固定資産税を値切ってみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は固定資産税を跳ね上げてしまう理由の5つについてお伝えさせて頂きました。

残念ながら、固定資産税の支払いはどうあっても逃れることは出来ません。

固定資産税はその物件が所属する郡を取り仕切る税務局(に該当する部署)に支払いますが、仮に税務局が定めた締め切りまでに固定資産税を支払わない場合は「債務不履行」とみなされ、最終的には物件を没収それてしまうのです。。

厳密には

「納税締切日」

「債務不履行決定日」

があり、納税締め切り日を過ぎても利子と遅延料を追加で支払うことで何とかなるのですが、債務不履行決定日まで無視し続けるとアウトです。

(納税締切日と債務不履行決定日は管轄する郡により違いがあります)

それでも固定資産税に対しては、これまでは連邦政府への納税に対して結構な額の控除が認められていました。

固定資産税を徴収するのは州内の管轄郡だけれども、その代わり連邦政府への納税に対して固定資産税分が控除対象として結構な割合で認められていたわけです。

しかしながら、2017年に連邦政府の税法がトランプ大統領により変えられ、固定資産税が関わる連邦政府への納税に対する控除額も「$10,000まで」となりました。(課税所得と固定資産税、合わせて$10,000まで)

その結果、いよいよ高い固定資産税率を持つニュージャージー州、イリノイ州、テキサス州等の地域では、スズメの涙程度の控除額になったわけです。

(ちなみに、この税法はアメリカ市民権を持つ方が対象です)

とはいえ、固定資産税そのものの支払いを避けることはできない一方で、

「固定資産税を値切る」

ことは出来ます。

このことは案外知られておらず、受け取った請求書のままに支払う方がほとんどなのですが、極端ではなく千ドル単位で支払い額を下げてくれることもあるのです。

私(佐藤)の場合、過去に固定資産税額の間違いを指摘して$3000以上を返金してもらったことがあります。

税務局は

「未納や滞納は追いかけるけれども、過剰な課税には間違いを教えてこない」

のが当たり前ですから、固定資産税の請求書が届いたら、くまなくチェックしてみる価値があるのです。

今日は、固定資産税額をチェックする際のポイントを見ていきましょう。

物件の基本情報を精査してみる

固定資産税は公認不動産鑑定士の査定による物件価値に対して、管轄郡で適用される税率を掛けて算出されます。

式は

物件価値 ÷ 100 × 税率

です。($100に対して○%の割合で算出する)

とはいえ、それ以前に査定される際には家の基本情報が鑑定要素になっているわけですが、

「そもそも、鑑定士が拾い上げた物件情報は正しかったのか?」

これを疑ってみるのです。

不動産鑑定士が使用した物件情報は地域一帯を管理するコミュニティ管理事務所がインターネット上で情報提供してくれる場合もありますが、そうでない場合は管轄郡の役所で手に入ります。

そこで手にはいる家の基本情報を見て、例えば

スクエアーフット

家の広さはスクエアーフット単位が基準になりますが、このスクエアーフットは「居住可能な空間(livable space)」であることが前提です。

なので

・2ベッドルームなのに3ベッドルームと記載されていないか

・未完成の地下室がすでに完成しているものとしてカウントされていないか

等をチェックします。

ゾーニング(都市計画)

米国土は政府権限によりゾーニング(都市計画)が定められています。

自分の物件が建つ地域は(植物・動物の)保全指定エリアになっていないか、公的な排水や電気系統設備の為に建造可能範囲が限定されていないか、されていれば、それらが正しく査定に加味されているか、を確認します。

アメニティーズ(快適な環境への付属品)

フェンス、日よけ、プール等、付帯設備がついていたものを撤去した後で、その情報が政府のデータベース内でもきちんと反映されているか(このパターンでは多くの場合、反映されていません)

。。。

これらをつぶさに精査してみることで、不適切な事実が確認できれば、その事実をもとに固定資産税の引き下げを求めることが出来ます。

ご近所の固定資産税額

「お隣さんは、いくらの固定資産税を支払っているのか?」

このことは他人事ではなく、まさに自分事です。

仮にあなたが所有する物件と同等の住宅があなたよりも安く固定資産税を支払っている場合、

「なぜ私の家だけ、ご近所のこの物件よりも固定資産税額が高いのでしょうか。」

との問い合わせは十分理に適います。

物件価値を再査定して、固定資産税額の引き下げになり得るのです。

ご近所がいくらの固定資産税を支払っているかはご近所に聞くまでもなく、zillow.comやrealtor.com等で過去にその物件が支払っている固定資産税履歴は誰でも照会出来ますので、この数字を根拠に税務署に話が出来ます。

もちろん、この交渉にはあくまでも「建物の仕様がほぼ同等」であることが条件となります。

自分の物件がほぼ新築である中、間取りがほぼ同じであっても築数十年建っているような物件との比較の場合は、恐らく当局は受け付けてくれないことと思います。

まとめ

このように固定資産税の請求書を受け取った時に

「やけに高くないか?」

と疑問に思った場合は、あらゆる観点から自分自身で精査して固定資産税額が本当に正しいかを検証してみることをお薦めします。

前述のとおり、私(佐藤)の場合は$3,000以上も返してもらった経験があります。

また不審な点はあるように思えるものの、自分では確固たる調査に自信がない場合は、公認不動産鑑定士を雇うことも一つの方法です。

固定資産税そのものが公認不動産鑑定士による査定で算出されていますが、こちらも同様に公認不動産鑑定士を雇ってダブルチェックしてもらうわけです。

尚、例えば4,000スクエアーフットであるべきころを40,000スクエアーフットで計算されていたとか(本当にあり得ます)、役所のミスを指摘する場合は申告には毎年締め切り日があります。

その申告締切日を過ぎてしまうと、翌年に持ち越されてしまうのです。

また申告もメールで完了するわけではなく、大概は管轄の税務署に出向く必要があります。

この辺りは管轄郡により規定がそれぞれ違いますので、ご自身が物件を所有する管轄郡の担当部署に確認されるとよいと思います。

いずれによせ、固定資産税は請求書の通りに支払う必要はなく、正当な理由があれば申告して納税額を引き下げることも可能だということは憶えておきましょう。


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