【TDI – Trust Deed Investment】借入証書(プロミゾリーノート)投資、定額$15のみでパッケージ化決定!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、

「最も安全な部類の不動産投資」

として借入証書(プロミゾリーノート)投資の認知度が急速に広まりつつあります。

みんな将来に不安をかかえながら、それでも何とか金融資産を増やしていきたいと願う方々の中で、安全に金融資産を殖やせる借入証書に注目が集まっているわけです。

アメリカでは一般的にTDI(Trust Deed Investment)と呼ばれていますが、いわゆる借用書に相当するプロミゾリーノート(Promisorry Note)を買い取る性質の為、やや古い日本語表現ですが私(佐藤)の方では「借入証書」と訳してご紹介しています。

ちなみに、TDIについてはカリフォルニア州政府もその投資方法を認め、かつ国民に正しい認識をもってもらうようにTDIを説明する公的文書を公開しています。

英文になりますが、米国政府も認めている不動産投資の一種であることが分かります。(カリフォルニア州政府の公文書はこちら

プロにお金を委託して複数の不動産に分散投資し、その賃貸料やキャピタルゲインの分配を受け取るREITとの違いは昨日お伝えした通りですが、一言でいえば

「債権者の側になり、毎月着々と元利金(元金と利息)を受け取る」

という、利息の形でお金が生み出される現代の錬金術から利益を享受する投資なのです。

必然、(投資額 = 融資額)となりますが、たった今市場に出ている2つの借入証書をケーススタディーで見てみましょう。

リアルケーススタディー

(下記は2018年3月時点で市場に出ているものです)

ケース1

融資額(投資額):$16,924.45
毎月の支払い:$173.97
金利:5.00%
残り支払い回数:29回
利益:$1,863.31

手数料:$435($15 × 29)

最終利益:$1,428.31($1,863.31 – $435)

日本円にして、今のレートで180万円以内で購入できる手形ですね。

2年5か月運用して、税引き前の利益は$1,428.31(約15万円)です。

日本で恐らく最もよいレベルの定期預金率0.3%に寝かせた場合は

5,400円(1800,000 × 0.003)

となり、14万円以上も多い、という理屈になります。

ただし、実際には米国への税金10%と公認会計士への手数料を支払う必要が出てきますので、最終的には日本円で約9万円くらいになるだろうと思います。

ケース2

融資額(投資額):$108,985.94
毎月の支払い: $769.14
金利:7.50%
残り支払い回数:348回
利益:$158,669.29

手数料:$5,220($15 × 348回)

最終利益:$153,449.29($158,669.29 – $5,220)

こちらは1000万円台の借入証書です。金利が7.5%とは、ちょっとした高利貸し業者になった気分ですね。。

手数料を差し引いた最終利益は今のレートで約16,066,400円也(2018年3月時点)。お金を寝かせておくだけで1600万円です。。

1000万円が2600万円になる、というわけです。(税金10%、公認会計士手数料は別にかかります)

借入証書投資のマイナス面としては、物件そのものは自分のものではありませんので、返済期間が終了したら物件が自分の資産になるわけではありません。

また、米国不動産と取引性のある一方で投資額は減価償却には適用されませんので、この点は認識しておく必要があります。

加えて、アメリカへの納税額(ブラケット10%)と公認会計士に依頼する費用も見ておかねばなりません。

とはいえ、

「不動産物件への投資は良し悪しが判断できない」

「トラブルになったら対応が出来ないから怖い」

「度々修繕が発生してマイナスになるのでは」

などなど、

「物件そのものは所有したくない、けれども安全に金融資産を殖やしたい」

という方にはピッタリなのが、この借入証書投資です。

定額$15のみでパッケージ化が決定!

私(佐藤)の方でも日本人投資家の皆様の利益を最大化させるべく、米国内の不動産関連投資商品をいろいろ見ていますが、やはり借入証書は一番安全な部類に入ると思います。

(佐藤自身も買っています)

そしてこの度、販売元の不動産コンサルティンググループの配慮により

「複数の手形を束ねたパッケージ販売」

が可能となりました。

これが何を意味するかというと、

「複数の手形をパッケージ化することで、手数料を最小限に押さえられる」

ということです。

この不動産コンサルティンググループが出している借入証書は手数料が

月額$15

です。

ちなみに、アメリカのTDIの平均的な手数料は

月額$30

ですので、平均の半値で毎回提供くださっています。

上記の2つの手形の例では

ケース1

手数料:$435($15 × 29回)

ケース2

手数料:$5220($15 × 348回)

と、期間中にそれなりの手数料がかかってしまいます。この手数料は上記の利益から引かなくてはなりません。

つまり、これらのケースから分かるように借入証書では

「期間が長いほど利益も大きいが、その分手数料の合計も高くなる」

ということが言えます。

これが例えばケース1の場合、

利益約15万円

に対して約5万円の手数料です。

この類似の返済期間のものを複数購入すると、その分手数料も

(返済期間 × $15)

追加されてしまうわけです。

ところが、今回は販売元の不動産コンサルティンググループの配慮により

「いくつ借入証書を束ねても、定額$15のままで」

という提案を頂きました。

しかもそれのみならず、

「数年後に借入証書をいくつ追加購入しても、定額$15のままで」

のまま、結果として

「借入証書の手数料はお一人様月額$15のみ」

という、破格のオファーを頂きました。。

上記の2つのケースでは、合計手数料が

$5,655($435 + $5,220)

となりますが、月額$15のままでそのまま、($15 × 返済期間)で計算しますので

手数料 $5,220

となります。

とはいえ、年間で考えるとは手数料は$180($15 × 12ヵ月)の固定です。

これにより、日本の定期預金の代わりにアメリカで借入証書を購入して金融資産を殖やしたい方は、非常に有利な取引が出来ることになろうかと思います。

現在、月額手数料定額$15の借入証書一覧はこちらからご覧ください。

いつでも、いくつ手形を束ねても、手数料は月額$15のままです。


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