キャップレート(Cap Rate)の基礎

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資には様々な専門用語が出てきます。

その多くが不動産のみならず株式投資にも共通に使われている用語である一方で、不動産投資の世界のみで使われる用語も多々あるものです。

とはいえ、この項を書きながらも最初に最も強調したいのは

「専門用語に囚われてはいけない」

ということ。

多くの人が、不動産投資の専門書を読んだ時に、まず全体像よりも先に小難しい用語が目に入って

「???」

という反応から入り、

⇛ 「なんだか小難しい世界だな。。」

⇛ 「自分には不向きだな。。」

⇛ 「不動産投資はやめておこう。。」

という結論で終わってしまう傾向があります。

例えば本日お伝えする「キャップレート」にしても、その本質はあくまで

「投資判断の為の基準値」

以上でも以下でもありません。

投資の世界で出て来る用語の捉え方のポイントとしては、

「その用語(概念)で何が判断できるのか、何を判断するべきなのかを知っておく」

ことだろうと思います。

そのような前置きをもって、「キャップレート」についてお伝えさせて頂きます。

キャップレートとは

キャップレートは正式には

キャピタリゼーション レート(Capitalization Rate)

と呼びます。

ビジネス英語の世界でよく

「キャップ(Cap)」

という言葉が出てきますが、これは不動産でいうキャップレートとは違います。

自動販売機やコンビニでボトル飲料を買った時の「ボトルの蓋」を想像すると分かりやすいのですが、ボトルに入っている飲料はその蓋を超えて外に飛び出ることは出来ません。

つまり、この場合のキャップは「天井」であり、「上限」を表しています。

例えばチェーン店が支店に対して

「$○○○○○を超えたらキャップで、ロイヤリティフリー」

という場合、支店は基本的にのれん代を本店に納めるわけですが、この$○○○○○の売り上げを超えたら、そこから先は

ロイヤルティ(のれん代)

フリー(無料)

で、それ以上は100%が支店の売上になる、というわけです。

これに対して不動産の世界でいう「キャップレートとは」

キャピタリゼーション(資本)

レート(割合)

で、「資本に対する割合:収益還元率」という意味になり、通常は不動産の中でも「商業物件」で使われるのが一般的です。

キャップレート(キャピタリゼーション レート)の公式

「キャップレート」という言葉は不動産関連の本を読んでいると頻繁に出てくると思いますが、上記の如く

「資本金に対する割合」

という意味ですから、この「キャップレート」という用語(概念)のツールとしての使いこなし方は

「資本金(物件購入額)に対して、いくらぐらいの儲けが見込まれるのか?」

という判断に使います。

その公式は

キャップレート公式

英語:

Capitalization Rate = Net Operating Income ÷ Current Market Value

日本語読み:

キャップレート = ネットオペレーティングインカム ÷ カレントマーケット バリュー

日本語意味:

「収益還元率」 = 「経費を差し引いた後に残る純利益」÷「現在の市場価値」

です。

補足的に「ネットオペレーティングインカム(Net Operating Income)」についてお伝えすると、例えばある商業物件を所有した時に、その商業物件の維持には

管理費
固定資産税
保険

等、様々な経費が発生してきます。

それに対して入ってくる収入は主には賃料のみです。(諸々のオプションサービス等は省きます)

そこで

「ネットオペレーティングインカム(Net Operating Income)」

の言葉の意味は、

ネットオペレーティングインカム(Net Operating Income)

ネット:そのまま「網」の意のネットと考えてください。引っかかる、という意味でクモの巣が想像し易いです。

オペレーティング:運営

インカム:収入

ですから、

「該当する商業物件を運営する中で得られる収入から、全ての経費を差し引いて手元に残る収入額」

となります。

ちなみに、このネットオペレーティングインカムは減価償却前の総収入となり、かつ税引き前の数字です。

純粋に、その対象物件を運用した場合に手元に残る収入のことを表しています。

例えば、あなたが$1,000,000(約1億円)の商業物件の購入を考えていて、そこから「ネットオペレーティングインカム」が1年間で

$130,000(約1300万円)

だとすると、そのキャププレートは

キャップレート =  $130,000 ÷ $1,000,000 = 0.13 = 13%

で、その検討している商業物件のキャップレートは13%ということになります。

ここで、

「この商業物件のキャップレートは13%だ。」

ということは分かりましたが、一つの物件のキャップレートを知っているだけでは何の意味もありません。

冒頭にお伝えしたように、このキャップレートという数字はあくまで判断の為の尺度ですから、他の物件と比較した時に初めてそのキャップレートという意味合いが活かされてくるのです。

その比較対象は、

「似たような価格帯の商業物件」

ということになります。

例えば近隣にある$980,000の商業物件であれば、この13%というキャップレートを使えば

「この物件から期待できるNOI(ネットオペレーティングインカム)は$127,400($980,000 × 13%)くらいだろうな。」

と言った具合に見立てがつくのです。

もしくはその他の該当物件の方も、過去の運用実績から現実的なNOI(ネットオペレーティングインカム)の予想がつくのであれば、そちらもキャップレートを計算して比較することも考えられます。

例えばこの$980,000の商業物件のNOI(ネットオペレーティングインカム)が$135.000と見立てがつくのであれば、キャップレートは

キャップレート = $135,000 ÷ $980,000 =  0.137= 13.7%

と、$1,000,000と比較すると僅からながら、運用成績がよいことになります。

「$980,000の方の商業物件を購入した方がいいだろう。」

という判断が出来るわけです。

明日に続けます。


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