【TDI – Trust Deed Investment】借入証書(プロミゾリーノート)投資の実例:2018年1月クロージング

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、借入証書投資に関するお問い合わせが増えています。

アメリカでは

TDI(Trust Deed Investment:トラスト ディード インベストメント)

と呼ばれるこの投資、一言でいえば

債権者(お金を貸す側)

債務者(お金を借りて返済義務のある側)

の両者で、お互いが貸し借りとその返済を約束している

Promissory Note(借入証書)

を買いとる、いうなれば「債権を買い取る」ような投資です。

 

例えば、あなたが銀行家として家を購入したい方に金利2%で500万円を融資したとします。

すると、500万円の元利金に対して年間2%の金利で利息が発生し、銀行家であるあなたは

元利金(元金と利息)

の返済を受け取ることになります。

同様にPromissory Note(借入証書)を買い取るということは「銀行家として元利金を受け取る」ようなもので、分かりやすくいうと

「年利2%のリターンが約束されている投資」

なのです。

とはいえ、アメリカで一般的に行われているTDIの金利は2%のような低いものではなく、通常は

5% ~7.5%

という高金利ですから、高金利でリターンが約束されることとなります。

投資参加の条件としては

「融資額(上記の場合は500万円)を現金で支払い、借入証書を買い取ること」

ですが、日本円にすると300万~600万の商品が主流です。

「年金に加えて安定した収入を得たい」

「物件を所有するのは避けたいが、不動産から利益を享受したい」

「日本の低金利定期預金よりも、高金利で安全にお金を殖やしたい」

そんな、より保守的に手堅く投資を行いたい方々に人気があるわけです。

唯一リスクがあるとすれば。。

「債権者が債務不履行(ローン返済不可能)に陥った場合」

ですが、この点も安心です。

私(佐藤)が取り次がせて頂く借入証書(プロミゾリーノート)購入の同意書の中には

「債務不履行の場合、販売元による買戻し」

がきちんと謳われており、債務不履行が発生した場合には法的にも買戻しを保証する内容に整えてあります。

昨年末に借入証書(プロミゾリーノート)を購入された方の実例を見てみましょう。

(※ この実例は購入者様から掲載承諾を頂戴しています)

借入証書(プロミゾリーノート)投資:2018年1月クロージング

この方が購入された借入証書(プロミゾリーノート)の元金は

$24,982.30

です。

この物件の所有者は、セラーファイナンス(売主が融資すること)として$24,982.30の融資を受けています。

左下の濃いグレーに注目ください。日本語訳で

期間:15年間分割返済
7.5%金利
手形開始日 – 2018年2月1日
残り支払い回数 108回

と記載されています。

毎月の元利金が

$318.80

ですので、合計で

$34430.40($318.80 × 108)

となります。

ただし、

  • 元利金回収費用
  • 元利金転送費用(あなたの口座への振り込み)
  • トラブル発生時の対応

等、全て含めたサービス料が

$15/月

発生しますので、

$1620($15 × 108)

は差し引かれてしまいます。(TDIの平均的な手数料は$30/月前後です。)

結果としては

$32,810.40($34430.40 – $1620)

を総額で受け取る形となります。

元金が$24,982.30でしたので、

$7,828.10($32,810.40 – $24,982.30)

と、日本円にして約80万円の利益が約束される、ということになります。

ただし、日本を含む米国外にご在住の方は

  • 納税者番号取得(アメリカへの投資が初めての方のみ)
  • 納税手続き
  • 納税額(タックスブラケットで10%)

等を考慮する必要があります。

借入証書(プロミゾリーノート)は不動産物件が担保に入っていますので、「米国と実質的に関連のある取引」と見なされますから、納税義務は確実に発生します。

これらの納税手続きに対しいくらの手数料が発生するかは公認会計士事務所により全く違ってきますので、借入証書(プロミゾリーノート)を購入する前には必ず、先に公認会計士に連絡を取って納税にかかるだろう費用を把握した上で

「最終的にいくら手元に残るのか?」

という計算にまで落とし込む必要があります。

最後に、上記の借入証書(プロミゾリーノート)を購入されたEさんからご感想を頂いていますので、ご紹介させて頂きます。

私はカリフォルニア州に住んでいる主婦で、10年近くアメリカに滞在しています。

まだ先の話ですが、子供が自立してからの私達夫婦の将来について考えるようになり、今から少しずつ貯蓄してきたお金を使いながら、将来への経済的安心につながることをし始めた方がいいのかなと思うようになりました。

ただ、リスクを背負いたくないし冒険が出来る性格ではないので大金を投じて投資をする勇気も発想もなく、ただ銀行にお金を預けて利息を得る以外の方法で安全にお金を増やしていく方法はないのかな?と模索していたところ、佐藤さんのサイトに巡り合いました。

私の目に留まったのは、安全でリスクのない借入証書投資です。この世の中にリスクのない投資があったのか!と目に鱗でした。

私の定期預金の利息は2.10%ですが、借入証書投資はNOリスクな上にキャッシュフローが10%越えるというのですから、これはやらない理由がない!と思ってすぐに佐藤さんに問い合わせメールを送ってコンサルティングを依頼しました。

ただリスクがないとはいっても決して安くない投資金額ですので、サイトに記載されている内容が真実なのか?売るために内容が誇張されていないか?(佐藤さん、すいません。。。)、また何より一番不安に思ったのは本当に信頼できる相手なのか?という点が不安でした。

でも、その不安は佐藤さんとのやりとりですぐに払拭されました。

佐藤さんは早いメール返信に加えて丁寧で、いつも変わらず誠実な対応をしてくださり、正直で信頼できる方だと確信しました。実際にお会いしましたが、私が感じたままの方でした。

借入証書投資への細かい質問にも毎回丁寧に答えて頂き、書類の記入から何から何まで手際よくきっちりとサポートして頂きました。

そして、先日佐藤さんのお陰でスムーズに取引を終えて借入証書を無事に購入することが出来て、その翌月からしっかりとお金が振り込まれています。

もしあのまま銀行にお金をただ寝かせていただけだったら2.10%の利息を受けるのみでしたが、そのお金を賢く借入証書投資という投資に形を変えただけでその倍以上の利益を得ることが出来ています。

また何よりも大きかったのは佐藤さんと接しさせて頂くようになってから、投資=リスクという概念が払拭されたことです。

投資というとすごくハードルが高くて、足が宙に浮くような現実味のないもののようで、かつ私のような主婦には関係がないものだと思っていましたが、意外と身近で決して手の届かない不透明なものではないと知ると同時に将来を経済安心に導くことがことが出来る手段の1つであることも学ぶことが出来ました。

取引が終わった今でも、佐藤さんに連絡をするとまったく変わらない態度でてとても丁寧な返信をくださいます。(佐藤さんは寝ているのかな?と疑問に思うほどです。。。)

私の次の目標は、ゆったりとした老後を主人と過ごせるように不労所得を目指してまずは現金で1件目の不動産物件を購入できるように$150,000を貯めることです。

人生で一番高額となるお買い物ですので私は間違いなく心から信頼できてかつ知識と経験豊富な佐藤さんにアドバイスを頂きながら物件を購入をしたいと思います。

佐藤さん、引き続きお世話になりますがよろしくお願いします!

E.S.様

Eさん、ご感想をありがとうございました。

不動産投資への最初のステップの意味で、今回の借入証書にご満足いただけたようで安心しました。

お伝えさせて頂きましたように、不動産物件の場合は最初の一軒は「現金購入」を強くお薦めしていますので、おっしゃるとおりまずは$150,000の貯蓄を目指されてください。

$150,000以下で購入できる物件で$1,000以上の家賃を得られる物件を狙っていきましょう。

。。。

Eさんが購入されたのは$20,000台の借入証書(プロミゾリーノート)ですが、中には数千万単位の借入証書で毎月20万以上の元利金を受け取り、最終的に数百万の利益を取られる方もいらっしゃいます。

借入証書(プロミゾリーノート)は純粋に金利と開始するタイミングの速さが鍵になるのです(返済がすでに開始されている商品ばかりの為)。

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現在出ている商品の一覧をお届けさせて頂きます。



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