テキサス州は不動産投資には不向き?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

私(佐藤)はテキサス州の不動産エージェントとして活動していますで当たり前ではありますが、

「テキサスで不動投資はありでしょうか?」

という同じ類のご質問を度々頂きます。

シェールガス・シェールオイルを皮切りにテキサスの名前も日本で随分認知され、昨今は日本でテキサスへの不動産投資に関するセミナーも頻繁に開催されるようになってきたこともあり、テキサス不動産投資に興味を持たれる方が多いようです。

そこで、

「テキサスで不動産投資するべきか」

ということになると、お答えとしては

テキサスへの不動産投資

キャピタルゲイン狙いならあり

キャッシュフロー・減価償却狙いであれば注意信号

となります。

自分の専門地域をこのように言うのもなんですが、現地で暮らす為の賃貸や購入は大いにありですが「不動産投資」ということになると「うーん、、」というところです。

もちろん自分の利益を考えれば

「私はテキサスで不動産専門にやっています!」

「チャンスです!今が投資の時期です!!」

などと書くべきなのでしょうが、嘘はつけません。。

テキサス不動産市場で動く不動産エージェントだからこそ、現地目線で正直に言いますが、

キャピタルゲイン(物件価値が上がったところで売却益を出したい)

という目的ではなく、

キャッシュフロー(⇒ 米ドル金融資産を健全に増やしたい)

減価償却(⇒ 木造で短期に節税したい)

のいずれかの目的であれば、テキサス不動産市場はお薦めしません。

テキサスは実力不足

「あれ?でもテキサスの木造物件は減価償却に有利と聞きましたけど?」

そんなお声が聞こえてきそうです。。

確かにそうなのですが、実際には減価償却の意味でもテキサス不動産市場は「実力不足」です。

私(佐藤)はテキサス州のライセンスをもつ不動産エージェントとしてテキサス州物件の賃貸・売買を請け負っており、こちら本業の方は現在かなり活況です。(チームで月に7~8件のクロージングがあります)

なのでテキサス不動産市場のことはよーく分かっているつもりです。

ところが翻って、自分の住居用としての物件賃貸・購入ではなく、アメリカで不動産投資をしたいという場合は話が事情がまるで違ってきます。

前述のように、テキサス州の場合はキャピタルゲイン狙い以外は適していません。

厳密にはキャッシュフローや減価償却ではダメという意味ではなく、出せる成績が不十分なのです。

そこでテキサス州を離れてアメリカ合衆国全土を俯瞰した時に、どこの地域が一番よいかといえば、今の時点ではやはり

テネシー州メンフィス市

がキャッシュフローと減価償却の双方の意味でよいだろうと思います。

私(佐藤)自身はテネシー州メンフィス市に肩入れする理由は何もありませんし、テネシー州で不動産ライセンスを有しているわけでもありません。

純粋にアメリカ全土を俯瞰した上での不動産投資運用の成績で申し上げあると、「今はメンフィスがいいですよ」ということなのです。

メンフィスでは倍の成果があがる

そこで「不動産投資の意味ではテキサス不動産市場は実力不足」とお伝えしましたが、その理由を端的にいうと、

「テキサスで1軒購入するお金で、メンフィスでは2軒購入出来てしまう。」

という事実があります。

家賃はやや高めだけど固定資産税の高いテキサス

家賃は低めだけど固定資産税の低いメンフィス

この2つの市場を不動産投資成績で比較すると、手元に残るキャッシュはほぼ変わらないかメンフィスに軍配が上がるケースが多いのです。

そして単純な鶴亀算の話ですが、テキサスで1軒購入するお金でメンフィスで2軒購入できるのであれば、実際にメンフィスで2軒購入したとすると

キャッシュフロー ⇒ テキサスの2倍

減価償却効果 ⇒ テキサスと変わらない

となりますから、キャッシュフローと減価償却を同時に狙いたいのであれば、どう考えてもメンフィスに軍配が上がります。

ちなみに、純粋に不動産投資の運用成績で見た時にはテキサスと比較するとメンフィスに軍配が上がりますが、メンフィス以外にも同等の数字を出せる地域は他にもあります。

アーカンソー州リトルロック市

ミズーリ州セントルイス市

フロリダ州タンパ市

これらの地域も経済の波に打たれ強く、数字的にはメンフィス市場と同等にいけるものです。

ただし、投資上の安心度を考えると今のところはメンフィス市場がもっとも良いように思います。

また、メンフィスの場合は治安を心配されるお声をよく聞きますが、この点はメンフィス市の中でも地域を選べば問題ありません。

私(佐藤)もメンフィス現地は何度か訪れていますが、

  • インターネット上で確認できる犯罪統計率
  • 家賃価格の範囲

この2つを的確に押さえれば大丈夫なのです。

そもそも、

「カリフォルニアのディズニーランドから15分の距離に近づいてはいけない地域がある」

「ニューヨークのヤンキーススタジアム周辺はまずい」

とか、全米を通して危険なところはあちこちにあります。

とどのつまり、「行ってはいけない場所」はアメリカ全土を通してどこにでもありますので、そのような治安的不安要素がある地域は最初から避けるべきなのです。

この点はメンフィス市も同じで、メンフィスの中でも近づいてはいけない区域を避けて比較的安全な地域の物件を選ぶことで、米国の他の地域と変わらない投資環境を得ることが出来ます。

メンフィス市全体が一律に危険、ということではないのです。

まとめ

今日は自分の専門地域を否定するような項になりましたが、不動産投資の観点ではテキサスは適していない(実力不十分)というのは本当です。

自分の住居用に物件を賃貸・購入する場合はまだ理に適いますが、今後の人口増加から期待される物件価格の上昇に伴うキャピタルゲインを狙う目的がないのであれば、テキサス州への不動産投資は避けておいた方が無難です。

またハリケーンのような人力ではどうにもならない自然災害によるリスクもありますから、その意味でも地震やハリケーン等の自然災害からはほぼ無縁なメンフィスの方に軍配が上がると思います。


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