アメリカで自宅を売却するコツ ~ その3

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで物件を売却する際の段取りのコツについてお伝えさせて頂いています。

昨日までにお伝えしたように、しっかりとした不動産エージェントを選んだら、その次はエージェントに依頼して物件調査(ホームインスペクション)を行います。

専門家による物件調査を行う理由は、主に下記の2点です。

1.家主自身が物件に対する理解を深める

2.価格交渉に備える

売却に必要な段取りは全てエージェントが担ってくれるものですが、当然ながら売り主側としての全ての最終決定権はあなたにあります。

エージェントはあくまでもあなたの意向を受けて動く立場のものですから、

「売却価格を下げるか」

「修繕要求に応じるか」

等は売り主であるあなたが決めなくてはならないのです。

その為、よい決断をする為には自分自身が状況を把握しておかないときちんとした判断はおぼつかないことになりますから、物件売却前に行う専門家による物件調査結果には必ず目を通すようにしましょう。

また、売却にあたりリスティングする前に行うべきなのは

「購入見込み者に交渉のネタにされてしまうだろうと分かっている修繕箇所は、事前に修繕を完了しておくこと」

です。

例えば屋内に明らかに雨天時の雨漏りがある場合、物件調査専門家に依頼すると簡単にその痕跡から雨漏り箇所があぶり出されてきます。

そのような箇所は隠していたとしても、まず買い主側にもバレてしまうものです。(大抵の買い主も同様に物件調査専門家を雇う為)

すると、例えばその不具合箇所の修繕に「$5000かかる」となる場合、おそらく買い主は「$7000値下げしてほしい」ときます。

必要修繕箇所を残しておくと、このような余計な交渉のやり取りが増えてしまうわけです。

その為事前に分かっているのであれば、自分で複数の施工業者に見積もりを取って比較し、少しでも安くで修繕を済ませておいた方が得策なのです。

物件状態に関しては物件がいくらで売却できるかを決める大きな要素ですから、このようなプロセスを踏んで然るべき売却準備に臨むようにしましょう。

本日も続けます。

ホームステージャー(Home Stager)を雇う

そして然るべきエージェントを選び、物件の修繕まで済んだらいよいよ「魅せる」段階に入ります。

ここが今回の項の本命ですが、物件売却は

「いかに魅せるかに全てがかかっている」

と言っても過言ではありません。

結局のところ、物件売却に際しては

「不動産エージェントを選ぶのに数回の面談に時間を要した」

「物件の修繕にあたり複数の見積もりを取るのに時間がかかり、かつ必要以上に経費がかかった」

等の要素が出てくる可能性があるものの、物件購入者にはそのような裏舞台は関係がないのです。

売り主であるあなたがいかに準備に苦労しようが、買い主にとっては

「状態のよい物件を少しでも安く買いたい」

この気持ちが全てですから、買い主にとって購入意思を決定する「視覚的な魅力」に関しては妥協せずに、あなたの物件を最大限に魅力的にする必要があります。

そこで、家の内装や色彩に自身のある方は自分でオープンハウス(売却にあたる住宅内覧)に備えて内装を整えてもよいとは思いますが、できればホームステージャー(Home Stager)を雇うことをお薦めします。

ホームステージャーとは

ホーム:家

ステージャー:ステージ(舞台)を整える人の意

で、あなたの家を演出する有資格の専門家(演出家)です。

日本人とアメリカ人では、明らかに家の内装のデザインに対する感覚の違いがありますが、

絨毯の色とデザイン

壁の色

家具を置く位置とバランス

壁にかける絵

等を任せると、かなーり家が見栄えしてきます。(佐藤のようなセンスのない者にとってはなおさら。。)

ホームステージャーを雇う費用

そこでホームステージャーに対する報酬はいくらになるのかというと、大概は$150 〜 $250程度で見積もりを出してくれます。

そのレポートには

家を全体的にどのように演出するべきか

どのような家具を配置したらよいのか

等が記載されており、演出用の家具をレンタルした場合の料金まで記載されています。

実際に家具をレンタルするとなると、家のサイズによりピンきりですが$1,500〜$3,000は予算を見る必要があります。

当然ながらこれらの家具は売却期間中の一時的なものですので、契約が完了したら全て返却する必要があります。

「そんな一時的なものに数千ドルももったいない。。」

という向きもあるとは思いますが、昨日までにお伝えした私(佐藤)の失敗例を考えても分かるように、

何もせずに、清掃だけ済ませたありのままのした家を見せる(数ヶ月市場に眠る可能性)

洒落た家具をセンスよくきちっと配置する(数週間で売れる可能性)

この2つの結果はあまりにも大きいのです。

何よりも大きなマイナス面は、「魅せ方が足りなかった為に、十分な価格で売却できなかった」ということは実際に起こり得ます。

訪れる人は視覚から入り、洒落た家具とセンスのいい屋内と屋外を見て一気に惹かれ、契約準備に入る可能性が格段に上がるからです。

とりわけお財布の権利を握っているのが女性(奥さん)である場合、女性の方が男性よりも感性が豊かですから、迷うことなく契約モードに入ってくれることになります。

まとめ

このように、物件の売却にあたっては様々な準備があります。

それぞれの準備に専門家を雇うのであればそれなりにお金がかさむのは当然ですが、それ以上にはるかに高いお金を出して買い物をしてくれるのは買い主ですから、買い主の心を十分に満足させてあげないとお財布の紐は開かないものです。

また物件修繕やホームステージング(住宅演出)にかかった費用を加味して、値段交渉した後でもそれらの費用を吸収できるレベルに売却価格を落とし込める可能性も十分にあります。

その為、物件を売りに出すにあたってはその地域の不動産市場価格がどのように変化しているのかをしっかりと見定めてから、売却のタイミングを測るようにしましょう。


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