一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2018年1月)

テネシー州メンフィス市は、キャッシュフロー狙いの不動産投資のとしては全米でもトップクラスです。

私(佐藤)はこの辺りの地域で可能な一戸建て物件への投資を、初心者にも分かりやすいように

「1500万円以内で月収10万円以上の家賃収入」

とお伝えしていますが、このレベルの一戸建て物件は数多くあります。

今回はこの中の一軒、ある日本人投資家の成功事例として、ケーススタディー形式でメンフィスの一戸建て物件に投資した場合をお伝えさせて頂きます。

(※ この実例は物件所有者様から掲載承諾を頂戴しています)

物件基本情報

今回のケーススタディーに使わせて頂く物件は、メンフィスのダウンタウンから離れた閑静な住宅街にあります。

物件基本情報(所有者 東京都在住T.G.様):

面積:1233スクエアーフット
ベッドルーム数:3
バスルーム:2
築年:1996年
購入額:$127,750
月間家賃:$1125

運用計画

不動産投資物件を購入する場合、通常は販売元より運用計画が提示されます。

今回のケーススタディー物件の運用計画は下記のとおりです。

(クリックして拡大できます)

投資を行う前には必ずこの運用計画を入手してください。

運用計画を見て自分が納得できるレベルであれば、その次に実際にその物件に投資を実施するべきかを然るべき判断基準で検討する必要があります。

私(佐藤)がお薦めする、不動産投資を検討する際のチェック項目は下記の10項目です。

1.地域には雇用機会があるか
2.ロケーション
3.賃料
4.治安
5.近所の便利性
6.学区
7.近辺地域の将来の発展度
8.売り手市場か
9.固定資産税
10.保険

これらのチェック項目に基づいて、今回のケーススタディー物件を検証してみましょう。

1.地域には雇用機会があるか

その投資対象地域には雇用機会があるかどうかは大切な要素です。

不動産需要の三大要素は

人口
人口動態
雇用・賃金

ですが、投資対象地域の雇用機会は直接的にその地域の不動産市場に影響してきます。

メンフィス市の雇用機会はこちらにも書いたとおりですが、「メンフィスの雇用は将来に向けても安心のレベルにある」といえます。

2.ロケーション

今回のケーススタディー物件の住所をグーグルマップで見てみましょう。

(右上の赤丸の近辺)

この辺りは

メンフィスダウンタウンで働く人々

メンフィス市内の大学に通う学生

等がベットタウンとして暮らす、治安のよい地域です。

喧騒からやや離れ静かな閑静住宅で休みたい方々、あるいは家賃を落としたい方々へのニーズがここにあります。

またダウンタウンへのアクセスは「フリーウェイ45」を使って約15分という距離です。車社会ですからほぼ全員が車での移動ですが、

「通勤・通学時間約15分」

はごくありきたりな移動時間となります。

ちなみに、この投資家さんの場合は物件購入手続き後の改装期間中にテナントが決まり、クロージングの3日後から早速新テナントが入居しました。

3.賃料

3ベッドルームに2バスルームで

$1,125

この家賃は安すぎず高すぎず、非常に手頃です。

メンフィスの場合、家賃の範囲は$1000〜$1300の範囲をお薦めします。

投資物件を選定する際はzillow.com等を使って、実際の近所の家賃がどれくらいの相場になっているのかは必ず検証するようにしてください。

4.治安

頻繁にこのブログにも書いていますが、賃料は家賃収入の目安以前に、その地域の治安を推し量る為に使います。

メンフィスであれば3ベッドルームで$1000以上の家賃であれば、ほぼその周辺地域は安全です。

下手に治安の悪い区域の物件を購入してしまうと、物件を荒く使われて修繕費がかかったり家賃滞納の発生率も高まりますので、投資物件を検討する際は必ず地域周辺の治安を確認するようにします。

今回のケーススタディー物件の家賃は$1,125ですので、この家賃ならまず大丈夫だろうと予想はつきますが、念の為に裏を取りましょう。

緑の家印が対象物件です。

この地図上では薄いブルーから始まり、濃いブルーに近づくにつれ犯罪率が高くなります。

メンフィスダウンタウンに近づくにつれて犯罪率が高まりますが、この物件の地域は安全であることが分かりますね。

メンフィスの中では犯罪は少ない地域です。

5.近所の便利性

便利性としてはまず、ダウンタウンに通じるフリーウェイ45が近いことは一つのポイントです。

そして

ご覧のとおり、近所には大型ショッピングセンターを始めとして買物に困らない環境があります。

ウォルマートのような庶民の味方があることも大きいですね。

ちなみに、ウォルマートの調査チームは生活者のニーズと立地をよく研究して店を出しています。

言い換えると、ウォルマートは生活者にとって利便性が高い地域となり得る場所であることを見越しているのです。(自分たちがその担い手のひとつになることも含め)

この近辺は間違いなく、

・主要道路あり
・生活必需品の購入もできる

と、十分利便性がある地域です。

もちろん人によって求める便利性はありますが、生活する上での最低限の利便性はあると判断できます。

6.学区

学校区についてはお子様をお持ちの親御さんには重要な要素です。

ご近所の学校の評価を見てみましたが。。

10段階評価の中で9もしくは8と、良好ですね。

学区の評価が高いということは地域として安全性も高い証拠であり、お子さんをお持ちの方々も安心して暮らせることになります。

7.近辺地域の将来の発展度

メンフィス全体としてはこちらでもご紹介しているとおりで、

  • メンフィスの雇用は全体的には伸びている
  • 製造業、金融業、情報業、は軒並み下がり、回復傾向にない
  • その一方で卸売業と専門・サービス業は堅調に雇用が伸びている
  • 専門・サービス業は景気にさほど左右されずに雇用が伸びてきている
  • とりわけ教育とヘルスサービスの分野の雇用が力強く伸び続けている

という点があげられ、「ものすごく発展している!」というほどではありませんが、小さな成長を着々と続けているのです。

8.売り手市場か

売り手市場か買い手市場かは、一年を通して時期により違いがあります。

メンフィスの場合、一年を通して

このような周期が見られます。

9.固定資産税

冒頭の運用計画内では固定資産税が$1569となっています。

念のため、嘘の数字でないかをzillow.comに物件住所を入れて、出てくる詳細情報で確認してみましょう。

2017年度の固定資産税が$1,569となっています。正確な情報のようです。

カリフォルニア州やテキサス州の固定資産税と比較すると、この固定資産税は約3分の1の安さです。。

10.保険

投資物件を購入したら、家屋保険には確実に加入するようにしましょう。

あなたの投資の成功は実に「家賃収入にかかっている」と言えますし、言い換えるとその成功は家賃を支払ってくれるテナントのおかげでもあります。

加えて家賃収入とは「テナントが安心して暮らせることへの対価」に他なりませんから、テナントを守る意味でもいざという時に補償額を十分に搬出できるよう保険には加入しておくべきなのです。

今回のケーススタディー物件の運用計画では、保険料は年間$673と見積もられていました。

実際に蓋を開けてみると、この投資家さんが購入できた保険料は年間$506.94でした。

(一部抜粋)

ご覧の通り、$506.94という安さにも関わらず十分な補償内容の保険になっていますね。1億円も備えがあればテナントに対しても十分に補償が出来ます。

ちなみにこの投資家さんは日本語対応を請け負ってくれる不動産管理会社を使っていらっしゃいますが、この不動産管理会社が提携している保険会社に委託することでこれだけ安くてよい条件の保険を取得しておられます。

まとめ

今回の物件を利回りとして見た時に、例えばヒューストン市場と比較したときに、現在のヒューストンでは

表面利回り 10%
実質利回り 6%

これだけ出せれば上出来といえます。

今回の物件は

表面利回り 10.5%
実質利回り 7%

となり、今のメンフィス市場では十分合格点です。

そして私(佐藤)はいつも初めてアメリカで不動産投資を行う場合はいきなりローンを組んでのレバレッジ投資ではなく、現金での購入をお薦めしています。

リスク管理の観点から、

・せめて初めての物件は現金一括で購入する
・最初からローンを組む

この2つでは、運用成績に雲泥の差が出る為です。

そして上記の例の物件価格は$127,750ですから、諸経費を含めても確実に1500万円で購入できるのです。

実際にこのケーススタディー物件を購入された投資家さんは今回の物件を現金で購入され、日本円にして年間90万円以上になるキャッシュフローを見込んでおられます。

 

最後に、上記物件を購入された投資家さんからのご感想を頂いていますので、ご紹介させて頂きます。

佐藤さんのコンサルティングでアメリカでの最初の不動産を購入しましたが、そのサービスに大変満足しております。

私は、一年程前からアメリカ不動産投資に興味を持ち、書籍での情報収集と並行して幾つかのセミナーに参加しました。

しかし、セミナー参加後に調べてみると「日本のセミナーで販売されているアメリカ不動産物件には問題がある」ことが分かりました。

全ての会社に問題があるとは言いませんが、私が参加したセミナーで紹介された物件は「価格が高すぎる」「物件自体の質に問題がある」「修繕期間が長すぎる」など、多くの問題があると感じました。

最も酷いのは「物件選定、修繕、テナント付け、管理、日本語翻訳など全て現地の別会社任せであるにも関わらず、法外な手数料を取っている会社」があったことです。

そこで、日本の会社を通さず直接動こうと考え「コンサルタントとして、アメリカ不動産取引のサポートをしてくれる現地在住の不動産エージェント」を探すべく、数人のエージェントに連絡をしました。

その中で一番「レスポンスが早く」「不動産取引の知識があり」「メール返信に丁寧さが感じられる」方が佐藤さんでした。

その後、物件取得に至るまで佐藤さんにサポートしていただきましたが、「英語面でのサポート」「不動産取引に関するサポート」ともに満足しています。

物件取得後、佐藤さんが日本に一時帰国された時には直接お会いしましたが、メールでのやり取り同様非常に「真面目で誠実な」な人柄と感じました。

これからアメリカ不動産投資を検討される方には、「アメリカ不動産をアメリカと同じ価格で購入できる」佐藤さんのコンサルティングをお勧めします。

私も佐藤さんのコンサルティングで今後数件購入を継続する予定です。

T.G.様

 

今回はメンフィスへの投資成功例の一つとしてケーススタディー物件をご紹介させて頂きました。

手数料全て込みで1500万円で購入できる一戸建て物件への不動産投資についてのご質問等は、こちらからお問い合わせください。



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