コンローの不動産物件を見てみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まではヒューストン近郊の隠れた急成長市場、コンローをご紹介し、不動産需要としてはどれくらいのレベルにあるかを数字で見ていきました。

その結果、コンローには十分な安定度と将来性が見えることが分かりました。

とりわけコンローの人口増加は、地場産業ではなくヒューストンの急成長の余波を上手に受け止めたオーガニックな人口増加です。

そしてその流れを崩さないように、今のところ不動産デベロッパーへの税制優遇措置等を上手に活用してヒューストンの勢いをバネにして、独自の成長が始めっているように見受けられます。

今後その推移を観察する必要があるにしても、テキサス全体の人口が2050年までに倍増する見込みですから、かなりの安定度で推移するものと考えてよいと思います。

そこで、今日はこの隠れたニッチ市場コンローの物件を見ていきましょう。

コンロー全体の不動産価格を見てみる

まずは不動産物件の購入にあたり、何よりも大切なのはロケーション(場所)です。

不動産は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われますから、自分が暮らすための居住物件であれ、不動産投資用の物件であれ、場所をかなり意識して選ぶことが重要なのです。

アメリカはその広大な土地の為、開拓史からの流れで街が出来る時は

  1. 道が伸びてくる
  2. 道の途中に集落が出来る

という特徴があります。

つまり、どこの街にも大概は他州までつながるフリーウェイを中心に街ができているのです。

コンローは比較的小さい街ですので、その急所は簡単に見つかります。

コンロー全体

コンロー全体の地図を見てみましょう。

一発で分かりますね。最も要となるのは「フリーウェイ45」です。

またこのフリーウェイ45はヒューストンとダラスをつなぐ主要道路でもありますから、とりわけ商業ベースでも非常に価値の高い道路です。

そして地図をみて分かるとおり、「Conroe」と書かれてある場所が街の中心です。ここを軸として道路が拡充されていることが分かりますでしょうか。ここから東西に伸びる「州道105」が横の軸になっています。

コンローの不動産物件を見る場合は、このフリーウェイ45と州道105の交差点を中心に、目を拡げていくのがコツです。

治安

そしてロケーションと同時に私(佐藤)が常に意識しているのは「治安」です。

治安を考慮することの大切さについては不動産エージェントライセンス取得過程のテキストにも出てきませんが、

周辺の治安 ≒ 物件価値の上昇度

という式は成り立ちますから、どのような街の不動産を見る場合もその街の中で治安のよい場所を理解しておく必要があるのです。

そこでコンローの治安全体をざっくり見てみると、

このようになっています。

濃い紫が最も安全で、紫が薄くなるほど治安が悪い場所です。こうしてみると一目瞭然ですね。

治安がよい濃い紫の地域を拡大してみます。

ここです。

伸びる続けるコンローの不動産市場の中でも、この範囲内の物件は更に安全度が高い可能性があります。

物件候補

同地区の物件情報をZillow.comからざっくりと拾ってみます。(下記のマップをクリックしてください)

このようになっています。

さすがに中にはいい値段もありますね。「K」は1000ドル単位ですから、例えば$270Kは$270,000、$800Kとは$800,000の意味です。

この中の1つ、270Kの物件を拾ってみましょう。今のレートで言えば、$270,000は約3000万円です。

Zillow.comの画面からそのままキャプチャーします。

2402 Garden Falls Dr, Conroe, TX 77384
(*この物件はあくまで参考用です。下記の物件はすでに売却されている可能性があります)

なんとこの物件は、2013年築のまだまだ新しい物件です。

現在の$270,000から交渉して値段は落とせるはずですが、将来が半ば保証されているコンローという街の中でも安全な地域にあるこの物件は結構手堅いと思います。

(注:この物件は佐藤が担当しているものではありませんよ。。)

ただし、ハッキリいえばテキサス州の場合は州に対する所得税がない分、固定資産税の税率は高く設定されています。

ということは、テキサス州では賃貸物件で暮らす上では非常に安価に暮らせるのですが、ひと度資産を抱えてしまうと固定資産税という高額の固定費を抱えてしまうのです。

カリフォルニアやニューヨークの場合はすでに物件価格が高騰していますが、テキサスの場合は物件価格は両州に比べてまだまだ安い分、固定資産税で取られてしまうイメージがあります。

とはいえ、カリフォルニアやニューヨークの固定資産税も十分に高いですので、全体的には将来のキャピタルゲインが狙えるテキサスの方が有利なのは間違いありません。

そこで、この物件の固定資産税の履歴を見てみましょう。

高いですね。。

ただ、このzillow.comに出ている固定資産税(PROPERTY TAXES)の数字は間違っていると思います。

とりあえず今は数字の正しさはさておき、この固定資産税の金額を理解した上で大切なのは、

この物件を賃貸に出したら、いくらの家賃を取れるのか?

です。

同物件のご近所にある、ほぼ同条件かつやや上位の物件を見てみましょう。

一ヶ月$2,200で賃貸に募集が出されています。

控えめにみても、2402 Garden Falls Drの物件であれば購入後に$2,000で賃貸に出せる可能性は十分にあるということです。

単純計算で

$2,000 × 12ヶ月 = $24,000

ですから、2018年の固定資産税を$8,500と仮定すれば、

$24,000 – $8,500 = $15,500

となります。

ここから家屋保険や、管理を委託する場合は不動産管理会社への委託料を考えねばなりませんが、マイナスにはならないものの年間を通した運営で十分に黒字が出るとはいえないかもしれません。

とはいえ、前述のように今回例に取り上げた例では固定資産税の数字が明らかにおかしいですのですし、この物件はきちんとキャッシュフローが出るだろうと思います。

まとめ

いかがでしょうか。

急成長する不動産市場、コンローの街の中でも比較的狙い目のエリア、そして物件の例を1つあげてみました。

もっぱらこれはテキサス州全体の物件に言えることですが、いずれにせよ高い固定資産税がネックになることは間違いありません。

テキサスへの不動産投資はキャッシュフローをたった今の生活の足しにしたいと考える投資家にはさほど向いておらず、将来のキャピタルゲインを期待した投資の対象として億必要があります。

ただし、今回の例のように正しい固定資産税額を引き出した場合はおそらく十分なキャッシュフローを期待できるだろう物件も、このようなニッチ市場には存在しているのです。

また仮に収支がトントンであったとしても、15年、或いは20年先のことを考えて不動産資産をアメリカに持っておくのであれば、住宅ローンの支払いが終了するまでマイナスにならないようにしのぎさえすれば、その後は力強い資産に大化けするのです。

その意味では、コンローのような物件価格が未だに高騰しきっていない、かつ将来性が十分にある街の物件は、将来を見越した不動産投資の意味では大いに検討する価値があるだろうと思います。


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