テキサス州の固定資産税が高い!

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

はっきり言いましょう。

テキサス州の固定資産税は高い!です。。(T.T)

どこの州でも固定資産税はかかりますし、カリフォルニアやニューヨークでは物件価格そのものが高い分、物件が割安なテキサス州では固定資産税は高くても仕方ない。。という考えもあるかもしれませんが、今後テキサス州でも物件価値がどんどん上昇してくると、それも笑えない額になるのです。

その為テキサス州の物件価格上昇に魅力を感じている投資家は、このテキサス州の固定資産税事情をしっかりと把握して対策を考えておく必要があります。

そこで本日から明日にかけ、テキサス州の固定資産税についてお伝えさせて頂きます。

テキサス州の固定資産税

テキサス州は全米の中でも固定資産税が最も高い州の1つです。

固定資産税そのものは州ではなく郡が徴収しており、郡の財源として活用される資金ですので、どれくらいの税率をかけるかは基本的にその郡に委ねられることになります。

郡はいくつかの市から構成されており、それぞれの市は郡の税務局が定める税率に影響されることになるのです。

テキサス州の場合、州全体の固定資産税率の平均は2018年1月の時点で1.94%です。

この1.94という数字は米国の全ての州の中でも4番目の高さになります。

実際、これらの徴収される固定資産税はどのように使われているのでしょうか?

アメリカの固定資産税は地方自治体の一番の収入源です。

地方自治体とは米国の場合は「郡(カウンティ)」であり、前述のようにいくつかの市から構成される郡という政府機関の収入源になるわけです。

そして郡の政府機能を支える主な歳入源になると同時に、学校、水道局、または司法機関の財源としても活用されています。

テキサス州では、全ての市・郡・学区等を合わせると実に合計で3,900以上(!)もの政府機関が存在しており、これらの機関の財源となっているわけです。

テキサス州の固定資産税はどのように決められるの?

テキサス州の物件は一年に一度、郡の鑑定局により査定がなされます。

この鑑定局は郡の中にある全ての物件の、その時点での市場価値を定める責任があります。

郡とは市の集まりですから、複数の市にわたる物件の1つ1つに対して、その物件価値を1年に1度査定する作業を行うわけです。

考えるだけでも、かなり大変な作業ですね。。

私(佐藤)も郡に所属する公認不動産鑑定士に物件の査定に来て頂いたり、また役所に出向いて担当者と打ち合わせをしたりとそれなりに接する機会がありますが、実際大変な仕事だと思います。

しかも固定資産税を嬉々と納めたい人はそうそういないでしょうから、「大変な仕事だよなー。」と思いながら彼らを見ているのです。

とはいえ、固定資産税は毎年発生する固定費ですから、不動産物件を購入する場合は自身の住居用だろうが投資用だろうが、

この物件は購入後に、どれくらいの固定資産税が毎年発生するのか?

という要素はしっかりと理解しておかなくてはなりません。

とりわけテキサス州のような固定資産税率が高い州では結構な負担となりますから、来年の数字を予想するだけでも気が重くなるものです。

ただ、高い固定資産税率がかけられている「理由」をきちんと理解すると、「まあ、仕方ないよね。」とも一応は思います。それでも高いのは高いんですけどね。。

鑑定士による算出額が納税額の元になる

そして、この郡に所属する公認不動産鑑定士が算出した物件の市場価値が納税額を算出する際の因数の1つになるのです。

また、この不動産市場価値はあくまで公認不動産鑑定士という「人」が算出していますから、どうしても間違い・見逃し等は発生してしまいます。

いや、あえて体験からはっきり申し上げますが、人の作業である以上は「どうしても」ではあるのですが、同時に「結構な頻度で」間違いや見逃しがある、と申し添えておきます。

実話ですが、税金の話ではなく物件の詳細について役所で調べる必要があった際に当局を訪れたところ、話の途中で担当者が対象物件の課税計算に間違いがあったことに気づき、$3,000以上を還付してもらったことがありました。

$300ではなく、$3,000です。

このように冗談では済まされない数字が間違って計上されていることはザラにありますので、私(佐藤)は固定資産税の請求書が役所から届いた時は、目を皿にして詳細をくまなく見るようにしています。

そして、実際に

「あれ、この数字おかしいんじゃない?」

ということがあれば、

「ちょっと待った!」

をかけることが許されているのです。

具体的には、対象の物件に対して疑問があった場合、地域市民で構成される「再査定委員会」に対して申請することで、再査定をお願いできる仕組みになっています。

もっぱら、再査定員会に依頼する前に直接担当部署に問い合わせることも出来ますので、まずは自分で不審点を問い合わせて、受け付けてもらえない時は再査定委員会に依頼する流れでよいと思います。

対象査定期間、再査定期日、納税期日

家は通常一年の最初の日の時点の価値を査定されます。つまり、1月1日の時点の状態で査定がなされるのです。

そして請求書を受け取る持ち主が、査定結果に対して異義を唱える申し込みの受付は「ヒアリング」と呼ばれ、通常は5月に開始されます。

納税請求書そのものは10月1日を目安に送付がなされ、翌年1月31日が昨年分の固定資産の納税締切日となっています。

例えば、2017年の固定資産税は2017年1月1日時点の物件の状態をもとに査定がなされ、2017年の固定資産税請求書は2017年10月1日を目安に送付され、翌年2018年1月31日が2017年分の納税締め切り日となるわけです。

当時に、テキサス州では固定資産税を減額する「非課税措置」が数多くあります。

テキサス州で最も一般的な非課税措置は「家産非課税制度(Homestead Exemption:ホームステード エグゼンプション)」です。

2018年1月の時点で「家産非課税制度」は主な住居とする物件の持ち主に対して$25,000分の非課税が認められています。

ただし、この「家産非課税制度」を家主に提供してあげる権限は「学校区」にのみあり、すなわち自分が受け取る固定資産税請求書の中に「学校区」からの課税が入っている場合、学校区からの権限という意味合いで、家の持ち主に対して非課税額が提供されます。

例えばあなたの家の価値が$150,000でありかつ学校区の中に物件が位置している場合、 $25,000の非課税措置が適用されて

$125,000($150,000 – $25,000)

のみが、課税対象の物件価値となるのです。

またこの学校区から適用される$25,000に加え、家主が65歳以上の高齢者あるいは障害認定をお持ちの場合、追加で$10,000の非課税額が認められ、合計で$35,000の非課税対象額となります。

これはテキサス州の場合ですが、このような州法を知る知らないで支払うべき固定資産税が大きく違ってきますので、自分自身でも勉強しておくことが大切です。

明日は、テキサス州の固定資産税率について深掘りしてみましょう。


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