アメリカの住宅ローンに奔走中!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

このブログサイトは自分の専門地域での通常の不動産売買・賃貸のサポートに加え、とりわけアメリカ国外からアメリカで不動産投資を行いたい方々をサポートするべく立ち上げました。

その運営方針として決めていたのは、

「欲しい情報・サービスを棚(当ブログサイト)の上に載せ、ご提供させて頂く」

という、いたってシンプルなものです。

自分の専門市場は元より、アメリカ全土の不動産市場の今を把握し、また各主要地域で起こっている変化を発表するのは当然のこととして、そこに付加価値をつけて日本人投資家の皆さまにご提供できるものが私(佐藤)にあるとすれば、

「アメリカ人と組んで、日本人投資家の為に投資環境を整えること」

ではないかと考えています。

とりわけ米国外に居住される日本人の方々の場合、市民権がないことからアメリカ人同様にいかない部分も多々出てきます。

適用される税法の違いなど典型的な例ですね。

またそれ以前に、英語という言葉の壁の為にどこから手をつけてよいか分からなかったり、欲しい情報に辿り着けない、ということもあります。

そのような日本人投資家の皆様にとっての障害を一つひとつ取り除き、スイスイ進んでいけるようなミチが創れたとしたら、そこに私(佐藤)が他人様の富の創造をお手伝いさせて頂く意義があるように思うのです。

そのような理由で、当ブログサイトに出てくるサービスやご紹介する内容はほぼ十中八九、

「日本人投資家様から聞いたニーズ」

が反映されたものになっています。

メンフィス市場の情報

リトルロック市場の情報

プロミゾリーノート(借入証書)投資

テキサス市場リスティング

等々、ここにはニーズがあるものしか掲載せず、今後も一切の無駄を省いて運営していくつもりです。

そんな中、以前から強いニーズを頂戴しながらもアメリカ人との交渉に時間がかかっていたものがあります。それは

「アメリカ住宅ローン」

です。

障壁の高いアメリカ住宅ローン

ご存じのとおり、アメリカでは通常の商業銀行では米国外に居住する方々は住宅ローンを組むことは出来ません。

銀行側の立場に立ってみれば当然かもしれませんが、同国において身元保証がない以上は早々に融資を許可するわけにはいかないのです。

以前、米国大手の銀行の中でもある程度柔軟性のあるウェルスファーゴ銀行に出向いて担当者と掛け合いましたが、

「融資額の2倍の現金を当行に預けて頂けるのであれば。。」

とのお返事でした。

融資を受けたいのにその2倍の現金を預けるとは、ある意味本末転倒です。

よほど潤沢な現金を持っている方でないとまず無理ですね。

また何らかのビザを所有していたとしても、商業銀行ではなかなか融資は許してくれないものです。

学生ビザではまず話になりませんが、それ以外の就労ビザであったとしても大手の商業銀行では無理があります。

そうすると、これまでは不動産物件を購入する場合は「セラーファイナンス」を提供してくれる売主から購入するしかありませんでした。

セラーファイナンスとは、物件の売主自身が買主に対して融資してくれるタイプのものです。

ところが通常はこのセラーファイナンスの場合は金利が6%~8%と、商業銀行と比較すると高めになっています。

かつ、セラーファイナンスを行わない不動産会社の方が多いですので、どうしても購入できる物件も限定されてくるのです。

このようにローンを組んでアメリカで物件を購入すると、どうしても住宅ローンの部分で壁に当たってしまいます。

その為私(佐藤)にとっても、

「いかに日本人投資家用に、住宅ローンの門戸を拡げるか」

は長きに渡るテーマでした。

小規模銀行をあたってみる

自分の専門市場で住宅購入のお手伝いをする場合は、当然ながらクライアント様が日本人であったとしても永住権をお持ちの方、もしくは現金で購入する法人がほとんどです。

そのため、住宅ローンに関してはほとんど問題になりませんでした。

ところがこうやってブログサイトを開設してアメリカ全土を対象に投資サポートを始めてみると、やはり米国への不動産投資にあたり「住宅ローン」で壁にあたります。

ちなみに私(佐藤)は常々、初心者の皆さまには

「せめて最初の1軒目は現金で購入を」

とお薦めしています。

自分の経験からも言いますが、明らかに不動産投資の成功率が高くなるからです。

最初はメンフィスのような手堅い市場で1000万円代で購入できる3ベッドルーム程度から小さく始めるのが定石だと思います。

そして2軒目以降になるとローンを組むことを考えてよいと思いますが、やはり

「ローンを組めない為に、2軒目以降に続かない」

という方が多くいらっしゃいます。

そこで大手商業銀行は前述のように無理があったとしても、小規模銀行であれば可能性があるかもしれないと思い、暇を見つけては各社と交渉を重ねてきました。

ヤミ金などはもっての他ですが(それこそ米国人以外には借用しないと思いますが)、競争力を高めようと柔軟に動いてくれる小規模銀行であればいけるのではないか、と考えたわけです。

そうしたところ、外国人(米国人以外)に住宅ローンを許容してくれる小規模銀行と巡り合うことが出来ました。

厳密には、小規模銀行や住宅ローン会社であれば、

「ビザを所有していれば融資は可能」

というところはそれなりにあります。

ところが今回巡り合ったのは、

■ パスポートのみでOK

■ アメリカに銀行口座を持っていればOK

■(融資の)クロージング費用が現金であればOK

という、かなり柔軟な姿勢の銀行です。

通常はアメリカ人であっても大手商業銀行でローンを組む場合は、かなりの書類を要求されるものです。

それがパスポートのみでOKとは、あまりにも簡単すぎて借りる側が

「本当に大丈夫かいな」

と思ってしまいますね。。

とはいえ、融資条件には多少の制限がありますので、現在もう少し柔軟になるように詳細を交渉して詰めている最中です。

アメリカ人の場合、こうやって交渉次第で事を進められる懐の広さはありがたいな、とつくづく思います。。

かくして、当ブログサイトでご紹介できるサービスの一つとして

「アメリカ住宅ローン」

について目下交渉中ですが、その進展についてはメルマガの中で随時ご報告させて頂きたいと思います。

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