投資では必ず逃げ道をつくる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は不動産投資を初める前に押さえる3つのポイントとして

1.蓋然性
2.出口戦略
3.逃げ道

をご紹介し、

1.蓋然性
2.出口戦略

の2点を先にお伝えさせて頂きました。

「投資はリスクがあって怖い」

というお声をよく聞きます。

正直に申し上げると、私(佐藤)はこの質問の意味がよく分かりません。

おそらく(投資 = ギャンブル)の認識があって、「当たるも八卦当たらぬも八卦」という感覚を持たれているのだろうと思いますが、その実、不動産投資は紛れもない「ビジネス」なのです。

例えばあなたがラーメンが大好きで、自分でラーメン屋をオープンしようと決意したとします。

すると、現実には

・出店先の地区を選んで賃貸契約をする

・素材の仕入先を選ぶ

・人を雇う

・役所を手続きをする

・広告代理店と契約する

などなど、最初のラーメン一杯をお客様の目の前に出すまでにかなり複雑な手続きと作業が始まり、それなりの資金を必要とします。(通常は融資を必要とするはず)

それでもここまでラーメン業界が成熟した日本では、あなたが立ち上げるラーメン屋がビジネスとして末永く業界に残り続ける可能性は如何ほどか分かりません。

それに比べると、不動産投資の場合は遥かにリスクの低いビジネスだろうと思います。

発展途上国への不動産投資となると話が全く違いますが、とりわけアメリカの不動産はかなり透明性が高く、およそ日本で言う地面師のような詐欺行為はほぼ不可能です。

・投資地域を選ぶ

・物件の履歴を見る

・物件の状態を見る

等の作業は、今の情報化社会では現地に飛ばずとも十分に出来ますし、ご自身の判断にサポートが必要であれば私(佐藤)のようなコンサルタントを雇い、自分が納得いくまで精査することが出来ます。

これらの過程はギャンブルとはほど遠いもので、前述のラーメン店舗出店よりも難易度は高くないはずなのです。

これが蓋然性を考えることもなく、出口戦略も考えることもなく、ただ盲目的に物件を購入する姿勢であればギャンブルになるのでしょうが、

それでは盲目的にラーメン屋を出すことと何ら変わらず、あくまでも然るべき根拠のもとに資金を投じるからこそ成功率は高まり、かつその成功率はラーメン屋を開業するよりも遥かに高いと佐藤は考えています。

そこで今日は不動産投資を開始する前に押さえておくべく3つのポイントの最後、「逃げ道」についてお伝えさせて頂きます。

逃げ道を確保する

話に聞いたり、或いは本で読んだりしたことがあるかもしれませんが、

「投資で成功する人は、必ず逃げ道を持っている」

これは本当です。

言い換えると、

「失敗しても復活出来る体力を残りしておく」

ということであり、具体的には

「損失を補填できる資金もしくは条件を残しておく」

ということです。

投資で成功する人々の中で、「失敗経験が皆無の人はいない」と断言できます。

スキーのプロであったとしても、子供の頃に初めてスキーに乗り、面白さを知ってのスキーにめり込んできたはず。

そしてプロになるまでの過程の中で、

「今日まで、私はスキーをしながら転んだことは一度もありません。」

そんな人がいるはずがありませんし、それこそ何度も何度も転びながら、それでもやはりスキーに乗り続けてきたと思うのです。

そして立ち上がる体力があるからこそ、再び立ち上がってスキーの乗り続けてきたわけで、一度転んで二度と立ち上がれないような危険な滑り方はしないのが、正しい上達の仕方なのではないでしょうか。(佐藤は雪国出身ではありませんが、多分そうなのでは)

不動産投資もそれと同じで、転んでも起き上がれる体力を残しながら、それでも前に前にと進んでいくべきもの。

かくいう佐藤も、不動産投資の過程では幾度となく痛い目にあってきました。

夜中に物件を泥棒にやられたこともありましたし、自然災害にやられたこともありましたし、結構な金額を失ったこともあります。

それでもどんどん前に進み続けられるのは、

「常に逃げ道は確保する」

という鉄則を決して崩してこなかったからです。

失敗しても復活出来る体力を残しているからこそ、また立ち上がることが出来ます。

そして過去の失敗はそのまま知力と感性に直結しますから、投資家として成功する確率は相関係数的に高まっていくのです。

成功率を高める

所詮、私達人間は将来を完璧に予測することなど不可能です。

将来を断じる人を信じてはいけませんし、あるとすれば「可能性を適切に測り、成功する確率を高めること」だけです。

100%の確率論など成立しませんし、全勝など絶対にあり得ません。

物事を進める上での勝敗は「3勝2敗」で十分ですし、負けを経験しながらも3勝を繰り返す中でどんどん前に進んでいけるものなのです。

この点、佐藤をコンサルタントとして雇われる方には成功率を高める為のツボどころを遠慮なくお伝えし、持てるもの全てを全力でお与え出来るように心がけています。

そして繰り返しとなりますが、前に進み続ける為には必ず「逃げ道」は残しておく必要があります。

「もしこれで失敗しても、自分は復活できるのか」

この単純な問いは極めて大切です。

不動産投資の例で言えば、一番最悪な例は

「質素に生活しながらようやく500万円を貯金して貯めた方が、1500万円の投資物件を500万円を頭金にして購入する」

というような、持てる資金を全てつぎ込むやり方です。

この場合は融資を受けた1000万円に対する利息が重くのしかかってきます。

ただでさえ、家賃の大半は元利金(融資元金と利息の合計)の返済に充てられていきますから、

・テナントがなかなかつかない(それでもローン返済の義務はある)

・大きな修繕が発生した(ローン返済と修繕費支払いで大きくマイナスに)

等の要素で、投資に失敗する可能性が高くなってしまうのです。

ただし、この場合でも

「本業から、毎月最低でも20万以上は確実に貯蓄が出来る」

というのであれば、話は違います。

すなわち、ローン返済や修繕費用が家賃で賄えなかったとしても、生業の収入からの一部で確実に補填が出来るのであればそれが「逃げ道」なのです。

そして、不動産投資で成功する確率を高めて頂く為に、私(佐藤)が不動産投資初心者の皆様に常々お伝えしているのは、

「最低でも最初の一件は、現金で購入を」

という考え方です。

融資を受ける場合は融資元金と金利で計算される利息が差となるわけですが、最終的な物件の購入額には通常は最低でも数百万の差が出てきますから、

「ローン返済義務がある不動産運用」

「借金のない不動産運用」

の2つでは雲泥の差が出てきます。

最低でも1軒目は現金購入にしておけば、2軒目以降は1軒目の家賃収入が強い見方となり、その後の運用がうんと楽になるのです。

すなわち、2軒目にとっては1軒目が逃げ道の一つになるわけです。

このように逃げ道を確保する方法は様々ありますが、少なくとも

「失敗した時の逃げ道を常に作っておく」

という考え方は投資には必須となります。

成功する確率を高めて投資というビジネスに望むにしても、

「それでも失敗した時の為の逃げ道を確保しておく」

ことは、3勝2敗で成功ロードに乗る為の最低条件なのです。

やや厳し目の言葉で締めくくれば、不動産投資においては最初の一軒目も現金で購入できないようであれば、投資を始めるのはまだ早いと思います。

まずは本業で必至に稼ぎ、

・一軒目を現金で購入する資金をつくる

・失敗しても補填できる体力をつくる

この最低条件を整えてから、不動産投資に臨むのがベストだろうと思います。


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