不動産投資家にとっては嬉しいアメリカ市場の変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

近年、アメリカの不動産市場において一戸建て物件に投資している投資家の皆様には朗報とも言える変化があります。

アメリカではいわゆるラグジュアリーアパートメント(Luxury Apartment)という中規模から大規模のアパート施設が以前から多く建設されてきました。

ジム付

プール付

パーティー施設付

屋外バーベキューコンロ付

などなど、そんな贅沢なアメニティ品を兼ね備えたアパート施設がちょっとしたプレミア感をもって生活したいアメリカ人の心を鷲掴みにし、人気を博していたのです。

ところが近年はそんなアメリカ人の心境に微妙な変化が起こり、ラグジュアリーアパートメントへの人気が薄れてきています。

厳密には、ラグジュアリーアパートも引き続き上昇はしているのですが、それ以上に戸建て物件の割合が増えているのです。

数字で見てみると2016年から2017年の1年間で一戸建て物件の賃貸率は37%も上昇したのに対し、アパート賃貸の伸び率は同期間で14%の伸びに留まりました。

明らかに、アパートよりも一戸建てを好む傾向が顕著に現れている数字です。

この数字の背景にある事情を見ていきましょう。

賃貸率は全米各地で上昇

近年、アメリカの不動産市場で賃貸率がぐんと上がるきっかけになったのは2007年夏以降のサブプライム問題が原因でした。

物件価格の大暴落に慌てた銀行・住宅ローン会社がそれまでの柔軟な返済プランの方針を換え、住宅ローン債務者にとって途端に返済が難しくなり、貸し倒れが続発したのです。

それ以降、必然的に全米各地で賃貸率は大きく上昇してきました。

具体的に各地の変化を数字で見てみます。

期間は2007年〜2016年の9年間で、全米でトップ5の賃貸率上昇率をもつ都市です。

1位:アリゾナ州フェニックス市

77%上昇(賃貸物件数が56,900軒から100,800軒に激増。約44,000軒の家がオーナー所有から賃貸住宅に変わった)

2位:マサチューセッツ州ボストン市

63%上昇

3位:テキサス州フォートワース市

60%上昇

4位:テキサス州オースティン市

55%上昇

5位:ノースカロライナ州シャーロット市

55%上昇

。。。

アリゾナ州フェニックス市ではかなり賃貸率が上昇しており、不動産市場がすっかり一変したことが分かります。

ここから、一戸建てを賃貸する人々の傾向の主な2つのパターンを見てみます。

住宅購入はもう無理

まずは、2007年のサブプライム問題以降に住宅購入そのものを諦めているグループの人々です。

住宅を購入するということは金銭的にも大きな責任を伴います。

ローン返済

固定資産税

家屋保険

修繕費用

等、毎月のローン返済のみならず一年を通して然るべき費用が発生してきます。

それらを加味しても「家は資産になるから」と納得する人々が住宅ローンを組んで住宅を購入するわけです。

ところが、かつて住宅を所有しながらも賃貸物件に切り替えた人々は

  • もう一度ローンを組み直す金銭的な余裕がない
  • 各種支払いをもう一度開始して続けていく自信がない
  • クレジット履歴に傷がついた

等の理由で、住宅購入に戻ることが出来ないでいるのです。

一戸建て物件の一番の魅力は「アパートよりも広く、プライベート感がある」ということです。

これらの人々は元々一戸建て物件に暮らしてその良さを知っていますから、賃貸に切り替えたとしてもやはりアパートではなく、一戸建て物件を選ぶ傾向があるようです。

若年成人は賃貸物件を好む

一戸建て物件を賃貸する傾向があるもう一つのグループは「若年成人」です。

年齢としては35歳あたりまでの成人ですが、この世代では住宅購入を避けて賃貸する傾向が顕著に見なられるようになっています。

2007年当時のそれと比較するとアメリカ経済そのものは完全に復活しているといえますが、それでも家を購入するという選択肢を最初から外しているのがこの部類の人々です。

賃貸物件に暮らしてルームメイトと家賃を折半したり、家族と賃貸物件に同居を続けて家に家賃を入れたりと、とにかく「節約傾向」にあるのです。

日本でも、私(佐藤)の世代の人々であればまだまだ物欲は大いにあったと思います。

大学生の時(90年代)でもいい車を買って女の子にモテたいという気負いがあったり、女の子もそんなガツガツした男の子に惹かれるところがあったものです。

ところが近年の日本は失われた10年、20年などと言われる間にすっかり低欲望社会になり、貯蓄額だけが世界一で、将来に備えて市場にお金がなかなか出てこない状況になっています。

このような財布の紐を固くする傾向が、今のアメリカの若年成人にも見られるのです。

「自宅を構えて、徐々に改築しながら資産価値を高めたい」

そんな自宅所有思考は過去のもの。

アメリカでも今の若年成人は高望みなどしておらず、余計な金銭的支払い責任を最初から避けて、賃貸物件で済ませる傾向があります。

ここでは経済の変化のみならず、それに伴う世代間の心理的な変化も大きく影響しているようです。

まとめ

このように、今のアメリカ不動産市場で一戸建て物件の賃貸率が上昇している理由は大きく分けると

住宅購入を諦めたグループ

最初から住宅購入を望まないグループ

が、ほぼ世代に一致して存在していることが上げられます。

ここに加えて今のアメリカ不動産市場の住宅価格は2007年のピーク時に戻るどころか、それ以上に価格が上昇を続けていますから、いよいよ住宅を購入するにはハードルが高くなっているのです。

金利も徐々に2007年当時のそれに近づいていますから、ここから先、アメリカで住宅購入率が上昇してくる理由はないように思います。

結果として、所有する一戸建て住宅を賃貸に出す投資家にとっては今後も安定した賃貸需要が見込めることになります。

現在のアメリカ不動産市場では人口が増加する一方で物件在庫そのものが足りていませんから、いよいよアメリカは手堅い不動産投資市場になりつつあると言えるのです。


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