アメリカ不動産市場は「売り手市場」

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

市場(マーケット)には「売り手市場」と「買い手市場」という言葉がありますね。

ある特定の商品の売買が発生する時、そこには極めて現実的な「市場(マーケット)」が誕生するわけですが、不動産においても住居物件・商業物件の売買という「市場(マーケット)」が現れることになります。

この市場を構成する要素には供給と需要があり、一般的に市場の傾向は

需要に対して供給が過多 ⇒ 買い手市場

供給に対して需要が多い ⇒ 売り手市場

となります。

言い換えると

需要に対して供給が過多 ⇒ 選択肢が沢山あって、「別にあなたから買わなくても、他にたくさん売ってくれるところはありますよ」という買い手が有利な「買い手市場」

そして

供給に対して需要が多い ⇒ 供給者が買い手に困らず、「別にあなたが買ってくれなくても、他にたくさん買ってくれるお客さんはいますよ」という、売り手が有利な「売り手市場」

となるわけです。

アメリカ不動産市場もご多分にもれず供給と需要のバランスが存在する市場ですので、「売り手市場」「買い手市場」の概念はあり、英語ではそのまま

売り手市場:Seller’s Market(セーラーズ マーケット)

買い手市場:Buyer’s Market(バイヤーズ マーケット)

と呼びます。

そこで今のアメリカ不動産市場は「売り手市場」と「買い手市場」でいえばどちらなのでしょうか。

アメリカ不動産市場の供給と需要について、少し深く見てみましょう。

売り手市場が続くアメリカ不動産市場

今現在のアメリカ不動産市場は、全米の大部分の地域で「売り手市場」となっています。

住居物件であれ商業物件であれ、一つのハコモノである以上はオーナーの数に関わらず、その売却の意思は1つと考えられます。

これに対し購入者側も共同購入のパターンもあるにせよ、その購入の意思は1つと考えらえます。

この為に

売り手 = 1

に対して

買い手 = 1

ですから、売り手市場ということは単純に

売り手 < 買い手

となり、アメリカ不動産市場に出てくる在庫物件に対して、圧倒的に買い手が多い状態が続いているのです。

実際のところ、アメリカ国内の上位20の大都市では物件価格が上昇を続けており、在庫は枯渇し、十分な住宅供給がなされていない状態です。

とはいえ、「新築物件数」そのものは過去10年の間に確実に増えています。

新築物件が増えているのに物件在庫が枯渇している理由は、人口増加に対して新築物件の供給数が追い付いていないからです。

そして今のアメリカ建築業界には、これ以上供給のスピードを上げられない2つの大きな理由があります。

資材の高騰

この売り手市場、物件枯渇の要因の一つになっているのは、建設費用が破竹の勢いで上昇しているという事実です。

例えば近年材木の価格は急上昇しており、過去1年間でその価格は25%も上昇しています。

木材など、木造住宅を建てる上ではその構造上、最もお金がかかる部分です。

この材木が25%も価格上昇を起こしているのであれば、単純に考えればこの部分の販売価格が25%上昇しないと採算が取れないことになります。

このことが、今のアメリカで人口増加による需要増に加えて物件価格を上昇させている要因になっています。

建設労働者の不足

もう一つの要因は、労働者不足です。

ここにトランプ大統領の政策がどれだけ影響しているかは不確かですが、今のアメリカ建設業界では需要に対して圧倒的に労働者が不足していることは間違いなく、すぐには増加できない建設業従事者が新築物件の建築スピードを上げられない要因になっています。

全米で最も熱い不動産市場は

そこで、今のアメリカで「熱い売り手市場」となっているのはどこでしょうか。

住宅市場の熱量を測る場合、その基準値は「物件価格上昇率(その反対は下落率)」を見ます。

供給と需要のバランスが甚だ不均衡になっている場合には、その兆候は不動産価格に必ず現れるのです。

その意味では、今のアメリカ不動産市場で最も価格上昇が激しく見られるのは

シリコンバレー:サンフランシスコ、サンノゼ、バレーホ

といったアメリカ西海岸の地域です。

同時に、売り手市場の意味では意外な地域にその傾向がみられます。

それらは

カンザスシティ(カンザス州)

ナッシュビル(テネシー州)

オーランド(フロリダ州)

ジャクソンビル(フロリダ州)

といった地域。

これらの地域では、2017年には住宅価格が「2桁上昇(10%以上)」しているのです。

売り手市場の要因になるのは

そして、このように不動産市場が売り手市場になる時には、おおよそ下記の条件を満たしています。

人口増加

一般的に、不動産が売り手市場となる地域の人口は流出者よりも流入者の方が多く、人口が増加しています。

結果として人が暮らす上で住居は必須となりますから、住宅の供給に対して需要の方が多くなり、売り手市場になるのです。

雇用機会の増加

会社が移転してきたり、それに伴い雇用機会が増加することは即人口増加につながり、結果として売り手市場につながることになります。

その意味ではほぼ100%の確率で予想できるのが、アマゾンの第二本社が建設される都市ではほぼ間違いなく、アマゾンという大企業が入ってくることで

雇用機会の増加 ⇒ 住宅需要の激増

につながりますから、どう考えても住宅価格が上昇しないはずがないのです。

私(佐藤)が度々、

「次にキャピタルゲインを狙うのであれば、アマゾンンが第二本社を建設する都市がいいです。」

とお伝えしているのはその為です。

まとめ

このように今のアメリカ不動産市場は大半の地域で不動産価格が上昇し、売り手市場になっています。

前述のように

資材の高騰 ⇒ 物件価格上昇の一因

労働者不足 ⇒ 新築物件数のスピードが上がらない

という要因を考えても、この傾向は短期というよりも中長期的に見るべきでしょうし、しばらくはこの売り手市場傾向が続くことが予想されます。

結果として来年は本年よりも住宅価格が上昇していることが予想されますから、投資用の物件購入についても今の売り手市場の傾向をよく踏まえた上で検討されるとよいと思います。


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