ヒューストン不動産市場の今

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「ヒューストン」という都市は10年程前までは、さほど日本でも知られていませんでした。

そもそもテキサス州自体が日本でそれほど知られているわけではありませんし、私(佐藤)自身も日本で暮らしていた頃はよく知りませんでした。

子供の頃に読んでいた「キン肉マン」という漫画があったのですが、その中に登場するアメリカ出身の正義超人の一人「テリーマン」がテキサス州出身で「テキサス・クローバーホールド」という技を使っていたことで「アメリカにテキサスという場所があるんだなー」と、カスる程度に知っていたくらいです(笑)

まさか自分がテリーマンの出身地で一年の多くを過ごす人生になるとは思いもしませんでしたが。。

シェールガス革命で名を馳せる

このテキサス州が一気に知られるようになったのはやはり「シェールガス革命」ではないでしょうか。

まじめな話をすれば、世の中で戦争が起こる理由は「国益」です。国の利益の為に人を殺める行為すら発生するのが戦争ですが、その人の命にすら影響するほどの国益の一番の大元は「エネルギー資源」なわけです。

自国の国民の衣食住を守る上で欠かせない要素がエネルギー資源ですから、石油・石炭・天然ガスなど、あらゆるエネルギー資源の確保に各国はしのぎを削ります。

アメリカも然りで、自国で生産できる石油資源もあり他国に石油を輸出もしていますが、同時に自国で消費する石油の約25%は輸入に頼っているのです。

アメリカの中東政策の背後には全てエネルギー資源資源である石油事情があり、自国の死活問題になる石油に関しては妥協せず、時には荒々しい行動をとってきたのがアメリカなのですが、そこに「シェールガス・シェールオイル」が登場しました。

シェールガス自体はもともと1990年代から新しい天然ガス資源としてその可能性が期待されていたところ、2000年代以降に水圧破砕法というガス採取技術が確立して以降一気に脚光を浴び、あたかも過去のゴールドラッシュを思わせるような勢いで生産が始まりました。

2018年1月の現時点で、シェールガスとシェールオイルの生産量の90%以上は北米に集中しており、事実上世の生産は北米に集中しています。

これが理由でアメリカはオバマ大統領の時代に中東から軍を撤退せることが出来ましたし、近年の石油価格にも大きく影響してきたのです。

ヒューストン不動産市場の過去10年

このシェールガス生産地の一つとして脚光を浴びた都市の一つがヒューストンでした。

シェールガス革命の流れに沿ってお金と人が一気に流れ込み、不動産需要の三大要素

人口
人口動態
労働・賃金

の全てを十分満たす形で不動産価格を一気に押し上げてきたのです。

こちらのグラフをご覧ください。

(セントルイス連邦準備銀行統計より)

ヒューストン市の大半が属するハリス郡の住宅価格の変化を示すインデックス指標ですが、2000年前後から不動産価格が上昇し始めていることが分かると思います。

2007年夏以降のサブプライム問題の煽りを受けて一時期冷や水を浴びせられた形ですが、その後再び勢いを戻して急激に伸びてきています。

2000年を100とした時に、2018年1月の時点では180を優に超えていますので、例えば2000年に$200,000(2000万円:$1≒100円)の物件を購入していた場合は、今日の時点で$360,000(3600万円:$1≒100円)以上になっている可能性が高いわけです。

その半分の1000万円だったとしてもキャピタルは800万円以上は出る計算ですから、キャピタルゲイン狙いの投資としては十分な利益がでたことになります。

ヒューストン不動産市場の今後

それではヒューストン地区の不動産価格は高騰しきっているのか?というと、ここから更に上がる可能性は十分にあると思います。

人口推移のグラフを見てみましょう。

(セントルイス連邦準備銀行統計より)

このように、人口は年々伸び続けています。

ヒューストン自体は全米で四番目に人口の多い都市ですが、アメリカ国勢調査局によると2015 年のテキサス州人口は 2,746 万 9,114 人(推定)です。

2010年からの人口増加率は9.2%で、オースティン、ダラス・フォートワース、サンアントニオ、ヒューストンの4 大都市圏における人口増加が特に著しく、都市化が進んでいます。

加えて、テキサス州データセンターの発表では今後の移民による人口増加率が2000~2010 年の増加率の半分のペースで推移するものの、それでも2050年のテキサス州人口が4,050 万人とほぼ倍増するのです。

人口が増えるということは当然暮らす場所が必要になりますから、今後もテキサス州全体としての不動産需要は続くことが見込まれるのです。

加えて、短期間でもヒューストンに暮らせばよく分かることですが、如何せんヒューストンでは生活費が安い特徴があります。

私(佐藤)はカリフォルニアとヒューストンを中心に動いていますのでその違いがよく分かるのですが、ヒューストンで家賃・ガソリン代・食費等の生活に必要不可欠なものがカリフォルニアのそれと比べると目に見えて安いことが分かります。

この生活費の安さは呼び水となり、今後も人々がヒューストンに引っ越してくる大きな要因になり得るのです。

それに加えて法人所得税は存在しませんから、トヨタのように本社を移してくる企業も多く、このことが更に人口増加と経済の潤いにプラスとなり、結果として不動産価格を安定して引き上げていくことになります。

「では肝心の物件価格は?」

というと、データUSAの発表によると2015年時点のヒューストン地区の平均物件価格は$152,200です。今の為替レートで考えても

「日本円で1000万で購入できる物件はまだある」

ということになります。

明日に続けます。


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