対に買主自身が引越しを急ぎたい場合に、売主との約束でクロージングデーよりも早く入居するパターンもあります。この場合は家主はすでに物件に暮らしておらず、空き家になっているようなパターンです。

いずれによこのポゼッションデーは買主との話し合いで決めることになりますから、事前によく検討しておくようにしましょう。

5.エスクロー(Escrow)

日本でもヤフオク等でエスクローの言葉が有名になりましたが、エスクローとは売主と買主の取引を第三者の立場で仲介する立場をいいます。

アメリカの不動産取引の場合は州により違いがあるものの、

クロージング会社

タイトル会社

弁護士

のいずれかがエスクローの立場となる場合もあれば、タイトル会社とクロージング会社の機能を兼ねた

エスクロー会社

がそのままエスクローの立場を取ることもあります。

このエスクロー制度により売主と買主は安全な多額の取引を行うことが出来るようになりますが、当然ながらそこにはエスクロー制度を使うことによる手数料が発生してきます。

このエスクローの手数料は

売主が負担する

買主が負担する

双方が負担する

のいずれかを話し合いで決めることとなり、通常は物件価格の1%~2%が相場となります。

また買主であるあなたが契約期間中に契約に違反する行為で契約不履行となった場合は、このエスクロー手数料は戻ってきませんので注意が必要です。

6.デリバリー(Delivery)

「デリバリー」というと注文した食べ物の配達をイメージすると思いますが、不動産取引におけるデリバリーは「売り主と買主間の情報伝達の方法」を表します。

今日ではもっぱらデリバリー方法としてはE-mailでのやりとりが主流となっていますが、売主がご高齢である場合はE-mailの使い方に慣れておらず、昔ながらの手紙による伝達もあり得るのです。

とりわけ時間に成約がある中でコンティンジェンシー(契約を前に進めるいあたり、行うべき約束事)には締切がありますから、デリバリーが郵便のやりとりとなると殊更物事は早めに進める必要があります。

仮に必要書類が定められた日にちまでに届かない場合、契約そのものが不履行となってしまう場合がありますので、売主がどのデリバリー方法を望んでいるかはよく把握しておく必要があるのです。

7.ホームワランティ(Home warranty)

ワランティとはよく商品を買った際にも出てくる言葉ですが、「保証」のことです。

不動産売買におけるホームワランティの場合、住宅購入後に不動産権が買主に移った後でも家の電化製品等が壊れた際にその弁済を売主が補償してくれることをいいます。

価格帯は購入同意書上で定められることになり、通常は$300~$600ですが、それ以上の補償を定める場合もあり、こちらも売主と買主の双方の同意が必要となります。

大抵の売主は物件購入後から、一年間はそういったちょっとした電化製品の破損を補償してくれるものです。

とりわけ中古物件でしかも築年が古い場合はそのような故障が発生する確率は高い為、買主としても売主に交渉して補償金額上限と保証期間を決める必要があります。

この取り決めは購入同意書上に明記される必要がありますので、ホームワランティについてもきちんと注意を払うようにしましょう。

まとめ

昨日から2日間、物件を購入する際の同意書上で気をつけるべき7つのポイントをお伝えさせて頂きました。

これらはどれも、いずれの州の購入同意書にも登場するはずの項目です。

気の利く不動産エージェントであればそれぞれの項目に対してコツを教えてくれるとは思いますが、気の利かない不動産エージェントの場合は買主が知らずに損してしまう場合もありますので、事前に自分自身でもこれら7つのポイントについてはよく把握しておくようにしましょう。


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