アメリカの不動産金融を読み解く 〜 3つの融資形態

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は

「経済に最も大きな影響を与えるのは建設業界」

「建設業界と不動産業界は密接な関係にある」

「ゆえに、建設業界と不動産金融も連動している」

といった点をお伝えさせて頂きました。

建設業界が元気であれば経済そのものが元気になり、逆に建設業界が停滞すると経済が鈍くなる傾向があります。

だからこそ、ジョージ・ブッシュ大統領(息子)はその政権時代には不動産投資に税制優遇をかけ、不動産バブルを後押ししたのでした。(サブプライムというとんでもないお釣りがきましたが。。)

そして不動産金融は、およそ世の中でも最も大きなお金が動く分野の一つです。

通常は現金一括で大きな不動産を購入することは出来ませんから、いわゆる金融機関より融資を受けてお金を借り入れて物件を購入し、借金を返済していくことになります。

そこで本日は、アメリカ不動産金融の中で融資を受ける際の3種類の主な形態についてお伝えさせて頂きます。

コラテラル(Collateral:担保)

このコラテラル(担保)は最も一般的な融資の方法です。

家を購入する際に、その物件そのものをコラテラル(担保)としてお金を借り入れます。

資金を融資した債権者から見れば、多額のお金を貸せば貸すほど、債務者が返済が出来なかった場合のリスクが高まります。

債務者が何らかの事情で返済ができなくなった場合には貸し倒れとなってしまうわけです。

そこで、仮に債務者が債務不履行となった場合のバックアップとして債権回収が可能になるように対象の物件そのものをこのコラテラル(担保)とし、有事には差し押さえる権利をつけて融資することになるのです。

融資を受ける債務者にしてみれば、自分が購入した物件そのものに価値がある限りはそれを保証として融資を受けられることになります。

また通常はこの形式はTrust of Deed(信託証書)という形式で債権者と債務者の間に第三者を入れ、家の権利をこの第三者に預ける形で返済期間が始まります。

債務者は毎月せっせと返済を続け、全ての借金を返済し終えた際に初めて家に権利を手にすることが出来るのです。(返済が完了するまでは、債務者は物件の所有者ではない)

ちなみに、私(佐藤)が当サイトでご紹介している借入証書投資(英語ではTDI)は全てこのコラテラル(担保)の形態です。

TDIは正式にはTrust of Deed Investmentといいますが、物件がコラテラル(担保)に入っている融資案件の債権者権利を買い取り、利息を受け取る側になるというのが当サイトで紹介している借入証書投資です。

唯一の考えられるリスクは「債務者が債務不履行となる場合」ですが、その際は物件が差し押さえられます。

しかしながら、ご紹介している借入証書投資は差し押さえ以前に、販売元が手形を買い戻してくれることが契約書上で謳われていますので、元本保証で購入が可能ということになります。

ハイポセケーション(hypothecation:抵当)

2番目の形態は

ハイポセケーション(hypothecation:抵当)

です。日本語で抵当と訳しましたが、抵当とは担保の一種ですから、

「ハイポセケーション(抵当)はコラテラル(担保)の一種」と考えてください。

このハイポセケーション(抵当)がコラテラル(担保)と違のは

「債務者は最初から不動産権を有している」

という点です。

ハイポセケーション(抵当)の形で融資を受けた債務者はコラテラル(担保)の場合とは違い、最初から不動産所有権を持っていますから購入した時点で

「占有権」

「管理権」

を有しており、自分が所有する物件として物件を自由に使えるのです。

またこのコラテラル(担保)の場合は

「債権者が不利になるのではないか?債務不履行が発生したらどうするんだ?」

という疑問が残りますが、債権者はハイポセケーション(抵当)の場合は厳密には

「Bare Title(むき出しの権利)」「Naked Title(裸の権利)」「Equitable Title(資本比率権)」(*佐藤独自の日本語訳です)

等で表現される形式で「債務不履行時に発生する権利」を有することになります。

つまりハイポセケーション(抵当)の場合は不動産権はすでに債務者にありますが、それでも債務不履行が発生したときにはハイポセケーション(抵当)権が発動され、債権者はやはり純粋なコラテラル(担保)の場合と同様に、物件を差し押さえることが出来るのです。

別の言い方をすれば、債権者は債務不履行が発生しない限りは物件に対しては何の権利も持たないことになります。

そして債務者が借金を全て返済し終わったときには、このハイポセケーション(抵当)権利も消滅してなくなるわけです。

レバレッジ(Leverage:自己資本比率増加)

3つ目の融資形態はレバレッジ(自己資本比率増加)です。

このレバレッジは、おそらく日本では10年以上前にFX(Foreign Exchange)が流行った際にその資金の集め方として「レバレッジ」という名称が広がったのではないでしょうか。

ご存知の通り、レバレッジは債務者にとって最もリスクが高い融資形態です。(佐藤は臆病モノなので、絶対にやりません)

いわゆるテコの原理で「小さい力で大きな力を動かす」意味となり、

「小さい資本で大きな資本を借り入れる」

のがレバレッジ(自己資本比率増加)の融資形態です。つまり、そこには何の担保や抵当もなく、ポシャった時にはそれがそのまま債務者の借金として大きくのしかかることになります。(ブルガクものですね。。。)

その為、レバレッジ(自己資本比率増加)の場合は融資が可能となるか否かは

  • 投資対象の質
  • 投資対象の量

この2つが最も重要視されることになります。

融資する側が投資対象の質と量を精査し、その判断する結果に応じて債務者の購入価格(レバレッジ融資を受けるための頭金のようなもの)を受ける融資額の

3%
5%
10%
20%

。。。

と引き上げていくのです。

3%のレバレッジ(自己資本比率増加)など、とても怖くて想像も出来ませんが、融資側にしてみれば

「質と量が優良で、高い可能性で返済は可能」

と判断する場合、それだけの低い購入額での融資を許可することになります。

結果として、レバレッジ(自己資本比率増加)融資はよほど体力のあるチャレンジャーしか手をつけてはいけない融資形態だろうと思います。

まとめ

アメリカ不動産金融の中では、主に上記の3つ

  1. コラテラル(Collateral:担保)
  2. ハイポセケーション(hypothecation:抵当)
  3. レバレッジ(自己資本比率増加)

があります。

融資を受ける場合は通常は融資元が提示する融資形態に従うことになりますが、個人の不動産投資家が使うのは通常は最初のコラテラル(Collateral:担保)になるかと思います。

また、厳密には融資の形としては上記3種類から派生して、現代では実に様々な融資形態が存在しています。

ユダヤ金融資本の世界ではよくもまあ、これだけいろいろな形態が発明されてきたものです。。


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