不動産投資用語の数字の意味を知る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資を進める中で、その不動産投資運用成績は「数字」で測ります。

「この建物はおしゃれだ!」

「この物件からの眺めは素晴らしい!」

これらの反応はあくまでそこで暮らすテナント、あるいは所有者兼住人が持つだろう感想であり、不動産投資家の観点でシビアに見るべきは

「この投資は数字で見ると成功なのか失敗なのか」

という、数字に基づく尺度が全てになります。

このように書くと何となく素っ気ないのですが、ある程度テナントに配慮した利便性は必要であるものの、そもそも投資物件を選ぶ最初の段階から

「この土地と建物の雰囲気は、なんとなく自分の感性に合う!」

というような、感性を主体にした判断はよくないという意味です。

実例でいえば、キャッシュフローの観点でいえば抜群の成績を出せるのは物件は「都会にある小奇麗な2階建ての誰もが羨ましがるような物件」ではなく、「アメリカ中部の地方型都市にある、ごく普通の一軒家」なのです。

とどのつまり、不動産投資物件には「テナントの感性を惹きつける条件は利便性としてある程度必要」であるものの、それよりも不動産投資の成否を計るのはあくまで理の部分となる数字であり、運用計画に基づく計画性を骨子にすることが大切といえます。

そもそもテナントにしても一生そこで暮らそうと考えている人はほとんどおらず、今の仕事・学業の条件下で生活する上での「最低限の利便性」さえ確保されていれば大概は満足されるものです。

もう少し具体的に言えば、テナントは

  • 職場への通勤時間は許容範囲か
  • 物件間取りの使い勝手
  • シャワーの出は勢いはあるか
  • キッチンはある程度使いやすいか
  • 食材を保存する棚のスペースは十分にあるか

というような機能を重視しており、さほどデザインは気にしていないものです。

結局のところ、不動産投資対象とする物件は派手でデザイン性がある必要は全くなく、あくまでも

「数字に裏打ちされた運用計画」

を主軸として、あとは

「テナントが利便性を感じる機能(立地を含む)」

を満足させられれば大丈夫です。

不動産投資用語は難解?

Choice, Arrow, Question Mark, Path, Orientation

そこで、不動産投資の運用成績を把握するうえではあくまでも数字が中心になりますが、不動産投資に出てくる用語としては

実質利回り
表面利回り
還元利回り

。。。

英語であれば

ROA(Return on Asset)
NOI(Net Operating Income)
ROI(Return on Investment)

。。。

などなど、実に様々な用語があります。

初心者にとってはどれも実に難解であり、何がなんだか分からない用語がたくさんあるものです。

私(佐藤)自身も

「こんな指標は必要ないでしょ。」

と思うものもありますし、およそ投資手法が高度に開発されてきた歴史の中で不動産投資用語は乱立に近いものがあります。

そうすると、いざ不動産投資を勉強し始めるとそれらの用語ばかりが先に目についてしまい、

「なんか、不動産投資って複雑で難しいね。。」

という本末転倒のような結果になってしまいかねないのです。

その為、不動産投資を学ぶ上では何よりも全体像をハッキリをさせるとよいと思います。

その上で一番最初に大切なのはあくまで「目標」です。目標がない、ということは「目の先の標(しるべ)がない」ということですから、どこにも行きようがありません。

タクシーに乗って運転手さんに、

「行先はどこでもいいんです。。」

などと伝えようものなら、普通に怒られますからね。

あくまで目指すべき目的地をハッキリさせることが大切であり、不動産投資にしても目的地(目標)なしには右往左往した結果しか出せませんから、まずは「不動産投資をもって何を成し遂げたいのか」、これを定量的に数字で明確に落とし込む必要があるのです。

目標を定めた上で数字を考える

簡単にいえば、不動産投資ではあなたの目標に沿って

物件を購入する
運用成績を測る
物件をそのまま保持する
次の物件を購入する
物件を売却する

等の様々な判断を求められる場面が出てきます。

この判断の基準は感性ではなく、あくまでも定量的な数字を拠り所にする判断が主体でなくてはなりません。

(感性は不要という意味ではなく、定量的な数字が主であり定性的な感性が従であるべき、という意味です)

そして不動産用語として出てくる

表面利回り
実質利回り
還元利回り

等の言葉とその数字は、あくまでも「適切な判断を行う為の指標」として使うようにします。

先に

「数字に裏打ちされた運用計画が大切」

とお伝えしましたが、不動産投資という行為において投資判断を行う場合には、あくまでも数字をもとにする、定性的ではなくて定量的な要素で判断を行います。

その数字をもって判断を行う為に、然るべき指標が必要になるわけです。

パーセントで表される理由は

そこで、不動産投資の数字指標と呼ばれるものには先ほども出した

表面利回り
実質利回り
還元利回り

等、様々なものがありますが、これらはすべからく「%(パーセンテージ)」で表されていますね。

そもそもこの%(パーセンテージ)で表される時点で

「なんで??」

という反応になり、数学の勉強が始まったかのような印象を受ける方もいます。

なぜ%(パーセンテージ)で表されるのかというと、

「比較対象との比較を容易にする為」

です。

例えば投資行為をただ単純に

「自分のお金を払って、それに対してお金が還ってくる行為」

とした時に(実際そうなのですが)、

物件Aを1100万円の現金で購入して、1年間で130万円の家賃収入があった。物件を同額で売れば1230万円が戻ってくる。

物件Bを2000万円の現金で購入して、1年間で150万円の家賃収入があった。物件を同額で売れば2150万円が戻ってくる。

の2つの場合、どちらが不動産投資としては成功したのでしょうか。

桁が大きい方が儲かったような気はしますが、この数字だとよく分かりませんね。

そこで、これをパーセンテージにしてみます。

表面利回り計算( 年間収入 / 物件価格 )

物件A

1300000 / 11000000 = 0.118 = 11.8%

物件B

1500000 / 20000000 = 0.075 = 7.5%

パーセンテージにして並べてみるとよく分かりますね。

2000万円を出して物件Bを購入するよりも、1100万円を出して物件Aを購入した方が収益性の観点では投資として成功しているわけです。

もちろん投資家によっては

「物件の額ではなく、実際の年間を通した実入り(キャッシュフロー)が高い方がいい」

という場合もありますから、そのような方は物件Bを購入するかもしれません。

とはいえ、実際には不動産投資には固定資産税を始めとする諸々の諸経費がかかりますから、結局のところは収益性で比較する場合が最終的な手元に残る現金の割合をそれなりに正確に反映するものです。

そこで投資家としてはまず、不動産用語とその数字の意味合いをよく捉えて、

  • 不動産用語の数字は投資判断を行う為に使う
  • 投資用語の数字がパーセンテージである理由は他の物件との比較を容易にする為

という点を押さえておきましょう。


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