質問で効率を上げて、不動産管理技術を向上する方法

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近立て続けにアメリカでの不動産管理について項を上げていますが、案の定、不動産管理に関するお問い合わせを頂います。

アメリカの不動産管理については未知の部分が多いだけに、様々な疑問もお有りのようです。

実際のところアメリカで不動産投資を行う場合、その物件の近くに在住しない限り、100%不動産管理は第三者である管理会社に委ねなくてはなりません。

しかも不動産投資において成功しようと思えば、不動産売買技術よりも不動産管理技術の方がよほど大事ですから、不動産管理こそが不動産投資の成否を決めるといっても過言ではないのです。

とはいえ、第三者の不動産管理会社を雇った時に、果たしてなされるべき管理がきちんとなされているのか、見えないだけに不安を感じる点は多々あろうかと思います。

投資家として実際の管理には携わらなかったとしても、不動産管理会社は何をするべきなのかを知っておけばこそ、的確な指示出しが出来ようというものです。

本日も引き続き、不動産管理会社が行うべき仕事の一端について、お伝えさせて頂きます。

あらゆる物件情報を事前に伝える

昨日もお伝えした通り、インターネット革命により不動産管理技術もまた飛躍的に向上してきました。

今でこそ

  • Square Footage(面積)
  • Bedrooms(ベッドルームの数)
  • Bathrooms(バスルームの数)
  • Location(立地条件)
  • Age(築年数)
  • Features(物件の特徴)

これらの情報はインターネット上で開示されており、それこそかゆいところに手が届くかのように情報は網羅されています。

Features(物件の特徴)

の部分においては

「ペット同居可能か」

「インターネット完備か」

「光熱費は家賃に含まれているか」

などなど、ありとあらゆる情報が開示されています。

このようなインターネット上での情報開示が出来なかった時代はどうしていたのか?というと、これらの質問にはマンパワーによる電話でお答えするしかありませんでした。

雑誌広告でも、広告スペースにもよりますが大概は

○○面積の一軒家が$○○○○○で!

といった、ごく限られた情報しか掲載できず、細部におよぶ情報掲載などはまず不可能だったのです。

ある物件を閲覧したいという女性賃貸希望者から連絡を受けてオフィスから車で40分ほど走り、実際に会って物件を見せながら詳細を説明した時のこと。

この女性は物件を見て大変気に入り、すぐにでも契約したいような勢いだったのですが、一番最後に出てきた質問が

「どころで、ペットは飼えるのよね?」

でした。

この物件は、家主の希望でペット禁止であった為、あえなく断念することとなり、正味3時間も時間を無駄にすることになったのです。。

このようなことは、事前にこの女性が物件情報の詳細まで理解していれば防げたことでした。

けれども今でこそインターネット上では無制限に物件情報が記載できますが、残念ながら紙媒体が主流の当時は、この女性も知る由がなかったと思うのです。

電話対応のコツ

この例のようにお互いの時間を無駄にしてしまう場面もありましたが、同時にこれは賃貸希望者による確認不足のみならず、対応する不動産管理会社側のミスでもあるのです。

すなわち、この場合は最初に電話で問い合わせを受けた時点でこちら側も「ペットは不可」であることを告げておくべきでした。

その意味ではインターネットで情報が網羅されている現代とはいえ、物件情報を閲覧した賃貸希望者がその情報を隅から隅まで細かく見ているか、というとそうでない場合が多いものです。

そして本当に興味がある方はメールのみならず電話で問い合わせをしてきますし、その際に2つないし3つ程度の質問をしてこられます。

その問い合わせを受けた際に、管理側からも

家賃
敷金
光熱費込みか否か
洗濯機があるかないか
ガレージがあるかないか

等に加え、

ペット同居は可能か否か
ペット可なら、家賃の追加料金と追加デポジットはいくらか

を伝え、そして希望者に対して

希望契約期間は1年なのか、10か月なのか、18か月なのか

等を電話上で事前に確認することが大切なのです。

そして、何よりも確実に聞かなくてはならない質問は、

入居審査にはバックグラウンドチェック(犯罪履歴や債務不履行等の確認作業)が含まれますが、申込みの用意は出来ていますか?

です。

この質問は希望者と顔を合わせてからではなく、実際に会う電話での一番最初のやりとりでなされる必要があります。

この時に

「いやー、俺も長年このあたりで暮らしてるんだけどよー、、」

などど、身の上話しが始まるようであれば要注意です。

申込みの準備が出来ているかどうかを聞いているだけなのに、話をはぐらかして自分の身の上話を語りだすような場合は、まず高い確立で履歴に傷があることが考えられます。

そのような場合は物件に車で向かって物件内を案内し、いざ申込みを開始してもその後の審査に落ちる可能性大ですから、こちらとしても時間の無駄は省かなくてはなりません。

そこで管理会社としては

「準備が出来ていないのであれば、ご用意できてからご連絡くださいね。」

と一言伝えればよく、これによりお互いの時間が省けることになるのです。

まとめ

このように、不動産管理者側と賃貸希望者の双方が時間を無駄にしない為にも、あらゆる情報はインターネット上に掲載されている必要があります。

ベストなのは物件情報と同時に内覧動画がアップされていることで、これにより賃貸希望者はイメージがぐんと膨らみ、結構な確立で物件を見ずに契約を決めるのです。

そうすると、あとはネット上の申込み書とメールのやりとりだけで事は済んでしまいますから、いよいよお互いの時間を省くと同時に不動産管理会社としても可動性が飛躍的に高まります。

また入居希望者の審査は申込み過程で必須となりますが、不動産管理会社としては自分の時間を節約する為にも、一番最初の問い合わせの段階で審査を受ける覚悟があるかどうかを、事前に確認した方がよいのです。

もっぱらこれらの対応は不動産管理会社がなすべきことで、投資家としては管理料に含まれたサービスとなりますので、あなたの時間が奪わえることはありません。

ただし、これらの作業は少なくともあなたの物件の「空室率」には影響し得ることであり、空室は

「収入ゼロ」

ではなく’

「1ヶ月毎に発生する出費」

と考えなくてはなりませんから、管理会社の対応にはそれなりに神経を使う必要があります。

あなたが管理を依頼している物件の空室期間があまりに長い場合、広告の出し方と同時にこのような細部のやりとりをどのようにしているのかも、確認してもよいかもしれませんね。


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